Kurz gefasst
- Wer von einem früheren Eigentümer den Anspruch auf Entschädigung für eine verstaatlichte Immobilie gekauft hat, erhält nur den gezahlten Preis zuzüglich 15 Prozent der Differenz bis zum Wert der Immobilie, nicht die volle Entschädigung.
- Das Verfassungsgericht hat eine erneute Anfechtung dieser Regel als unbegründet zurückgewiesen und bestätigt damit eine über zehn Jahre alte Rechtsprechung.
- Betroffen sind die Zessionare von Ansprüchen aus den Rückgabegesetzen, die früheren Eigentümer, die ihre Ansprüche verkauft haben, und die Rechtsanwälte, die Restitutionsakten bearbeiten.
Veröffentlicht: Amtsblatt Rumäniens (Monitorul Oficial) Nr. 590 vom 20. Juli 2026
Verkündet: 9. Dezember 2025
Wer in den 2000er-Jahren den Entschädigungsanspruch eines von den Kommunisten enteigneten früheren Eigentümers gekauft hat, kann nicht den Wert der Immobilie erhalten, sondern den gezahlten Preis zuzüglich 15 Prozent des Restes. Das Verfassungsgericht hat diese Regel mit der Entscheidung Nr. 738 vom 9. Dezember 2025, veröffentlicht im Amtsblatt Rumäniens Nr. 590 vom 20. Juli 2026, erneut bestätigt. Das Rechtsgebiet bleibt eines der angespanntesten im rumänischen Recht, nachdem die Zahlung der von der Nationalen Behörde für die Rückgabe von Eigentum ausgestellten Titel für das gesamte Jahr 2025 ausgesetzt worden war.
Beanstandet wurde Artikel 24 Absatz 2 des Gesetzes Nr. 165/2013, jenes Gesetzes, das den Prozess der Rückgabe der in der Zeit des kommunistischen Regimes missbräuchlich übernommenen Immobilien abgeschlossen hat. Er bestimmt, dass in den Akten, in denen Ausgleichsmaßnahmen anderen Personen als dem Inhaber des Eigentumsrechts, dem früheren Eigentümer oder dessen gesetzlichen oder testamentarischen Erben zugesprochen werden, eine Punktzahl gewährt wird, die der Summe aus dem für die Übertragung des Anspruchs gezahlten Preis und 15 Prozent der Differenz bis zum Wert der Immobilie entspricht.
Die Einredeführerin hatte den Abtretungsvertrag 2010 geschlossen, die Verfügung des Oberbürgermeisters erging 2013. Sie machte geltend, das Gesetz von 2013 werde rückwirkend auf eine ältere Abtretung angewandt, der Wortlaut sei unklar, er benachteilige die Zessionare gegenüber den Anspruchsinhabern und die drastische Deckelung der Entschädigungen entleere das Eigentumsrecht seines Inhalts.
Welche Wirkungen der Rechtsakt hat
Die erste Wirkung ist die Bestätigung der Berechnungsregel. Der Zessionar erhält die Punkte, die dem tatsächlich an den früheren Eigentümer oder dessen Erben gezahlten Preis entsprechen, zuzüglich 15 Prozent der Differenz bis zum Wert der Immobilie, der nach Artikel 21 Absatz 6 des Gesetzes ermittelt wird, also nach der beim Inkrafttreten des Gesetzes geltenden notariellen Wertetabelle.
Die zweite Wirkung ist die Aufrechterhaltung der unterschiedlichen Behandlung von Zessionaren und Anspruchsinhabern. Das Gericht greift das Argument aus seiner ständigen Rechtsprechung wieder auf: Die ursprünglichen Inhaber und ihre Erben sind die unmittelbaren Opfer der missbräuchlichen Übernahmen, während der Zessionar den Anspruch durch ein entgeltliches Rechtsgeschäft erworben hat. Da die Sachverhalte verschieden sind, stellt die unterschiedliche rechtliche Behandlung keine Diskriminierung dar.
Die dritte Wirkung betrifft die Nichtrückwirkung. Das Gericht führt aus, der Wortlaut wirke sich nicht auf abgeschlossene Rechtsverhältnisse aus, sondern gelte nur für die bei seinem Inkrafttreten noch nicht erledigten Fälle, nach dem Grundsatz tempus regit actum. Die Vorschriften legen die Kriterien für die Verwertung der Abtretungen im Verwaltungsverfahren fest, sie greifen nicht in die bereits eingetretenen Wirkungen der Verträge ein.
Die vierte Wirkung betrifft das Eigentumsrecht. Das Gericht erinnert unter Berufung auf die Entscheidung Nr. 46 vom 26. Januar 2021 daran, dass die Zessionare der aus den Rückgabegesetzen entspringenden Forderungsrechte kein Eigentum im Sinne der Europäischen Menschenrechtskonvention besitzen und deshalb keine Verletzung von Artikel 44 der Verfassung geltend machen können.
Die fünfte Wirkung ist die europäische Einordnung. Die Entscheidung stützt sich auf das Piloturteil vom 12. Oktober 2010 in der Rechtssache Maria Atanasiu und andere gegen Rumänien, wonach der Staat die Höhe der Entschädigungen auf gesetzgeberischem Weg auch sehr deutlich senken darf, sofern eine angemessene Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt. Das Gericht führt außerdem die Rechtssachen James und andere gegen das Vereinigte Königreich sowie Lithgow und andere gegen das Vereinigte Königreich an, und zwar für den Gedanken, dass legitime Ziele der Wirtschaftsreform oder der sozialen Gerechtigkeit eine Entschädigung unterhalb des Marktwerts rechtfertigen können.
Die sechste Wirkung ist praktischer Natur: keinerlei Änderung. Die Entscheidung weist die Einrede als unbegründet zurück, Artikel 24 Absatz 2 bleibt also in genau derselben Fassung in Kraft.
Was sich gegenüber der bisherigen Lage geändert hat
Rechtlich nichts. Das Gericht stellt ausdrücklich fest, dass keine neuen Umstände eingetreten sind, die eine Änderung der Rechtsprechung nahelegen würden, und dass die Entscheidungsformel und die Gründe der früheren Entscheidungen weiterhin Bestand haben.
Hinzu kommt lediglich ein weiteres Glied in einer langen Kette. Das Gericht führt die Entscheidung Nr. 200 vom 3. April 2014, die Entscheidung Nr. 564 vom 16. Juli 2015, die Entscheidung Nr. 224 vom 19. April 2016 und die Entscheidung Nr. 46 vom 26. Januar 2021 an, und die Regierung berief sich in ihrer Stellungnahme auf fünf weitere Entscheidungen im selben Sinne.
Gegenüber der Rechtslage vor dem Gesetz Nr. 165/2013 bleibt die damals eingetretene Änderung die inhaltlich entscheidende. Bis 2013 konnte der Zessionar der Ansprüche dieselben Wiedergutmachungsmaßnahmen verfolgen wie der Anspruchsinhaber. Seit 2013 steht ihm allein der Ausgleich in Punkten offen, unter den Voraussetzungen des Artikels 24 Absatz 2, ohne Zugang zur Rückgabe in Natur und ohne volle Entschädigung.
Das Berufungsgericht Bukarest, das Gericht, das das Verfassungsgericht angerufen hat, hat in seiner Stellungnahme dargelegt, die Vorschrift sei gerade deshalb verabschiedet worden, um die Empfehlungen des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte aus dem Piloturteil von 2010 umzusetzen.
Die Entscheidung erging einstimmig, sie ist endgültig und allgemein verbindlich.
Vorteile und Nachteile
Was besser wird
- Sie erhält die Vorhersehbarkeit in einem Bereich, in dem die wiederholten Regeländerungen jahrelang Prozesslawinen ausgelöst haben.
- Sie bestätigt, dass die volle Entschädigung denjenigen vorbehalten bleibt, die die missbräuchliche Übernahme tatsächlich erlitten haben, und ihren Erben.
- Sie hält vom spekulativen Ankauf streitiger Ansprüche ab, einer in den Jahren vor dem Gesetz von 2013 weit verbreiteten Praxis.
- Der Zessionar verliert nicht alles: Er erhält den gezahlten Preis zurück und darüber hinaus 15 Prozent der Differenz bis zum Wert der Immobilie.
- Die Begründung stützt sich auf den Maßstab des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte, was das Risiko einer Verurteilung in Straßburg in diesem Punkt verringert.
Was problematisch bleibt
- Der Satz von 15 Prozent ist starr und berücksichtigt weder die Dauer des Verfahrens noch die zwischen Abtretung und Zahlung aufgelaufene Inflation.
- Der Wert der Immobilie richtet sich nach der beim Inkrafttreten des Gesetzes geltenden notariellen Wertetabelle, also nach einem Bezugswert von 2013, unabhängig vom Jahr der Zahlung.
- Die Unterscheidung zwischen einer spekulativen Abtretung und derjenigen, mit der ein betagter früherer Eigentümer eine sofortige Summe vorgezogen hat, trifft das Gesetz an keiner Stelle.
- Zwischen der Erhebung der Einrede im Mai 2021 und der Veröffentlichung der Entscheidung im Juli 2026 sind mehr als fünf Jahre vergangen.
- Weder die Präsidenten der beiden Kammern des Parlaments noch der Bürgerbeauftragte haben ihre Stellungnahmen übermittelt.
Praktische Hinweise
- Wenn Sie einen Entschädigungsanspruch gekauft haben, richten Sie Ihre Erwartungen an der Formel aus: gezahlter Preis zuzüglich 15 Prozent der Differenz bis zum Wert der Immobilie. Jede Schätzung, die vom vollen Wert ausgeht, ist falsch.
- Bewahren Sie den Nachweis des tatsächlich an den früheren Eigentümer gezahlten Preises auf. Er ist der erste Bestandteil der Punktzahl und muss in der Akte belegt werden.
- Prüfen Sie, mit welchem Wert die Immobilie nach Artikel 21 Absatz 6 des Gesetzes Nr. 165/2013 bewertet wurde. Daraus errechnet sich die Differenz, auf die der Satz von 15 Prozent angewandt wird.
- Wenn Sie früherer Eigentümer oder dessen Erbe sind, treten Sie die Ansprüche nicht ab, ohne die angebotene Summe mit dem zu vergleichen, was Sie unmittelbar erlangen könnten. Nach der Abtretung geht die günstige Regelung nicht mit über.
- Das Argument der Rückwirkung hat keine Aussicht mehr auf Erfolg. Das Gericht hat es beständig zurückgewiesen, gestützt auf den Grundsatz tempus regit actum.
- Verfolgen Sie bei den Akten, die bei der Nationalen Behörde für die Rückgabe von Eigentum bearbeitet werden, den Zahlungskalender gesondert. Die Berechnungsregel und der Zeitpunkt der Zahlung sind zweierlei.
- Eine Entscheidung, die eine Einrede als unbegründet zurückweist, hindert nicht daran, eine Einrede mit anderen Rügen zu erheben, aber die bereits entschiedenen Rügen werden nicht erneut geprüft.
Häufige Fragen
Was hat das Verfassungsgericht entschieden?
Wie viel erhält ein Zessionar von Ansprüchen?
Warum erhält er weniger als der frühere Eigentümer?
Gilt das Gesetz auch für vor 2013 geschlossene Abtretungen?
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Kann man sich auf das von der Verfassung geschützte Eigentumsrecht berufen?
Was hat das Urteil Maria Atanasiu damit zu tun?
Originaltext des Rechtsakts
Der nachstehende Text wird auf Rumänisch wiedergegeben, in der amtlichen Fassung der Veröffentlichung.
Der vollständige Text in der im Amtsblatt Rumäniens veröffentlichten Fassung
Amtsblatt Rumäniens Nr. 590 vom 20. Juli 2026 16 Seiten PDF, 110 KB der Rechtsakt beginnt auf Seite 2
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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich für konkrete Sachverhalte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.