In breve

  • Chi ha acquistato da un ex proprietario il diritto all’indennizzo per un immobile nazionalizzato riceve soltanto il prezzo pagato più il 15% della differenza fino al valore dell’immobile, non l’indennizzo integrale.
  • La Corte costituzionale ha respinto, in quanto infondata, una nuova impugnazione di questa regola e conferma una giurisprudenza consolidata da oltre dieci anni.
  • Sono interessati i cessionari dei diritti previsti dalle leggi di restituzione, gli ex proprietari che hanno venduto i propri diritti e gli avvocati che seguono pratiche di retrocessione.
Atto: Sentenza CCR n. 738/2025
Pubblicato: Gazzetta Ufficiale della Romania (Monitorul Oficial) n. 590 del 20 luglio 2026
Pronunciata: 9 dicembre 2025

Chi ha acquistato, negli anni Duemila, il diritto all’indennizzo di un ex proprietario spogliato dal regime comunista non può ricevere quanto vale l’immobile, ma il prezzo pagato più il 15% del resto. La Corte costituzionale ha confermato ancora una volta questa regola, con la Decisione n. 738 del 9 dicembre 2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 590 del 20 luglio 2026. La materia resta una delle più conflittuali del diritto romeno, dopo che il pagamento dei titoli emessi dall’Autorità nazionale per la restituzione delle proprietà è stato sospeso per tutto il 2025.

Il testo contestato è l’articolo 24, comma 2, della legge n. 165/2013, la legge che ha chiuso il processo di restituzione degli immobili acquisiti abusivamente durante il regime comunista. Prevede che, nelle pratiche in cui le misure compensative sono riconosciute a soggetti diversi dal titolare del diritto di proprietà, cioè dall’ex proprietario o dai suoi eredi legittimi o testamentari, sia attribuito un numero di punti pari alla somma tra il prezzo pagato per la cessione del diritto e una percentuale del 15% della differenza fino al valore dell’immobile.

L’autrice dell’eccezione aveva concluso il contratto di cessione nel 2010, mentre il provvedimento del sindaco generale era stato emesso nel 2013. Sosteneva che la legge del 2013 si applicasse retroattivamente a una cessione anteriore, che il testo fosse poco chiaro, che discriminasse tra cessionari e titolari e che il drastico contenimento degli indennizzi svuotasse di contenuto il diritto di proprietà.

Gli effetti che produce

Il primo effetto è la conferma della regola di calcolo. Il cessionario riceve i punti corrispondenti al prezzo effettivamente pagato all’ex proprietario o ai suoi eredi, ai quali si aggiunge il 15% della differenza fino al valore dell’immobile, determinato secondo l’articolo 21, comma 6, della legge, cioè in base alle tabelle notarili in vigore alla data di entrata in vigore della legge stessa.

Il secondo effetto è il mantenimento della differenza di trattamento tra cessionari e titolari. La Corte riprende l’argomento della sua giurisprudenza costante: i titolari originari e i loro eredi sono le vittime dirette delle appropriazioni abusive, mentre il cessionario ha acquisito il diritto con un atto a titolo oneroso. Essendo diverse le situazioni, il diverso trattamento giuridico non costituisce discriminazione.

Il terzo effetto riguarda l’irretroattività. La Corte osserva che il testo non incide sulle situazioni giuridiche esaurite, ma si applica soltanto alle cause non ancora definite alla data della sua entrata in vigore, secondo il principio tempus regit actum. Le disposizioni fissano i criteri di valorizzazione delle cessioni nel procedimento amministrativo, senza intervenire sugli effetti già prodotti dai contratti.

Il quarto effetto attiene al diritto di proprietà. La Corte ricorda, citando la Decisione n. 46 del 26 gennaio 2021, che i cessionari dei diritti di credito nati dalle leggi di restituzione non dispongono di un bene ai sensi della Convenzione europea dei diritti dell’uomo e non possono quindi invocare la violazione dell’articolo 44 della Costituzione.

Il quinto effetto è di contesto europeo. La decisione si fonda sulla sentenza pilota del 12 ottobre 2010 nella causa Maria Atanasiu e altri c. Romania, secondo la quale lo Stato può ridurre, anche in misura considerevole, il livello degli indennizzi con strumenti legislativi, a condizione che sia rispettata una ragionevole proporzionalità. La Corte cita anche le cause James e altri c. Regno Unito e Lithgow e altri c. Regno Unito, per l’idea che obiettivi legittimi di riforma economica o di giustizia sociale possano giustificare un indennizzo inferiore al valore di mercato.

Il sesto effetto è pratico: nessun cambiamento. La decisione respinge l’eccezione in quanto infondata, quindi l’articolo 24, comma 2, resta in vigore esattamente nella stessa formulazione.

Che cosa cambia rispetto a prima

Sul piano giuridico, nulla. La Corte constata espressamente che non sono intervenuti elementi nuovi tali da giustificare un mutamento di giurisprudenza e che la soluzione e le motivazioni delle decisioni precedenti conservano la loro validità.

Ciò che si aggiunge è un nuovo anello di una lunga catena. La Corte elenca la Decisione n. 200 del 3 aprile 2014, la Decisione n. 564 del 16 luglio 2015, la Decisione n. 224 del 19 aprile 2016 e la Decisione n. 46 del 26 gennaio 2021, mentre il Governo ha richiamato, nel proprio parere, altre cinque decisioni nello stesso senso.

Rispetto al regime anteriore alla legge n. 165/2013, il cambiamento sostanziale resta quello prodotto allora. Fino al 2013 il cessionario dei diritti poteva ottenere le stesse misure riparatorie del titolare. Dal 2013 l’unica misura a sua disposizione è la compensazione in punti, alle condizioni dell’articolo 24, comma 2, senza accesso alla restituzione in natura e senza indennizzo integrale.

La Corte d’appello di Bucarest, il giudice che ha sollevato la questione, ha osservato nel proprio parere che il testo è stato adottato proprio per dare attuazione alle raccomandazioni della Corte europea dei diritti dell’uomo contenute nella sentenza pilota del 2010.

La decisione è stata pronunciata all’unanimità ed è definitiva e generalmente vincolante.

Vantaggi e svantaggi

Che cosa migliora

  • Mantiene la prevedibilità in una materia in cui i ripetuti cambiamenti di regola hanno prodotto, per anni, contenziosi a catena.
  • Conferma che l’indennizzo integrale resta riservato a chi ha effettivamente subito l’appropriazione abusiva e ai suoi eredi.
  • Scoraggia l’acquisto speculativo dei diritti litigiosi, una pratica diffusa negli anni precedenti la legge del 2013.
  • Il cessionario non perde tutto: recupera il prezzo pagato e riceve in più il 15% della differenza fino al valore dell’immobile.
  • L’argomentazione si appoggia sullo standard della Corte europea dei diritti dell’uomo, il che riduce il rischio di una condanna a Strasburgo su questo punto.

Che cosa resta un problema

  • La percentuale del 15% è fissa e non tiene conto né della durata del procedimento né dell’inflazione accumulata tra la cessione e il pagamento.
  • Il valore dell’immobile si determina secondo le tabelle notarili in vigore alla data di entrata in vigore della legge, quindi su un riferimento del 2013, indipendentemente dall’anno in cui avviene il pagamento.
  • La distinzione tra la cessione speculativa e quella con cui un ex proprietario anziano ha preferito una somma immediata non è tracciata da nessuna parte nella legge.
  • Tra il momento in cui l’eccezione è stata sollevata, nel maggio 2021, e la pubblicazione della decisione, nel luglio 2026, sono trascorsi più di cinque anni.
  • Né i presidenti delle due Camere del Parlamento né l’Avvocato del Popolo hanno comunicato il proprio parere.

Consigli pratici

  1. Se hai acquistato un diritto all’indennizzo, calcola le tue aspettative partendo dalla formula: prezzo pagato più il 15% della differenza fino al valore dell’immobile. Qualsiasi stima basata sul valore integrale è sbagliata.
  2. Conserva la prova del prezzo effettivamente pagato all’ex proprietario. È la prima componente del punteggio e va dimostrata nella pratica.
  3. Verifica a quale valore è stato stimato l’immobile ai sensi dell’articolo 21, comma 6, della legge n. 165/2013. Da lì si calcola la differenza sulla quale si applica la percentuale del 15%.
  4. Se sei un ex proprietario o un suo erede, non cedere i diritti senza confrontare la somma che ricevi con quanto potresti ottenere direttamente. Dopo la cessione, il regime favorevole non si trasmette.
  5. L’argomento della retroattività non ha più possibilità di successo. La Corte lo ha respinto in modo costante, sulla base del principio tempus regit actum.
  6. Per le pratiche in corso presso l’Autorità nazionale per la restituzione delle proprietà, segui separatamente il calendario dei pagamenti. La regola di calcolo e il momento del pagamento sono questioni distinte.
  7. Una decisione di rigetto per infondatezza non impedisce di sollevare un’eccezione su altre censure, ma le censure già decise non saranno riesaminate.

Domande frequenti

Che cosa ha deciso la Corte costituzionale?
Ha respinto, in quanto infondata, l’eccezione e ha constatato che le disposizioni dell’articolo 24, comma 2, della legge n. 165/2013 sono conformi alla Costituzione rispetto alle censure formulate. La decisione è definitiva e generalmente vincolante.
Quanto riceve un cessionario di diritti?
Un numero di punti pari alla somma tra il prezzo pagato all’ex proprietario o ai suoi eredi per la cessione del diritto di proprietà e una percentuale del 15% della differenza fino al valore dell’immobile.
Perché riceve meno dell’ex proprietario?
Perché, nel ragionamento della Corte, i titolari originari e i loro eredi sono le vittime dirette delle appropriazioni abusive, mentre il cessionario ha acquisito il diritto con un atto a titolo oneroso. Essendo diverse le situazioni, il diverso trattamento giuridico non costituisce discriminazione.
La legge si applica anche alle cessioni concluse prima del 2013?
Sì, per le pratiche non ancora definite alla data della sua entrata in vigore. La Corte precisa che il testo non incide sugli effetti giuridici già prodotti, ma stabilisce i criteri di valorizzazione dei diritti nel procedimento amministrativo.
Come si determina il valore dell’immobile?
Secondo l’articolo 21, comma 6, della legge n. 165/2013, cioè in base alle tabelle notarili in vigore alla data di entrata in vigore della legge.
Si può invocare il diritto di proprietà garantito dalla Costituzione?
La Corte ha ritenuto che i cessionari dei diritti di credito nati dalle leggi di restituzione non dispongano di un bene ai sensi della Convenzione europea dei diritti dell’uomo e non possano quindi invocare la violazione dell’articolo 44 della Costituzione.
Che cosa c’entra la sentenza Maria Atanasiu?
La sentenza pilota del 12 ottobre 2010 della Corte europea dei diritti dell’uomo ha riconosciuto allo Stato il diritto di ridurre, anche in misura sostanziale, il livello degli indennizzi con strumenti legislativi, a condizione che sia rispettata una ragionevole proporzionalità. La legge n. 165/2013 è stata adottata per dare attuazione alle raccomandazioni contenute in quella sentenza.

Testo originale dell’atto normativo

Il testo che segue è riprodotto in rumeno, la forma ufficiale di pubblicazione.

Il testo integrale, nella forma pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania

Gazzetta Ufficiale della Romania n. 590 del 20 luglio 2026 16 pagine PDF, 110 KB l'atto inizia a pagina 2

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Questo articolo ha carattere puramente informativo e non costituisce consulenza legale. Per situazioni specifiche, consultare un avvocato o un consulente fiscale autorizzato.