Röviden
- Aki egy korábbi tulajdonostól megvásárolta az államosított ingatlanért járó kártalanításhoz való jogot, csak a kifizetett vételárat kapja meg, plusz az ingatlan értékéig fennmaradó különbözet 15 százalékát, nem a teljes kártalanítást.
- Az Alkotmánybíróság megalapozatlanként utasította el a szabály elleni újabb kifogást, és megerősíti a több mint tíz éve egységes gyakorlatát.
- Érintettek a visszaszolgáltatási törvényekből eredő jogok engedményesei, a jogaikat eladó korábbi tulajdonosok és a visszaszolgáltatási ügyeken dolgozó ügyvédek.
Megjelent: romániai Hivatalos Közlöny (Monitorul Oficial) 590. szám, 2026. július 20.
Kihirdetve: 2025. december 9.
Aki a 2000-es években megvásárolta egy kommunisták által megfosztott korábbi tulajdonos kártalanításhoz való jogát, nem kaphatja meg az ingatlan teljes értékét, hanem csak a kifizetett vételárat és a fennmaradó rész 15 százalékát. Az Alkotmánybíróság a 2025. december 9-i 738. sz. határozatával ismét megerősítette ezt a szabályt, amely a romániai Hivatalos Közlöny 2026. július 20-i 590. számában jelent meg. A terület továbbra is a román jog egyik legfeszültebb pontja, azt követően, hogy az Országos Vagyonvisszaszolgáltatási Hatóság által kibocsátott fizetési utalványok kifizetését a teljes 2025-ös évre felfüggesztették.
A vitatott szöveg a 165/2013. sz. törvény 24. cikkének (2) bekezdése, azé a törvényé, amely lezárta a kommunista rendszer idején visszaélésszerűen elvett ingatlanok visszaszolgáltatásának folyamatát. Eszerint azokban az ügyekben, amelyekben a kompenzációs intézkedéseket nem a tulajdonjog jogosultjának, vagyis nem a korábbi tulajdonosnak vagy annak törvényes, illetve végrendeleti örököseinek ítélik meg, annyi pont jár, amennyi a jog átruházásáért kifizetett vételár és az ingatlan értékéig fennmaradó különbözet 15 százalékának összege.
A kifogás előterjesztője 2010-ben kötötte meg az engedményezési szerződést, a főpolgármester rendelkezését pedig 2013-ban adták ki. Azzal érvelt, hogy a 2013-as törvény visszamenőleg alkalmazandó egy korábbi engedményezésre, hogy a szöveg nem egyértelmű, hogy különbséget tesz az engedményesek és a jogosultak között, és hogy a kártalanítás drasztikus korlátozása kiüresíti a tulajdonhoz való jogot.
Milyen hatásokkal jár
Az első hatás a számítási szabály megerősítése. Az engedményes a korábbi tulajdonosnak vagy örököseinek ténylegesen kifizetett vételárnak megfelelő pontokat kapja meg, ehhez pedig hozzáadódik az ingatlan értékéig fennmaradó különbözet 15 százaléka. Az értéket a törvény 21. cikkének (6) bekezdése szerint, vagyis a törvény hatálybalépésekor érvényes közjegyzői ártáblázat alapján állapítják meg.
A második hatás az engedményesek és a jogosultak közötti eltérő bánásmód fenntartása. Az Alkotmánybíróság megismétli állandó gyakorlatának érvét: az eredeti jogosultak és örököseik a visszaélésszerű elvételek közvetlen áldozatai, míg az engedményes visszterhes jogügylettel szerezte meg a jogot. Mivel a helyzetek eltérőek, az eltérő jogi bánásmód nem minősül hátrányos megkülönböztetésnek.
A harmadik hatás a visszaható hatály kérdését érinti. A testület rámutat, hogy a szöveg nem fejt ki hatást a már lezárult jogi helyzetekre, hanem csak a hatálybalépésekor még el nem bírált ügyekre alkalmazandó, a tempus regit actum elvének megfelelően. A rendelkezések az engedményezések közigazgatási eljárásban való érvényesítésének feltételeit állapítják meg, nem avatkoznak be a szerződések már kifejtett joghatásaiba.
A negyedik hatás a tulajdonhoz való joghoz kapcsolódik. Az Alkotmánybíróság a 2021. január 26-i 46. sz. határozatára hivatkozva emlékeztet arra, hogy a visszaszolgáltatási törvényekből eredő követelések engedményesei nem rendelkeznek az emberi jogok európai egyezménye értelmében vett tulajdonnal, ezért nem hivatkozhatnak az alkotmány 44. cikkének megsértésére.
Az ötödik hatás európai összefüggésű. A határozat a Maria Atanasiu és társai kontra Románia ügyben 2010. október 12-én hozott pilotítéletre támaszkodik, amely szerint az állam jogalkotási eszközökkel akár jelentős mértékben is csökkentheti a kártalanítás szintjét, feltéve, hogy az ésszerűen arányos marad. A testület a James és társai kontra Egyesült Királyság, valamint a Lithgow és társai kontra Egyesült Királyság ügyet is idézi, arra a gondolatra, hogy a gazdasági reform vagy a társadalmi igazságosság legitim céljai indokolhatják a piaci érték alatti kártalanítást.
A hatodik hatás gyakorlati: semmi nem változik. A határozat megalapozatlanként utasítja el a kifogást, tehát a 24. cikk (2) bekezdése pontosan ugyanabban a formában marad hatályban.
Mi változott a korábbi helyzethez képest
Jogilag semmi. Az Alkotmánybíróság kifejezetten megállapítja, hogy nem merültek fel olyan új elemek, amelyek a gyakorlat megváltoztatását indokolnák, a korábbi határozatok rendelkező része és indokolása pedig továbbra is érvényes.
Ami hozzáadódik, az egy újabb láncszem egy hosszú sorban. A testület felsorolja a 2014. április 3-i 200. sz., a 2015. július 16-i 564. sz., a 2016. április 19-i 224. sz. és a 2021. január 26-i 46. sz. határozatot, a kormány pedig az álláspontjában további öt, azonos tartalmú határozatra hivatkozott.
A 165/2013. sz. törvény előtti szabályozáshoz képest az érdemi változás továbbra is az, amely akkor következett be. 2013-ig a jogok engedményese ugyanazokat a jóvátételi intézkedéseket érvényesíthette, mint a jogosult. 2013 óta számára az egyetlen intézkedés a pontokban történő kompenzáció a 24. cikk (2) bekezdésének feltételei szerint, természetbeni visszaszolgáltatás és teljes körű kártalanítás nélkül.
A Bukaresti Ítélőtábla, amely az Alkotmánybírósághoz fordult, a véleményében rámutatott: a szöveget éppen azért fogadták el, hogy végrehajtsa az Emberi Jogok Európai Bíróságának 2010-es pilotítéletében megfogalmazott ajánlásokat.
A határozat egyhangú szavazással született, végleges és mindenkire kötelező.
Előnyök és hátrányok
Mi a jó benne
- Kiszámíthatóságot tart fenn egy olyan területen, ahol a szabályok ismétlődő változása éveken át egymást követő perekhez vezetett.
- Megerősíti, hogy a teljes kártalanítás azoknak marad fenntartva, akik ténylegesen elszenvedték a visszaélésszerű elvételt, illetve az örököseiknek.
- Visszatartja a peres jogok spekulatív felvásárlását, amely a 2013-as törvényt megelőző években széles körben elterjedt gyakorlat volt.
- Az engedményes nem veszít el mindent: visszakapja a kifizetett vételárat, és megkapja az ingatlan értékéig fennmaradó különbözet 15 százalékát.
- Az érvelés az Emberi Jogok Európai Bíróságának mércéjére támaszkodik, ami csökkenti egy strasbourgi elmarasztalás kockázatát ebben a kérdésben.
Mi marad probléma
- A 15 százalékos arány fix, és nem veszi figyelembe sem az eljárás hosszát, sem az engedményezés és a kifizetés között felhalmozódott inflációt.
- Az ingatlan értékét a törvény hatálybalépésekor érvényes közjegyzői ártáblázat alapján állapítják meg, vagyis egy 2013-as viszonyítási pont szerint, függetlenül attól, melyik évben történik a kifizetés.
- A törvény sehol nem tesz különbséget a spekulatív engedményezés és az olyan eset között, amelyben egy idős korábbi tulajdonos az azonnali pénzösszeget választotta.
- A kifogás 2021 májusi előterjesztése és a határozat 2026 júliusi megjelenése között több mint öt év telt el.
- Sem a parlament két házának elnökei, sem az ombudsman nem közölte az álláspontját.
Hasznos tanácsok
- Ha kártalanításhoz való jogot vásárolt, a képletből kiindulva számolja ki, mire számíthat: a kifizetett vételár plusz az ingatlan értékéig fennmaradó különbözet 15 százaléka. A teljes értékre alapozott bármely becslés téves.
- Őrizze meg a korábbi tulajdonosnak ténylegesen kifizetett vételár bizonyítékát. Ez a pontszám első összetevője, és bizonyítani kell az ügyiratban.
- Nézze meg, milyen értéken becsülték fel az ingatlant a 165/2013. sz. törvény 21. cikkének (6) bekezdése szerint. Innen számítják ki azt a különbözetet, amelyre a 15 százalékot alkalmazzák.
- Ha korábbi tulajdonos vagy annak örököse, ne engedményezze a jogait anélkül, hogy összevetné a kapott összeget azzal, amit közvetlenül szerezhetne. Az engedményezés után a kedvezőbb jogállás már nem száll át.
- A visszaható hatályra alapított érvnek nincs esélye. Az Alkotmánybíróság következetesen elutasította a tempus regit actum elvére hivatkozva.
- Az Országos Vagyonvisszaszolgáltatási Hatóságnál folyamatban lévő ügyek esetében külön kövesse a kifizetések ütemezését. A számítási szabály és a kifizetés időpontja két különböző kérdés.
- A megalapozatlanság miatti elutasítás nem zárja ki, hogy más kifogásokkal újabb indítványt terjesszenek elő, a már eldöntött kifogásokat azonban nem vizsgálják meg újra.
Gyakori kérdések
Mit döntött az Alkotmánybíróság?
Mennyit kap a jogok engedményese?
Miért kap kevesebbet, mint a korábbi tulajdonos?
A 2013 előtt kötött engedményezésekre is vonatkozik a törvény?
Hogyan állapítják meg az ingatlan értékét?
Lehet hivatkozni az alkotmány által védett tulajdonhoz való jogra?
Mi köze ehhez a Maria Atanasiu ítéletnek?
A jogi aktus eredeti szövege
Az alábbi szöveg románul szerepel, a hivatalos közzétett formában.
A teljes szöveg a romániai Hivatalos Közlönyben megjelent formában
Romániai Hivatalos Közlöny 590. szám, 2026. július 20. 16 oldal PDF, 110 KB a jogi aktus a(z) 2. oldalon kezdődik
A hivatalos PDF megnyitásaPDF letöltése
Kis képernyőn a megjelenítő nem látszik. A fenti gombokkal nyithatod meg vagy töltheted le a fájlt.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét helyzetekben forduljon ügyvédhez vagy engedéllyel rendelkező adótanácsadóhoz.