Pe scurt
- Legea nr. 161/2026 readuce cota redusă de TVA de 9% la achiziția unei prime locuințe, dar numai pentru cei care aveau deja un antecontract cu avans încheiat până la 1 august 2025.
- Condiții cumulative: suprafață utilă de maximum 120 mp, valoare (cu tot cu teren) sub 600.000 lei fără TVA, iar locuința trebuie livrată până cel târziu la 30 septembrie 2026.
- Cine a cumpărat deja cu cotă standard între 1 și 7 august 2026 poate cere diferența de TVA înapoi, prin ANAF, începând cu 1 octombrie 2026.
Publicat: M. Of. nr. 642 din 4 august 2026
Intră în vigoare: 7 august 2026
Cota de TVA de 9% pentru cumpărarea unei prime locuințe nu a dispărut complet, dar de acum se aplică unui grup mult mai restrâns de cumpărători. Legea nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare, promulgată prin Decretul nr. 712/2026 și publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026, prelungește practic beneficiul cotei reduse doar pentru persoanele care aveau deja, înainte de 1 august 2025, un angajament ferm de cumpărare, cu avans plătit. Măsura vine la scurt timp după ce, de la 1 august 2026, cumpărarea unei locuințe a intrat sub incidența cotei standard de TVA, ca regulă generală, fără excepția de care beneficiau până atunci cumpărătorii de locuințe modeste.
Practic, legea funcționează ca o clauză de tranziție: nu redeschide cota redusă pentru cumpărători noi, ci îi protejează pe cei care se aflau deja, la mijlocul anului 2025, într-un proces de cumpărare aflat în desfășurare, astfel încât aceștia să nu fie surprinși de schimbarea regimului de TVA la finalul tranzacției.
Efectele pe care le produce
Persoana fizică (singură sau împreună cu altă persoană fizică ori mai multe) poate cumpăra, între data intrării în vigoare a legii și 30 septembrie 2026 inclusiv, o singură locuință cu cotă redusă de TVA de 9%, dacă îndeplinește simultan patru condiții: locuința are maximum 120 mp suprafață utilă (fără anexele gospodărești) și o valoare, inclusiv terenul, de cel mult 600.000 lei fără TVA; locuința poate fi efectiv locuită la livrare, iar livrarea nu poate depăși 30 septembrie 2026; cumpărătorul nu a mai beneficiat de cotă redusă pentru altă locuință din 1 ianuarie 2023 încoace; și, condiția cheie, cumpărătorul a încheiat până la 1 august 2025 un antecontract sau alt act juridic prin care a plătit un avans pentru acea locuință anume.
Pentru cei care au semnat antecontractul chiar în intervalul 3-31 iulie 2025, legea cere în plus dovada că au achitat integral, până la 31 iulie 2025, un avans de cel puțin 20% din valoarea locuinței fără TVA. Toate aceste informații se verifică prin „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, ținut potrivit Codului fiscal, iar notarii publici au obligația legală de a-l consulta înainte de a autentifica actul de vânzare: dacă cerințele nu sunt îndeplinite, notarul autentifică actul doar cu cota standard de TVA.
Aceeași cotă de 9%, cu aceleași condiții de antecontract până la 1 august 2025, se aplică și până la 1 octombrie 2026 pentru clădirile pe care primăriile le cumpără ca să le atribuie mai departe, cu chirie subvenționată, familiilor care nu își permit o locuință pe piața liberă.
Regulile de TVA pentru locuințe se leagă și de alte modificări fiscale din 2026: Legea nr. 170/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare clarifică regularizarea TVA pentru scutirile pe bază de certificat și introduce o scutire temporară de impozit pe moștenire pentru succesiunile finalizate până la 30 septembrie 2026.
Ce s-a schimbat față de situația anterioară
- Cota redusă nu mai e regulă generală: de la 1 august 2026, cumpărarea unei locuințe modeste (sub 120 mp și 600.000 lei) trece automat pe cota standard de TVA, cu excepția strictă introdusă acum.
- Accesul e condiționat de un angajament vechi: nu contează dacă suprafața și prețul se încadrează în plafoane, dacă antecontractul cu avans nu a fost încheiat până la 1 august 2025, cota de 9% nu se mai aplică.
- Termen fix de livrare: locuința trebuie predată, în stare de a fi locuită, până la 30 septembrie 2026 inclusiv, altfel tranzacția iese din sfera de aplicare a legii.
- Pe fundal, evidența proprietăților se schimbă: Ministerul Finanțelor a primit acces la datele din cartea funciară pentru a construi modelele de evaluare fiscală a imobilelor.
- Se introduce un mecanism de restituire: cine a plătit deja cota standard pentru o locuință eligibilă, între 1 august 2026 și data intrării în vigoare a legii, poate cere diferența înapoi de la ANAF, procedură care nu exista anterior.
- Notarii primesc obligații explicite de verificare: consultarea registrului și înscrierea în actul autentic a mențiunilor privind respectarea condițiilor devin pași obligatorii, nu opționali.
Avantaje și dezavantaje
Ce aduce bun
- Protejează cumpărătorii care aveau deja bani blocați într-un avans și un plan financiar construit pe cota de 9%, evitându-le un cost suplimentar neașteptat la finalul tranzacției.
- Introduce o cale de restituire pentru cei prinși, fără vină, în fereastra scurtă dintre 1 și 7 august 2026, când cota standard se aplica deja, dar legea de reparare nu intrase încă în vigoare.
- Menține sprijinul și pentru primării, în cazurile de locuințe sociale cu chirie subvenționată, până la 1 octombrie 2026.
Ce rămâne o problemă
- Cine nu are deja un antecontract încheiat până la 1 august 2025 nu beneficiază de cotă redusă, indiferent cât de modestă e locuința pe care vrea să o cumpere.
- Termenul de livrare de 30 septembrie 2026 e strâns pentru construcțiile aflate în întârziere, iar depășirea lui înseamnă pierderea cotei reduse.
- Procedura de restituire depinde de un ordin al președintelui ANAF care trebuie emis în 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii; până atunci, cei eligibili nu au un formular concret prin care să ceară banii.
Sfaturi utile
- Ai antecontract semnat până la 1 august 2025: verifică, împreună cu vânzătorul și notarul, dacă suprafața utilă, valoarea și data probabilă de livrare se încadrează în plafoanele legii, și grăbește finalizarea tranzacției înainte de 30 septembrie 2026.
- Antecontractul e din 3-31 iulie 2025: pregătește dovada plății integrale a avansului de 20% până la 31 iulie 2025, extras de cont sau chitanță, notarul o va cere obligatoriu.
- Ai cumpărat deja cu cotă standard între 1 și 7 august 2026: păstrează factura și antecontractul, cererea de restituire se va putea depune la ANAF de la 1 octombrie 2026, pe baza procedurii care urmează să fie publicată.
- Vrei să cumperi o locuință acum, fără antecontract vechi: nu te încadrezi în această lege; cota aplicabilă va fi, în principiu, cea standard.
- Ești notar public: consultă „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” înainte de autentificare și înscrie în act mențiunile obligatorii privind respectarea condițiilor, altfel actul se autentifică doar cu cotă standard.
Întrebări frecvente
Mai pot cumpăra acum o locuință cu TVA 9%, fără să fi semnat nimic anterior?
Ce se întâmplă dacă locuința nu poate fi livrată până pe 30 septembrie 2026?
Am cumpărat o locuință cu cotă standard de TVA pe 3 august 2026. Pot cere bani înapoi?
Se poate aplica cota redusă la mai multe locuințe cumpărate de aceeași persoană?
Ce rol au notarii publici în această procedură?
Beneficiază și primăriile de cota de 9%?
Analiza redacției
Legea nu este o măsură de locuire, ci una de tranziție fiscală, iar textul o spune singur în locul cel mai puțin vizibil. La art. I alin. (1) lit. b), condiția ca locuința să poată fi locuită ca atare se verifică „conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans”, adică după standardele de dinainte de 1 august 2025, nu după cele din ziua livrării. Legiuitorul îngheață regula la momentul angajamentului, ceea ce arată că obiectul protecției este o așteptare juridică formată atunci, nu accesul la locuință al cuiva care caută să cumpere azi.
Consecința e că grupul de beneficiari era închis și numărabil încă înainte ca legea să fie scrisă. Fiecare persoană vizată are, undeva, un antecontract cu avans anterior datei de 1 august 2025, iar cei care au semnat în ultimele 29 de zile ale ferestrei trebuie să dovedească în plus un avans de minimum 20% achitat integral până la 31 iulie 2025. Nimeni nu mai poate intra în categorie. În schimb, timpul în care categoria își poate folosi dreptul este scurt: de la intrarea în vigoare, la 7 august 2026, până la 30 septembrie 2026 inclusiv sunt 55 de zile, iar termenul se raportează la livrarea efectivă a locuinței, nu la semnarea actului. Un bloc care era la stadiul de antecontract în iulie 2025 și nu are recepția făcută pierde cota de 9% fără ca legea să prevadă vreo excepție pentru întârzierile neimputabile cumpărătorului.
Mecanismul de restituire din art. II este construit cu o secvență de date care merită citită întreagă. Procedura se aprobă prin ordin al președintelui ANAF „în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare”, deci până în jurul datei de 6 septembrie 2026, dar cererile se pot depune abia de la 1 octombrie 2026, adică după ce întreaga schemă din art. I s-a închis. Între cele două momente rămân aproximativ 25 de zile în care formularul există și nu poate fi folosit. Legea nu fixează niciun termen în care banii să fie efectiv restituiți și nu spune nimic despre dobânda pentru perioada în care statul a ținut o taxă încasată peste cota datorată.
Două lucruri rămân nespuse și amândouă privesc verificarea. Primul: dintre cele cinci condiții de fond, notarului public i se dă în sarcină, la art. I alin. (3) lit. a), o singură verificare, cea privind achiziția unei singure locuințe cu cotă redusă, prin consultarea „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”. Dovada avansului de 20% se face, potrivit alin. (2), „la data livrării locuinței”, fără ca textul să spună cui i se prezintă și ce document se acceptă. Al doilea: registrul înregistrează, potrivit alin. (3), doar actele privind locuințele de la alin. (1) și (2) ale art. I, nu și locuințele cumpărate cu cotă standard pentru care se obține ulterior restituirea prevăzută de art. II. Cine trece prin a doua ușă nu apare în evidența care ar trebui să împiedice a doua achiziție cu cotă redusă.
Ce ar trebui schimbat
- Un termen de plată și dobândă pentru restituirile din art. II. Legea fixează data de la care se poate cere suma, dar nu și data până la care statul o virează. Fără ele, un cumpărător care a plătit în august 2026 diferența de TVA rămâne descoperit pe termen nedeterminat, pentru o sumă pe care legea recunoaște că nu o datora.
- Înscrierea în registru și a locuințelor pentru care s-a acordat restituire. Este singura modificare care închide golul: altfel, condiția „o singură locuință” se verifică într-o evidență care nu vede jumătate din beneficiari, iar aceeași persoană poate ajunge la cota de 9% pe două căi diferite.
- Precizarea destinatarului și a formei dovezii avansului de 20%. Textul cere dovada la data livrării, fără să spună dacă se prezintă notarului, vânzătorului sau organului fiscal și dacă extrasul de cont este suficient. Fără această precizare, aceeași tranzacție poate fi tratată diferit de la un birou notarial la altul.
- O clauză pentru livrările întârziate din motive neimputabile cumpărătorului. Termenul de 30 septembrie 2026 se raportează la un fapt pe care cumpărătorul nu îl controlează, recepția construcției. O prelungire limitată, condiționată de existența antecontractului și a avansului, ar păstra logica legii fără să lărgească grupul de beneficiari.
- Publicarea numărului de antecontracte eligibile aflate în registru. Categoria este închisă și cunoscută, deci costul bugetar al măsurii se poate calcula exact. Cifra ar arăta dacă legea repară situația câtorva sute de familii sau a câtorva zeci de mii, informație care lipsește complet din dezbaterea publică a acestui text.
- Uniformizarea formulării termenelor. Aceeași limită apare în lege atât ca „până la data de 1 august 2025”, cât și ca „31 iulie 2025 inclusiv”, iar termenul pentru primării este scris „până la data de 1 octombrie 2026”, în timp ce pentru persoane fizice apare ca „30 septembrie 2026 inclusiv”. Sunt aceleași două date, scrise în patru feluri, iar în cazul primăriilor formularea lasă impresia unei zile în plus.
Textul original al actului normativ
Textul integral, în forma publicată în Monitorul Oficial
M. Of. nr. 642 din 4 august 2026 16 pagini PDF, 131 KB
Deschide PDF-ul oficialDescarcă PDF-ul
Pe ecrane mici vizualizatorul nu se afișează. Folosește butoanele de mai sus ca să deschizi sau să descarci fișierul.
Arată textul integral al actuluiAscunde textul integral al actului
LEGE nr. 161 din 4 august 2026
privind unele măsuri fiscal-bugetare
EMITENT: PARLAMENTUL ROMÂNIEI
Publicat în: MONITORUL OFICIAL nr. 642 din 4 august 2026
Parlamentul României adoptă prezenta lege.
Art. I. – (1) În perioada cuprinsă între data intrării în vigoare a prezentei legi și data de 30 septembrie 2026 inclusiv, persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții:
a) locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
b) locuința în momentul livrării, care nu poate depăși data de 30 septembrie 2026, poate fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
c) nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu data de 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;
d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.
(2) Pentru a beneficia de cota redusă de 9%, pe lângă condițiile prevăzute la alin. (1), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie-31 iulie 2025 inclusiv, la data livrării locuinței trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.
(3) În „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” se înscriu și informațiile din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2), autentificate până la data de 30 septembrie 2026 inclusiv. Notarii publici sunt obligați:
a) să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA, prin consultarea „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;
b) să completeze „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2);
c) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe cu cota redusă de TVA de 9% mențiuni cu privire la respectarea obligațiilor prevăzute la lit. a) și, după caz, la lit. b);
d) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2) cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț.
(4) Până la data de 1 octombrie 2026 se aplică o cotă redusă de TVA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.
Art. II. – (1) Persoana fizică, care a achiziționat în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, una sau mai multe locuințe cu cota standard de TVA în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, poate solicita restituirea sumei rezultate din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9%, pentru o singură locuință achiziționată, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții:
a) locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
b) locuința, în momentul livrării, poate fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
c) nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu data de 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;
d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.
(2) Pentru a beneficia de restituire, pe lângă condițiile prevăzute la alin. (1), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie-31 iulie 2025 inclusiv, trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.
(3) În cazul în care au fost achiziționate, în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, mai multe locuințe cu cota standard de TVA care îndeplinesc condițiile prevăzute la alin. (1) și (2), se restituie suma rezultată din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9% pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.
(4) Primăriile care au achiziționat cu cota standard de TVA, în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, clădiri, inclusiv terenul pe care sunt construite, în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, pot solicita restituirea sumei rezultate din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9%, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.
(5) Restituirea sumelor prevăzute la alin. (1) și (4) poate fi solicitată începând cu data de 1 octombrie 2026, potrivit procedurii aprobate în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Această lege a fost adoptată de Parlamentul României, cu respectarea prevederilor art. 75 și ale art. 76 alin. (2) din Constituția României, republicată.
p. PREȘEDINTELE CAMEREI DEPUTAȚILOR,
NATALIA-ELENA INTOTERO
PREȘEDINTELE SENATULUI
MIRCEA ABRUDEAN
București, 4 august 2026.
Nr. 161.
DECRET nr. 712 din 4 august 2026
pentru promulgarea Legii privind unele măsuri fiscal-bugetare
EMITENT: PREȘEDINTELE ROMÂNIEI
Publicat în: MONITORUL OFICIAL nr. 642 din 4 august 2026
În temeiul prevederilor art. 77 alin. (1) și ale art. 100 alin. (1) din Constituția României, republicată,
Președintele României decretează:
Articol unic. – Se promulgă Legea privind unele măsuri fiscal-bugetare și se dispune publicarea acestei legi în Monitorul Oficial al României, Partea I.
PREȘEDINTELE ROMÂNIEI
NICUȘOR-DANIEL DAN
București, 4 august 2026.
Nr. 712.
Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică. Pentru situații concrete, consultați un avocat sau un consultant fiscal autorizat.