Qui achète le droit à indemnisation pour une maison nationalisée touche le prix payé plus 15 %

Celui qui a acheté, dans les années 2000, le droit à indemnisation d’un ancien propriétaire dépossédé par les communistes ne peut pas recevoir la valeur de l’immeuble, mais le prix payé majoré de 15 % du reste. La Cour constitutionnelle a de nouveau confirmé cette règle, par la décision n° 738 du 9 décembre 2025, publiée au Journal officiel de la Roumanie n° 590 du 20 juillet 2026. Le domaine reste l’un des plus tendus du droit roumain, après que le paiement des titres émis par l’Autorité nationale pour la restitution des propriétés a été suspendu pour toute l’année 2025.

Le texte mis en discussion est l’article 24, alinéa (2), de la loi n° 165/2013, la loi qui a clos le processus de restitution des immeubles pris abusivement sous le régime communiste. Il prévoit que, dans les dossiers où des mesures compensatoires sont accordées à des personnes autres que le titulaire du droit de propriété, l’ancien propriétaire ou ses héritiers légaux ou testamentaires, il est attribué un nombre de points égal à la somme du prix payé pour la transaction portant sur le droit et d’un pourcentage de 15 % de la différence jusqu’à la valeur de l’immeuble.

L’auteure de l’exception avait conclu le contrat de cession en 2010, et l’arrêté du maire général avait été émis en 2013. Elle soutenait que la loi de 2013 s’applique rétroactivement à une cession plus ancienne, que le texte manque de clarté, qu’il opère une discrimination entre cessionnaires et titulaires et que le plafonnement drastique des indemnisations vide de son contenu le droit de propriété.

Les effets concrets

Le premier effet est la confirmation de la règle de calcul. Le cessionnaire reçoit les points correspondant au prix effectivement payé à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers, auxquels s’ajoutent 15 % de la différence jusqu’à la valeur de l’immeuble, établie conformément à l’article 21, alinéa (6), de la loi, c’est-à-dire par le barème notarial en vigueur à la date d’entrée en vigueur de la loi.

Le deuxième effet est le maintien de la différence de traitement entre cessionnaires et titulaires. La Cour reprend l’argument de sa jurisprudence constante : les titulaires originaires et leurs héritiers sont les victimes directes des prises abusives, tandis que le cessionnaire a acquis le droit par un acte à titre onéreux. Les situations étant différentes, le traitement juridique différent ne constitue pas une discrimination.

Le troisième effet concerne la non-rétroactivité. La Cour montre que le texte ne produit pas d’effets sur les situations juridiques épuisées, mais s’applique uniquement aux affaires non tranchées à la date de son entrée en vigueur, conformément au principe tempus regit actum. Ces dispositions fixent les critères de valorisation des cessions dans la procédure administrative, elles n’interviennent pas sur les effets déjà produits des contrats.

Le quatrième effet tient au droit de propriété. La Cour rappelle, en citant la décision n° 46 du 26 janvier 2021, que les cessionnaires des droits de créance nés des lois de restitution ne disposent pas d’un bien au sens de la Convention européenne des droits de l’homme et qu’ils ne peuvent donc pas invoquer la violation de l’article 44 de la Constitution.

Le cinquième effet est de contexte européen. La décision s’appuie sur l’arrêt pilote du 12 octobre 2010 rendu dans l’affaire Maria Atanasiu et autres c. Roumanie, selon lequel l’État peut réduire, même fortement, le niveau des indemnisations par des moyens législatifs, à condition de respecter une proportionnalité raisonnable. La Cour cite également les affaires James et autres c. Royaume-Uni et Lithgow et autres c. Royaume-Uni, pour l’idée que des objectifs légitimes de réforme économique ou de justice sociale peuvent justifier une indemnisation inférieure à la valeur du marché.

Le sixième effet est pratique : aucun changement. La décision rejette l’exception comme non fondée, l’article 24, alinéa (2), reste donc en vigueur exactement dans la même rédaction.

Ce qui change par rapport à la situation antérieure

En droit, rien. La Cour constate expressément qu’aucun élément nouveau de nature à entraîner un revirement de jurisprudence n’est intervenu et que la solution ainsi que les motifs des décisions antérieures conservent leur validité.

Ce qui s’ajoute, c’est un nouveau maillon dans une longue chaîne. La Cour énumère la décision n° 200 du 3 avril 2014, la décision n° 564 du 16 juillet 2015, la décision n° 224 du 19 avril 2016 et la décision n° 46 du 26 janvier 2021, et le Gouvernement a invoqué, dans son point de vue, cinq autres décisions dans le même sens.

Par rapport au régime antérieur à la loi n° 165/2013, le changement de fond reste celui intervenu à ce moment-là. Jusqu’en 2013, le cessionnaire des droits pouvait prétendre aux mêmes mesures réparatrices que le titulaire. Depuis 2013, la seule mesure ouverte pour lui est la compensation par points, dans les conditions de l’article 24, alinéa (2), sans accès à la restitution en nature et sans indemnisation intégrale.

La cour d’appel de Bucarest, juridiction qui a saisi la Cour, a indiqué dans son avis que le texte a été adopté précisément pour mettre en œuvre les recommandations de la Cour européenne des droits de l’homme issues de l’arrêt pilote de 2010.

La décision a été rendue à l’unanimité des voix et elle est définitive et généralement obligatoire.

Avantages et inconvénients

Conseils pratiques

Questions fréquentes