IVA al 9% sulla prima casa: chi ne ha ancora diritto nel 2026

In breve

La Legge n. 161/2026 ripristina l’aliquota IVA agevolata del 9% per l’acquisto della prima casa, ma solo per chi aveva già un preliminare con caparra firmato entro il 1° agosto 2025.
Condizioni cumulative: superficie utile massima di 120 mq, valore (terreno incluso) inferiore a 600.000 lei senza IVA, e l’abitazione deve essere consegnata entro il 30 settembre 2026.
Chi ha già acquistato con l’aliquota standard tra il 1° e il 7 agosto 2026 può chiedere il rimborso della differenza IVA all’ANAF, a partire dal 1° ottobre 2026.

Atto: Legge n. 161/2026
Pubblicata: Gazzetta Ufficiale n. 642 del 4 agosto 2026
Entra in vigore: 7 agosto 2026

L’aliquota IVA del 9% per l’acquisto della prima casa non è del tutto scomparsa, ma ora si applica a un gruppo di acquirenti molto più ristretto. La Legge n. 161/2026 su alcune misure fiscali e di bilancio, promulgata con il Decreto n. 712/2026 e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 642 del 4 agosto 2026, proroga di fatto il beneficio dell’aliquota agevolata solo per le persone che, prima del 1° agosto 2025, avevano già assunto un impegno d’acquisto fermo, con caparra versata. La misura arriva poco dopo che, dal 1° agosto 2026, l’acquisto di un’abitazione è passato, come regola generale, sotto l’aliquota IVA standard, senza l’eccezione di cui fino ad allora godevano gli acquirenti di case modeste.

In pratica, la legge funziona come una clausola transitoria: non riapre l’aliquota agevolata ai nuovi acquirenti, ma tutela chi, a metà del 2025, si trovava già in un processo di acquisto in corso, così da non essere colto di sorpresa dal cambio di regime IVA al termine della transazione.

Gli effetti che produce

La persona fisica (da sola o insieme a un’altra persona fisica o più persone fisiche) può acquistare, tra la data di entrata in vigore della legge e il 30 settembre 2026 incluso, una sola abitazione con l’aliquota IVA agevolata del 9%, se soddisfa contemporaneamente quattro condizioni: l’abitazione ha una superficie utile massima di 120 mq (esclusi gli annessi) e un valore, terreno incluso, non superiore a 600.000 lei senza IVA; l’abitazione può essere effettivamente abitata al momento della consegna, e quest’ultima non può avvenire oltre il 30 settembre 2026; l’acquirente non ha già beneficiato dell’aliquota agevolata per un’altra abitazione dal 1° gennaio 2023; e, condizione chiave, l’acquirente ha stipulato, entro il 1° agosto 2025, un preliminare o altro atto giuridico con cui ha versato una caparra per quella specifica abitazione.

Per chi ha firmato il preliminare proprio tra il 3 e il 31 luglio 2025, la legge richiede inoltre la prova di aver versato per intero, entro il 31 luglio 2025, una caparra pari ad almeno il 20% del valore dell’abitazione senza IVA. Tutte queste informazioni vengono verificate tramite il “Registro degli acquisti di abitazioni con aliquota IVA agevolata”, tenuto in base al Codice Fiscale, e i notai pubblici hanno l’obbligo di consultarlo prima di autenticare l’atto di vendita: se i requisiti non sono soddisfatti, il notaio autentica l’atto solo con l’aliquota IVA standard.

La stessa aliquota del 9%, con la stessa condizione del preliminare stipulato entro il 1° agosto 2025, si applica anche fino al 1° ottobre 2026 agli edifici che i comuni acquistano per assegnarli poi, con affitto agevolato, alle famiglie che non possono permettersi un’abitazione sul mercato libero.

Cosa è cambiato rispetto alla situazione precedente

L’aliquota agevolata non è più la regola generale: dal 1° agosto 2026, l’acquisto di un’abitazione modesta (sotto i 120 mq e i 600.000 lei) passa automaticamente all’aliquota IVA standard, salvo la stretta eccezione introdotta ora.
L’accesso dipende da un impegno pregresso: non conta se la superficie e il prezzo rientrano nei limiti, se il preliminare con caparra non è stato stipulato entro il 1° agosto 2025, l’aliquota del 9% non si applica più.
Un termine di consegna fisso: l’abitazione deve essere consegnata, in condizioni di essere abitata, entro il 30 settembre 2026 incluso, altrimenti la transazione esce dall’ambito di applicazione della legge.
Viene introdotto un meccanismo di rimborso: chi ha già pagato l’aliquota standard per un’abitazione idonea, tra il 1° agosto 2026 e l’entrata in vigore della legge, può chiedere la differenza indietro all’ANAF, una procedura che prima non esisteva.
I notai ricevono obblighi espliciti di verifica: consultare il registro e riportare nell’atto autentico le menzioni sul rispetto delle condizioni diventano passaggi obbligatori, non facoltativi.

Vantaggi e svantaggi

Cosa porta di positivo

Tutela gli acquirenti che avevano già denaro immobilizzato in una caparra e un piano finanziario costruito sull’aliquota del 9%, evitando loro un costo aggiuntivo inatteso al termine della transazione.
Introduce una via di rimborso per chi è rimasto intrappolato, senza colpa propria, nella breve finestra tra il 1° e il 7 agosto 2026, quando l’aliquota standard era già in vigore, ma la legge riparatrice non era ancora entrata in vigore.
Mantiene il sostegno anche per i comuni, nei casi di edilizia sociale con affitto agevolato, fino al 1° ottobre 2026.

Cosa porta di negativo o resta poco chiaro

Chi non ha già un preliminare stipulato entro il 1° agosto 2025 non beneficia dell’aliquota agevolata, per quanto modesta possa essere l’abitazione che vuole acquistare.
Il termine di consegna del 30 settembre 2026 è stretto per i cantieri in ritardo, e superarlo significa perdere l’aliquota agevolata.
La procedura di rimborso dipende da un ordine del presidente dell’ANAF, che deve essere emanato entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge; fino ad allora, chi ha diritto non dispone di un modulo concreto per richiedere il denaro.

Consigli pratici

Hai un preliminare firmato entro il 1° agosto 2025: verifica, insieme al venditore e al notaio, se la superficie utile, il valore e la data prevista di consegna rientrano nei limiti di legge, e accelera la conclusione della transazione prima del 30 settembre 2026.
Il tuo preliminare è del periodo 3-31 luglio 2025: prepara la prova del pagamento integrale della caparra del 20% entro il 31 luglio 2025, estratto conto o ricevuta, il notaio la richiederà obbligatoriamente.
Hai già acquistato con l’aliquota standard tra il 1° e il 7 agosto 2026: conserva la fattura e il preliminare, la richiesta di rimborso potrà essere presentata all’ANAF a partire dal 1° ottobre 2026, secondo la procedura che deve ancora essere pubblicata.
Vuoi acquistare un’abitazione ora, senza un preliminare pregresso: non rientri in questa legge; l’aliquota applicabile sarà, in linea di principio, quella standard.
Sei un notaio: consulta il “Registro degli acquisti di abitazioni con aliquota IVA agevolata” prima dell’autenticazione e riporta nell’atto le menzioni obbligatorie sul rispetto delle condizioni, altrimenti l’atto potrà essere autenticato solo con l’aliquota standard.

Domande frequenti

Posso ancora acquistare ora un’abitazione con IVA al 9%, senza aver firmato nulla in precedenza?

No. La Legge n. 161/2026 non riapre l’aliquota agevolata ai nuovi acquirenti. La condizione obbligatoria è aver stipulato, entro il 1° agosto 2025, un preliminare o altro atto giuridico con cui hai versato una caparra per quella specifica abitazione.

Cosa succede se l’abitazione non può essere consegnata entro il 30 settembre 2026?

La legge collega esplicitamente il diritto all’aliquota del 9% alla consegna dell’abitazione entro il 30 settembre 2026 incluso. Se la consegna slitta oltre questo termine, quella transazione esce dall’ambito di applicazione della legge e si applica, in linea di principio, l’aliquota standard.

Ho acquistato un’abitazione con aliquota IVA standard il 3 agosto 2026. Posso chiedere un rimborso?

Sì, se soddisfi le altre condizioni (superficie, valore, preliminare entro il 1° agosto 2025). La legge consente il rimborso della differenza tra l’aliquota standard e l’aliquota del 9% per gli acquisti effettuati tra il 1° agosto 2026 e l’entrata in vigore della legge. Le richieste potranno essere presentate a partire dal 1° ottobre 2026, secondo una procedura che l’Agenzia Nazionale di Amministrazione Fiscale deve approvare entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge.

L’aliquota agevolata può applicarsi a più abitazioni acquistate dalla stessa persona?

No. La legge consente l’aliquota agevolata per una sola abitazione, acquistata individualmente o insieme a un’altra persona o ad altre persone fisiche, e solo se quella persona non ha già beneficiato dell’aliquota agevolata per un’altra abitazione dal 1° gennaio 2023.

Che ruolo hanno i notai pubblici in questa procedura?

I notai hanno l’obbligo di verificare, tramite il “Registro degli acquisti di abitazioni con aliquota IVA agevolata”, se la persona soddisfa la condizione di non aver già acquistato un’altra abitazione con aliquota agevolata, di aggiornare il registro al momento dell’autenticazione e di riportare nell’atto menzioni esplicite sul rispetto dei requisiti di legge. Se questi non sono soddisfatti, autenticano l’atto solo con l’aliquota IVA standard.

Anche i comuni beneficiano dell’aliquota del 9%?

Sì, ma anch’essi in modo condizionato: fino al 1° ottobre 2026, i comuni possono acquistare edifici (terreno compreso) con l’aliquota agevolata del 9%, per assegnarli poi con affitto agevolato a persone o famiglie a basso reddito, a condizione di aver stipulato anch’essi il preliminare d’acquisto entro il 1° agosto 2025.

Textul original al actului normativ

Il testo seguente è riportato in rumeno, la forma ufficiale di pubblicazione.

Mostra il testo integraleNascondi il testo integrale

LEGE nr. 161 din 4 august 2026

privind unele măsuri fiscal-bugetare

EMITENT: PARLAMENTUL ROMÂNIEI

Publicat în: MONITORUL OFICIAL nr. 642 din 4 august 2026

Parlamentul României adoptă prezenta lege.

Art. I. – (1) În perioada cuprinsă între data intrării în vigoare a prezentei legi și data de 30 septembrie 2026 inclusiv, persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții:

a) locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;

b) locuința în momentul livrării, care nu poate depăși data de 30 septembrie 2026, poate fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

c) nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu data de 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;

d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.

(2) Pentru a beneficia de cota redusă de 9%, pe lângă condițiile prevăzute la alin. (1), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie-31 iulie 2025 inclusiv, la data livrării locuinței trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.

(3) În „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” se înscriu și informațiile din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2), autentificate până la data de 30 septembrie 2026 inclusiv. Notarii publici sunt obligați:

a) să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA, prin consultarea „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;

b) să completeze „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2);

c) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe cu cota redusă de TVA de 9% mențiuni cu privire la respectarea obligațiilor prevăzute la lit. a) și, după caz, la lit. b);

d) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2) cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț.

(4) Până la data de 1 octombrie 2026 se aplică o cotă redusă de TVA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.

Art. II. – (1) Persoana fizică, care a achiziționat în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, una sau mai multe locuințe cu cota standard de TVA în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, poate solicita restituirea sumei rezultate din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9%, pentru o singură locuință achiziționată, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții:

b) locuința, în momentul livrării, poate fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.

(2) Pentru a beneficia de restituire, pe lângă condițiile prevăzute la alin. (1), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie-31 iulie 2025 inclusiv, trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.

(3) În cazul în care au fost achiziționate, în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, mai multe locuințe cu cota standard de TVA care îndeplinesc condițiile prevăzute la alin. (1) și (2), se restituie suma rezultată din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9% pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.

(4) Primăriile care au achiziționat cu cota standard de TVA, în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, clădiri, inclusiv terenul pe care sunt construite, în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, pot solicita restituirea sumei rezultate din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9%, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.

(5) Restituirea sumelor prevăzute la alin. (1) și (4) poate fi solicitată începând cu data de 1 octombrie 2026, potrivit procedurii aprobate în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Această lege a fost adoptată de Parlamentul României, cu respectarea prevederilor art. 75 și ale art. 76 alin. (2) din Constituția României, republicată.

p. PREȘEDINTELE CAMEREI DEPUTAȚILOR,
NATALIA-ELENA INTOTERO

PREȘEDINTELE SENATULUI
MIRCEA ABRUDEAN

București, 4 august 2026.

Nr. 161.

DECRET nr. 712 din 4 august 2026

pentru promulgarea Legii privind unele măsuri fiscal-bugetare

EMITENT: PREȘEDINTELE ROMÂNIEI

Publicat în: MONITORUL OFICIAL nr. 642 din 4 august 2026

În temeiul prevederilor art. 77 alin. (1) și ale art. 100 alin. (1) din Constituția României, republicată,

Președintele României decretează:

Articol unic. – Se promulgă Legea privind unele măsuri fiscal-bugetare și se dispune publicarea acestei legi în Monitorul Oficial al României, Partea I.

PREȘEDINTELE ROMÂNIEI
NICUȘOR-DANIEL DAN