L’essentiel

  • La loi n° 161/2026 rétablit le taux de TVA réduit de 9% pour l’achat d’une première habitation, mais uniquement pour les acheteurs qui disposaient déjà d’un avant-contrat avec acompte signé avant le 1er août 2025.
  • Conditions cumulatives : surface utile de 120 m² maximum, valeur (terrain compris) inférieure à 600 000 lei hors TVA, et le logement doit être livré au plus tard le 30 septembre 2026.
  • Ceux qui ont déjà acheté au taux standard entre le 1er et le 7 août 2026 peuvent demander le remboursement de la différence de TVA auprès de l’ANAF, à partir du 1er octobre 2026.
Acte : Loi n° 161/2026
Publié : Journal officiel de la Roumanie (Monitorul Oficial) n° 642 du 4 août 2026
Entrée en vigueur : 7 août 2026

Le taux de TVA de 9% pour l’achat d’une première habitation n’a pas complètement disparu, mais il s’applique désormais à un groupe d’acheteurs bien plus restreint. La loi n° 161/2026 relative à certaines mesures fiscales et budgétaires, promulguée par le décret n° 712/2026 et publiée au Journal officiel de la Roumanie n° 642 du 4 août 2026, prolonge en réalité le bénéfice du taux réduit uniquement pour les personnes qui, avant le 1er août 2025, avaient déjà pris un engagement ferme d’achat, acompte versé. Cette mesure intervient peu après que l’achat d’un logement soit passé, depuis le 1er août 2026, sous le régime du taux de TVA standard comme règle générale, sans l’exception dont bénéficiaient jusqu’alors les acheteurs de logements modestes.

En pratique, la loi fonctionne comme une clause de transition : elle ne rouvre pas le taux réduit aux nouveaux acheteurs, mais protège ceux qui se trouvaient déjà, mi-2025, en plein processus d’achat, afin qu’ils ne soient pas surpris par le changement de régime de TVA à la fin de la transaction.

Les effets concrets

Une personne physique (seule ou avec une ou plusieurs autres personnes physiques) peut acheter, entre la date d’entrée en vigueur de la loi et le 30 septembre 2026 inclus, un seul logement au taux de TVA réduit de 9%, à condition de remplir simultanément quatre conditions : le logement a une surface utile de 120 m² maximum (annexes exclues) et une valeur, terrain compris, ne dépassant pas 600 000 lei hors TVA ; le logement peut être effectivement habité à la livraison, et celle-ci ne peut intervenir au-delà du 30 septembre 2026 ; l’acheteur n’a pas déjà bénéficié du taux réduit pour un autre logement depuis le 1er janvier 2023 ; et, condition clé, l’acheteur a conclu, avant le 1er août 2025, un avant-contrat ou un autre acte juridique par lequel il a versé un acompte pour ce logement précis.

Pour ceux qui ont signé l’avant-contrat entre le 3 et le 31 juillet 2025 inclus, la loi exige en plus la preuve qu’ils ont versé intégralement, avant le 31 juillet 2025, un acompte d’au moins 20% de la valeur du logement hors TVA. Toutes ces informations sont vérifiées via le « Registre des acquisitions de logements au taux de TVA réduit », tenu conformément au Code fiscal, et les notaires publics ont l’obligation légale de le consulter avant d’authentifier l’acte de vente : si les conditions ne sont pas remplies, le notaire n’authentifie l’acte qu’au taux de TVA standard.

Le même taux de 9%, avec la même condition d’avant-contrat conclu avant le 1er août 2025, s’applique aussi jusqu’au 1er octobre 2026 aux immeubles que les mairies achètent pour les attribuer ensuite, à loyer subventionné, aux familles qui ne peuvent pas se permettre un logement sur le marché libre.

Ce qui change par rapport à la situation antérieure

  • Le taux réduit n’est plus la règle générale : depuis le 1er août 2026, l’achat d’un logement modeste (moins de 120 m² et 600 000 lei) passe automatiquement au taux de TVA standard, sauf exception stricte introduite maintenant.
  • L’accès dépend d’un engagement antérieur : peu importe que la surface et le prix respectent les plafonds, si l’avant-contrat avec acompte n’a pas été conclu avant le 1er août 2025, le taux de 9% ne s’applique plus.
  • Un délai de livraison fixe : le logement doit être remis, habitable, au plus tard le 30 septembre 2026 inclus, sinon la transaction sort du champ d’application de la loi.
  • Un mécanisme de remboursement est instauré : celui qui a déjà payé le taux standard pour un logement éligible, entre le 1er août 2026 et l’entrée en vigueur de la loi, peut demander la différence à l’ANAF, une procédure qui n’existait pas auparavant.
  • Les notaires reçoivent des obligations explicites de vérification : consulter le registre et inscrire dans l’acte authentique les mentions relatives au respect des conditions deviennent des étapes obligatoires, non facultatives.

Avantages et inconvénients

Ce que cela améliore

  • Elle protège les acheteurs qui avaient déjà de l’argent immobilisé dans un acompte et un plan financier construit autour du taux de 9%, leur évitant un coût supplémentaire imprévu en fin de transaction.
  • Elle instaure une voie de remboursement pour ceux pris, sans faute de leur part, dans la courte fenêtre entre le 1er et le 7 août 2026, période où le taux standard s’appliquait déjà, mais où la loi réparatrice n’était pas encore entrée en vigueur.
  • Elle maintient aussi le soutien aux mairies, dans le cas des logements sociaux à loyer subventionné, jusqu’au 1er octobre 2026.

Ce qui reste problématique

  • Ceux qui n’ont pas déjà un avant-contrat conclu avant le 1er août 2025 ne bénéficient pas du taux réduit, quelle que soit la modestie du logement qu’ils souhaitent acheter.
  • Le délai de livraison du 30 septembre 2026 est serré pour les chantiers en retard, et le dépasser entraîne la perte du taux réduit.
  • La procédure de remboursement dépend d’un arrêté du président de l’ANAF, qui doit être publié dans les 30 jours suivant l’entrée en vigueur de la loi ; en attendant, les personnes éligibles n’ont pas de formulaire concret pour réclamer l’argent.

Conseils pratiques

  1. Vous avez un avant-contrat signé avant le 1er août 2025 : vérifiez, avec le vendeur et le notaire, que la surface utile, la valeur et la date de livraison prévue respectent les plafonds de la loi, et accélérez la finalisation de la transaction avant le 30 septembre 2026.
  2. Votre avant-contrat date du 3 au 31 juillet 2025 : préparez la preuve du paiement intégral de l’acompte de 20% avant le 31 juillet 2025, relevé bancaire ou quittance, le notaire l’exigera obligatoirement.
  3. Vous avez déjà acheté au taux standard entre le 1er et le 7 août 2026 : conservez la facture et l’avant-contrat, la demande de remboursement pourra être déposée auprès de l’ANAF à partir du 1er octobre 2026, selon la procédure encore à publier.
  4. Vous voulez acheter un logement maintenant, sans avant-contrat antérieur : vous n’entrez pas dans le champ de cette loi ; le taux applicable sera, en principe, le taux standard.
  5. Vous êtes notaire : consultez le « Registre des acquisitions de logements au taux de TVA réduit » avant l’authentification et inscrivez dans l’acte les mentions obligatoires relatives au respect des conditions, sinon l’acte ne pourra être authentifié qu’au taux standard.

Questions fréquentes

Puis-je encore acheter maintenant un logement avec une TVA à 9%, sans avoir rien signé auparavant ?
Non. La loi n° 161/2026 ne rouvre pas le taux réduit aux nouveaux acheteurs. La condition obligatoire est d’avoir conclu, avant le 1er août 2025, un avant-contrat ou un autre acte juridique par lequel vous avez versé un acompte pour ce logement précis.
Que se passe-t-il si le logement ne peut pas être livré avant le 30 septembre 2026 ?
La loi lie explicitement le droit au taux de 9% à la livraison du logement au plus tard le 30 septembre 2026 inclus. Si la livraison dépasse ce délai, la transaction concernée sort du champ d’application de la loi et le taux standard s’applique, en principe.
J’ai acheté un logement au taux de TVA standard le 3 août 2026. Puis-je récupérer de l’argent ?
Oui, si vous remplissez les autres conditions (surface, valeur, avant-contrat avant le 1er août 2025). La loi permet le remboursement de la différence entre le taux standard et le taux de 9% pour les achats effectués entre le 1er août 2026 et l’entrée en vigueur de la loi. Les demandes pourront être déposées à partir du 1er octobre 2026, selon une procédure que l’Agence nationale d’administration fiscale doit approuver dans les 30 jours suivant l’entrée en vigueur de la loi.
Le taux réduit peut-il s’appliquer à plusieurs logements achetés par la même personne ?
Non. La loi permet le taux réduit pour un seul logement, acheté individuellement ou avec une ou plusieurs autres personnes physiques, et uniquement si la personne n’a pas déjà bénéficié du taux réduit pour un autre logement depuis le 1er janvier 2023.
Quel rôle jouent les notaires dans cette procédure ?
Les notaires ont l’obligation de vérifier, via le « Registre des acquisitions de logements au taux de TVA réduit », si la personne remplit la condition de ne pas avoir déjà acheté un autre logement au taux réduit, de compléter le registre lors de l’authentification et d’inscrire dans l’acte des mentions expresses sur le respect des conditions légales. Si celles-ci ne sont pas remplies, ils n’authentifient l’acte qu’au taux de TVA standard.
Les mairies bénéficient-elles aussi du taux de 9% ?
Oui, mais également sous condition : jusqu’au 1er octobre 2026, les mairies peuvent acheter des immeubles (terrain compris) au taux réduit de 9%, pour les attribuer ensuite à loyer subventionné à des personnes ou familles à faibles revenus, à condition d’avoir elles aussi conclu l’avant-contrat d’achat avant le 1er août 2025.

Texte original de l’acte normatif

Le texte ci-dessous est reproduit en roumain, la forme officielle de publication.

Le texte intégral, tel que publié au Journal officiel de la Roumanie

Journal officiel de la Roumanie n° 642 du 4 août 2026 16 pages PDF, 131 KB

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Cet article a un caractère purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour des situations concrètes, consultez un avocat ou un conseiller fiscal agréé.