Коротко
- Закон № 161/2026 повертає знижену ставку ПДВ 9% при купівлі першого житла, але лише для тих, хто вже мав попередній договір із авансом, укладений до 1 серпня 2025 року.
- Сукупні умови: корисна площа не більше 120 кв. м, вартість (разом із землею) менше 600 000 леїв без ПДВ, а житло має бути передане не пізніше 30 вересня 2026 року.
- Хто вже купив за стандартною ставкою в період з 1 по 7 серпня 2026 року, може вимагати повернення різниці ПДВ через ANAF, починаючи з 1 жовтня 2026 року.
Опубліковано: Офіційний вісник Румунії (Monitorul Oficial) № 642 від 4 серпня 2026
Набирає чинності: 7 серпня 2026
Знижена ставка ПДВ 9% для купівлі першого житла не зникла повністю, але тепер застосовується до значно вужчого кола покупців. Закон № 161/2026 про деякі фіскально-бюджетні заходи, промульгований Указом № 712/2026 та опублікований в Офіційному віснику Румунії № 642 від 4 серпня 2026 року, фактично продовжує пільгу зниженої ставки лише для осіб, які вже мали, до 1 серпня 2025 року, тверде зобов’язання купівлі зі сплаченим авансом. Захід з’являється невдовзі після того, як з 1 серпня 2026 року купівля житла підпала під дію стандартної ставки ПДВ як загального правила, без винятку, яким досі користувалися покупці скромного житла.
Практично закон діє як перехідне положення: він не відкриває знижену ставку заново для нових покупців, а захищає тих, хто вже перебував, у середині 2025 року, у процесі купівлі, що триває, щоб їх не застала зненацька зміна режиму ПДВ наприкінці угоди.
Наслідки, які це має
Фізична особа (сама або разом з іншою фізичною особою чи кількома) може купити, у період між датою набрання законом чинності та 30 вересня 2026 року включно, лише одне житло за зниженою ставкою ПДВ 9%, якщо одночасно виконуються чотири умови: житло має корисну площу не більше 120 кв. м (без господарських прибудов) та вартість, включно з землею, не більше 600 000 леїв без ПДВ; житло придатне для фактичного проживання на момент передачі, а передача не може відбутися пізніше 30 вересня 2026 року; покупець не користувався зниженою ставкою для іншого житла з 1 січня 2023 року; і, ключова умова, покупець уклав до 1 серпня 2025 року попередній договір чи інший юридичний акт, за яким сплатив аванс саме за це житло.
Для тих, хто підписав попередній договір саме в період з 3 по 31 липня 2025 року, закон додатково вимагає доказу того, що вони повністю сплатили, до 31 липня 2025 року, аванс у розмірі щонайменше 20% від вартості житла без ПДВ. Уся ця інформація перевіряється через «Реєстр придбань житла за зниженою ставкою ПДВ», що ведеться згідно з Податковим кодексом, а нотаріуси зобов’язані законом звірятися з ним перед посвідченням акта купівлі-продажу: якщо вимоги не виконано, нотаріус посвідчує акт лише за стандартною ставкою ПДВ.
Та сама ставка 9%, з тими самими умовами щодо попереднього договору до 1 серпня 2025 року, застосовується також до 1 жовтня 2026 року до будівель, які мерії купують, щоб надалі передавати їх за субсидованою орендою сім’ям, які не можуть дозволити собі житло на вільному ринку.
Що змінилося порівняно з попередньою ситуацією
- Знижена ставка більше не є загальним правилом: з 1 серпня 2026 року купівля скромного житла (менше 120 кв. м і 600 000 леїв) автоматично переходить на стандартну ставку ПДВ, за винятком суворого винятку, введеного зараз.
- Доступ залежить від старого зобов’язання: не має значення, чи вписуються площа і ціна в межі, якщо попередній договір з авансом не було укладено до 1 серпня 2025 року, ставка 9% більше не застосовується.
- Фіксований строк передачі: житло має бути передане, у придатному для проживання стані, до 30 вересня 2026 року включно, інакше угода виходить за межі дії закону.
- Запроваджується механізм повернення коштів: хто вже сплатив стандартну ставку за прийнятне житло в період з 1 серпня 2026 року до дати набрання законом чинності, може вимагати повернення різниці від ANAF, процедура, якої раніше не існувало.
- Нотаріуси отримують чіткі обов’язки перевірки: звірка з реєстром та внесення до нотаріального акта відміток про дотримання умов стають обов’язковими кроками, а не факультативними.
Переваги та недоліки
Що це дає позитивного
- Захищає покупців, які вже мали кошти, вкладені в аванс, та фінансовий план, побудований на ставці 9%, уникаючи для них несподіваних додаткових витрат наприкінці угоди.
- Запроваджує спосіб повернення коштів для тих, хто без своєї вини потрапив у коротке вікно між 1 і 7 серпня 2026 року, коли стандартна ставка вже застосовувалася, але виправний закон ще не набрав чинності.
- Зберігає підтримку і для мерій, у випадках соціального житла із субсидованою орендою, до 1 жовтня 2026 року.
Що залишається проблемою
- Хто не має вже укладеного до 1 серпня 2025 року попереднього договору, не отримує зниженої ставки, незалежно від того, наскільки скромним є житло, яке він хоче купити.
- Строк передачі 30 вересня 2026 року є стислим для будівництв із затримками, а його перевищення означає втрату зниженої ставки.
- Процедура повернення залежить від наказу голови ANAF, який має бути виданий протягом 30 днів з дати набрання законом чинності; до того часу ті, хто має право, не мають конкретної форми для вимоги коштів.
Корисні поради
- У вас є попередній договір, підписаний до 1 серпня 2025 року: перевірте разом із продавцем і нотаріусом, чи вписуються корисна площа, вартість та ймовірна дата передачі в межі закону, і прискорте завершення угоди до 30 вересня 2026 року.
- Попередній договір датований 3-31 липня 2025 року: підготуйте доказ повної сплати авансу 20% до 31 липня 2025 року, виписку з рахунку чи квитанцію, нотаріус обов’язково їх вимагатиме.
- Ви вже купили за стандартною ставкою в період з 1 по 7 серпня 2026 року: зберігайте рахунок-фактуру та попередній договір, заяву про повернення можна буде подати до ANAF з 1 жовтня 2026 року, на основі процедури, яка буде опублікована.
- Ви хочете купити житло зараз, без старого попереднього договору: ви не підпадаєте під цей закон; застосовна ставка буде, як правило, стандартною.
- Ви нотаріус: звіртеся з «Реєстром придбань житла за зниженою ставкою ПДВ» перед посвідченням та внесіть до акта обов’язкові відмітки про дотримання умов, інакше акт посвідчується лише за стандартною ставкою.
Часті запитання
Чи можу я зараз купити житло з ПДВ 9%, не підписавши нічого раніше?
Що станеться, якщо житло не можна передати до 30 вересня 2026 року?
Я купив житло за стандартною ставкою ПДВ 3 серпня 2026 року. Чи можу я вимагати повернення коштів?
Чи можна застосувати знижену ставку до кількох осель, куплених однією особою?
Яку роль відіграють нотаріуси в цій процедурі?
Чи користуються мерії ставкою 9%?
Оригінальний текст нормативного акта
Наведений нижче текст відтворено румунською мовою, в офіційній опублікованій формі.
Повний текст у формі, опублікованій в Офіційному віснику Румунії
Офіційний вісник Румунії № 642 від 4 серпня 2026 16 сторінок PDF, 131 KB
Відкрити офіційний PDFЗавантажити PDF
На малих екранах переглядач не відображається. Скористайтеся кнопками вище, щоб відкрити або завантажити файл.
Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для конкретних ситуацій зверніться до ліцензованого адвоката або податкового консультанта.