Коротко

  • Хто купив у колишнього власника право на відшкодування за націоналізовану нерухомість, отримує лише сплачену ціну плюс 15 відсотків різниці до вартості об’єкта, а не повне відшкодування.
  • Конституційний Суд відхилив як необґрунтоване нове заперечення щодо цього правила і підтвердив судову практику, якій уже понад десять років.
  • Це стосується цесіонаріїв прав за законами про реституцію, колишніх власників, які продали свої права, та адвокатів, які ведуть справи про повернення майна.
Акт: Рішення Конституційного Суду № 738/2025
Опубліковано: Офіційний вісник Румунії (Monitorul Oficial) № 590 від 20 липня 2026 року
Ухвалено: 9 грудня 2025 року

Хто купив у 2000-х роках право на відшкодування колишнього власника, у якого комуністи відібрали майно, не може одержати стільки, скільки вартує нерухомість, а лише сплачену ціну плюс 15 відсотків решти. Конституційний Суд знову підтвердив це правило Рішенням № 738 від 9 грудня 2025 року, опублікованим в Офіційному віснику Румунії № 590 від 20 липня 2026 року. Ця сфера залишається однією з найнапруженіших у румунському праві, після того як виплату платіжних титулів, виданих Національним управлінням з реституції власності, зупинили на весь 2025 рік.

Оспорюваний текст це ст. 24 ч. (2) Закону № 165/2013, закону, який завершив процес повернення нерухомого майна, неправомірно вилученого за комуністичного режиму. Він передбачає, що у справах, у яких компенсаційні заходи надають іншим особам, ніж носій права власності, тобто колишній власник або його спадкоємці за законом чи за заповітом, надають кількість балів, що дорівнює сумі ціни, сплаченої за придбання права, і 15 відсотків різниці до вартості об’єкта нерухомості.

Авторка заперечення уклала договір цесії у 2010 році, а розпорядження генерального мера видали у 2013 році. Вона стверджувала, що закон 2013 року застосовують зі зворотною дією до давнішої цесії, що текст неясний, що він дискримінує цесіонаріїв порівняно з носіями права і що надмірне обмеження відшкодування вихолощує право власності.

Наслідки, які це має

Перший наслідок це підтвердження правила розрахунку. Цесіонарій одержує бали, що відповідають ціні, фактично сплаченій колишньому власникові або його спадкоємцям, до яких додають 15 відсотків різниці до вартості об’єкта нерухомості, визначеної за ст. 21 ч. (6) закону, тобто за нотаріальною шкалою оцінки, чинною на дату набрання чинності законом.

Другий наслідок це збереження різниці в підході до цесіонаріїв і носіїв права. Суд повторює аргумент зі своєї сталої практики: первісні носії права та їхні спадкоємці є безпосередніми потерпілими від неправомірних вилучень, тоді як цесіонарій набув право за оплатним правочином. Оскільки становище різне, різний правовий режим не є дискримінацією.

Третій наслідок стосується заборони зворотної дії. Суд зазначає, що текст не впливає на вичерпані правові ситуації, а застосовується лише до справ, не вирішених на дату набрання ним чинності, за принципом tempus regit actum. Норми встановлюють критерії реалізації цесій в адміністративній процедурі, а не втручаються в наслідки, які договори вже спричинили.

Четвертий наслідок стосується права власності. Суд нагадує, посилаючись на Рішення № 46 від 26 січня 2021 року, що цесіонарії права вимоги, яке випливає із законів про реституцію, не мають майна в розумінні Європейської конвенції з прав людини, тож не можуть посилатися на порушення ст. 44 Конституції.

П’ятий наслідок це європейський контекст. Рішення спирається на пілотне рішення від 12 жовтня 2010 року у справі «Марія Атанасіу та інші проти Румунії», згідно з яким держава може законодавчими засобами зменшити, навіть дуже істотно, рівень відшкодування за умови розумної пропорційності. Суд посилається також на справи «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» і «Літгоу та інші проти Сполученого Королівства» задля тези, що легітимні цілі економічної реформи або соціальної справедливості можуть виправдати відшкодування нижче за ринкову вартість.

Шостий наслідок практичний: жодних змін. Рішення відхиляє заперечення як необґрунтоване, тож ст. 24 ч. (2) залишається чинною точно в тій самій редакції.

Що змінилося порівняно з попередньою ситуацією

У праві нічого. Суд прямо констатує, що не з’явилося нових обставин, які виправдали б зміну судової практики, а рішення та мотиви попередніх актів зберігають чинність.

Додається натомість нова ланка в довгому ланцюгу. Суд перелічує Рішення № 200 від 3 квітня 2014 року, Рішення № 564 від 16 липня 2015 року, Рішення № 224 від 19 квітня 2016 року і Рішення № 46 від 26 січня 2021 року, а Уряд у своїй позиції послався ще на п’ять рішень того самого змісту.

Порівняно з режимом до Закону № 165/2013 сутнісна зміна залишається тією, що сталася тоді. До 2013 року цесіонарій прав міг домагатися тих самих заходів з відновлення прав, що й носій права. Від 2013 року єдиний доступний йому захід це компенсація балами на умовах ст. 24 ч. (2), без повернення майна в натурі і без повного відшкодування.

Апеляційний суд Бухареста, який звернувся до Суду, зазначив у своїй позиції, що текст ухвалили саме для того, щоб виконати рекомендації Європейського суду з прав людини з пілотного рішення 2010 року.

Рішення ухвалено одностайно, воно є остаточним і загальнообов’язковим.

Переваги та недоліки

Що це дає позитивного

  • Зберігає передбачуваність сфери, у якій повторювані зміни правил роками породжували ланцюги судових спорів.
  • Підтверджує, що повне відшкодування залишається за тими, хто справді зазнав неправомірного вилучення, та за їхніми спадкоємцями.
  • Стримує спекулятивне скуповування спірних прав, поширене в роки перед законом 2013 року.
  • Цесіонарій втрачає не все: він повертає сплачену ціну і одержує додатково 15 відсотків різниці до вартості об’єкта нерухомості.
  • Обґрунтування спирається на стандарт Європейського суду з прав людини, а це зменшує ризик засудження в Страсбурзі за цим пунктом.

Що залишається проблемою

  • Ставка 15 відсотків є фіксованою і не враховує ні тривалості процедури, ні інфляції, накопиченої між цесією і виплатою.
  • Вартість об’єкта нерухомості визначають за нотаріальною шкалою оцінки, чинною на дату набрання чинності законом, тобто за орієнтиром 2013 року, незалежно від року виплати.
  • Різницю між спекулятивною цесією і тією, коли літній колишній власник обрав негайну суму, закон не проводить ніде.
  • Від заявлення заперечення у травні 2021 року до опублікування рішення в липні 2026 року минуло понад п’ять років.
  • Ні голови обох палат Парламенту, ні Омбудсман не надіслали своїх позицій.

Корисні поради

  1. Якщо ви купили право на відшкодування, рахуйте свої очікування за формулою: сплачена ціна плюс 15 відсотків різниці до вартості об’єкта нерухомості. Будь-яка оцінка, побудована на повній вартості, є хибною.
  2. Зберігайте доказ ціни, фактично сплаченої колишньому власникові. Це перша складова балів, і її треба довести у справі.
  3. Перевірте, у яку суму оцінили об’єкт нерухомості за ст. 21 ч. (6) Закону № 165/2013. Саме від неї рахують різницю, до якої застосовують 15 відсотків.
  4. Якщо ви колишній власник або його спадкоємець, не відступайте прав, не порівнявши одержану суму з тим, що могли б одержати самі. Після цесії сприятливий режим далі не переходить.
  5. Аргумент зворотної дії шансів більше не має. Суд відхиляв його послідовно, на підставі принципу tempus regit actum.
  6. Для справ, які перебувають у роботі Національного управління з реституції власності, стежте окремо за графіком виплат. Правило розрахунку і момент виплати це різні питання.
  7. Рішення про відхилення заперечення як необґрунтованого не перешкоджає заявити заперечення з інших доводів, але вже вирішені доводи повторно не розглядатимуть.

Часті запитання

Що вирішив Конституційний Суд?
Він відхилив заперечення як необґрунтоване і встановив, що норми ст. 24 ч. (2) Закону № 165/2013 відповідають Конституції в межах заявленої критики. Рішення є остаточним і загальнообов’язковим.
Скільки одержує цесіонарій прав?
Кількість балів, що дорівнює сумі ціни, сплаченої колишньому власникові або його спадкоємцям за придбання права власності, і 15 відсотків різниці до вартості об’єкта нерухомості.
Чому він одержує менше, ніж колишній власник?
Бо, за міркуванням Суду, первісні носії права та їхні спадкоємці є безпосередніми потерпілими від неправомірних вилучень, тоді як цесіонарій набув право за оплатним правочином. Оскільки становище різне, різний правовий режим не є дискримінацією.
Чи застосовують закон і до цесій, укладених до 2013 року?
Так, для справ, не вирішених на дату набрання ним чинності. Суд зазначає, що текст не зачіпає правових наслідків, які вже настали, а встановлює критерії реалізації прав в адміністративній процедурі.
Як визначають вартість об’єкта нерухомості?
За ст. 21 ч. (6) Закону № 165/2013, тобто за нотаріальною шкалою оцінки, чинною на дату набрання чинності законом.
Чи можна посилатися на право власності, гарантоване Конституцією?
Суд зазначив, що цесіонарії права вимоги, яке випливає із законів про реституцію, не мають майна в розумінні Європейської конвенції з прав людини, тож не можуть посилатися на порушення ст. 44 Конституції.
До чого тут рішення у справі Марії Атанасіу?
Пілотне рішення Європейського суду з прав людини від 12 жовтня 2010 року визнало право держави законодавчими засобами зменшити, навіть істотно, рівень відшкодування за умови розумної пропорційності. Закон № 165/2013 ухвалили для виконання рекомендацій із того рішення.

Оригінальний текст нормативного акта

Наведений нижче текст відтворено румунською мовою, в офіційній опублікованій формі.

Повний текст у формі, опублікованій в Офіційному віснику Румунії

Офіційний вісник Румунії № 590 від 20 липня 2026 року 16 сторінок PDF, 110 KB акт починається на сторінці 2

Відкрити офіційний PDFЗавантажити PDF

На малих екранах переглядач не відображається. Скористайтеся кнопками вище, щоб відкрити або завантажити файл.

Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для конкретних ситуацій зверніться до ліцензованого адвоката або податкового консультанта.