Kurz gefasst

  • Das Gesetz Nr. 161/2026 bringt den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 9% für den Kauf einer ersten Wohnung zurück, allerdings nur für Käufer, die bereits einen Vorvertrag mit Anzahlung hatten, der bis zum 1. August 2025 abgeschlossen wurde.
  • Kumulative Bedingungen: Nutzfläche von höchstens 120 m², Wert (einschließlich Grundstück) unter 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer, und die Wohnung muss spätestens bis zum 30. September 2026 übergeben werden.
  • Wer zwischen dem 1. und 7. August 2026 bereits zum Standardsatz gekauft hat, kann die Mehrwertsteuerdifferenz ab dem 1. Oktober 2026 bei der ANAF zurückfordern.
Rechtsakt: Gesetz Nr. 161/2026
Veröffentlicht: Amtsblatt Rumäniens (Monitorul Oficial) Nr. 642 vom 4. August 2026
Tritt in Kraft: 7. August 2026

Der Mehrwertsteuersatz von 9% für den Kauf einer ersten Wohnung ist nicht vollständig verschwunden, gilt aber nun für eine deutlich kleinere Gruppe von Käufern. Das Gesetz Nr. 161/2026 über bestimmte haushalts- und steuerpolitische Maßnahmen, verkündet durch Dekret Nr. 712/2026 und veröffentlicht im Amtsblatt Rumäniens Nr. 642 vom 4. August 2026, verlängert den Vorteil des ermäßigten Satzes praktisch nur für Personen, die bereits vor dem 1. August 2025 eine feste Kaufverpflichtung mit gezahlter Anzahlung hatten. Die Maßnahme kommt kurz nachdem der Kauf einer Wohnung seit dem 1. August 2026 als allgemeine Regel dem Standardmehrwertsteuersatz unterliegt, ohne die Ausnahme, die Käufer bescheidener Wohnungen bis dahin genossen.

In der Praxis funktioniert das Gesetz als Übergangsklausel: Es öffnet den ermäßigten Satz nicht erneut für neue Käufer, sondern schützt diejenigen, die sich Mitte 2025 bereits mitten in einem laufenden Kaufprozess befanden, damit sie am Ende der Transaktion nicht von der Änderung des Mehrwertsteuerregimes überrascht werden.

Welche Wirkungen der Rechtsakt hat

Eine natürliche Person (allein oder gemeinsam mit einer anderen oder mehreren anderen natürlichen Personen) kann zwischen dem Inkrafttreten des Gesetzes und dem 30. September 2026 einschließlich eine einzige Wohnung zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 9% kaufen, sofern gleichzeitig vier Bedingungen erfüllt sind: Die Wohnung hat eine Nutzfläche von höchstens 120 m² (ohne Nebengebäude) und einen Wert, einschließlich des Grundstücks, von höchstens 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer; die Wohnung kann bei Übergabe tatsächlich bewohnt werden, und die Übergabe darf nicht später als am 30. September 2026 erfolgen; der Käufer hat den ermäßigten Satz seit dem 1. Januar 2023 nicht bereits für eine andere Wohnung in Anspruch genommen; und, als Schlüsselbedingung, der Käufer hat bis zum 1. August 2025 einen Vorvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft abgeschlossen, mit dem er für genau diese Wohnung eine Anzahlung geleistet hat.

Für diejenigen, die den Vorvertrag genau zwischen dem 3. und 31. Juli 2025 unterzeichnet haben, verlangt das Gesetz zusätzlich den Nachweis, dass sie bis zum 31. Juli 2025 eine Anzahlung von mindestens 20% des Wohnungswerts ohne Mehrwertsteuer vollständig gezahlt haben. Alle diese Angaben werden über das „Register der Wohnungskäufe zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz“ geprüft, das nach dem Steuergesetzbuch geführt wird, und öffentliche Notare sind gesetzlich verpflichtet, es vor der Beurkundung des Kaufvertrags zu konsultieren: Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, beurkundet der Notar den Vertrag nur zum Standardmehrwertsteuersatz.

Derselbe Satz von 9%, mit derselben Bedingung eines bis zum 1. August 2025 abgeschlossenen Vorvertrags, gilt bis zum 1. Oktober 2026 auch für Gebäude, die Gemeinden kaufen, um sie anschließend zu subventionierter Miete an Familien zu vergeben, die sich eine Wohnung auf dem freien Markt nicht leisten können.

Was sich gegenüber der bisherigen Lage geändert hat

  • Der ermäßigte Satz ist nicht mehr die allgemeine Regel: Seit dem 1. August 2026 fällt der Kauf einer bescheidenen Wohnung (unter 120 m² und 600.000 Lei) automatisch unter den Standardmehrwertsteuersatz, abgesehen von der jetzt eingeführten strengen Ausnahme.
  • Der Zugang hängt von einer früheren Verpflichtung ab: Es spielt keine Rolle, ob Fläche und Preis innerhalb der Grenzen liegen, wenn der Vorvertrag mit Anzahlung nicht bis zum 1. August 2025 abgeschlossen wurde, gilt der Satz von 9% nicht mehr.
  • Eine feste Übergabefrist: Die Wohnung muss spätestens bis zum 30. September 2026 einschließlich bezugsfertig übergeben werden, sonst fällt die Transaktion aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes.
  • Ein Rückerstattungsmechanismus wird eingeführt: Wer für eine berechtigte Wohnung zwischen dem 1. August 2026 und dem Inkrafttreten des Gesetzes bereits den Standardsatz gezahlt hat, kann die Differenz von der ANAF zurückfordern, ein Verfahren, das es vorher nicht gab.
  • Notare erhalten ausdrückliche Prüfpflichten: Die Einsichtnahme in das Register und die Aufnahme der Vermerke über die Einhaltung der Bedingungen in die Urkunde werden zu verpflichtenden, nicht optionalen Schritten.

Vorteile und Nachteile

Was besser wird

  • Es schützt Käufer, die bereits Geld in einer Anzahlung gebunden hatten und deren Finanzplan auf dem 9%-Satz aufgebaut war, und erspart ihnen so unerwartete Zusatzkosten am Ende der Transaktion.
  • Es schafft einen Erstattungsweg für diejenigen, die ohne eigenes Verschulden in das kurze Zeitfenster zwischen dem 1. und 7. August 2026 gerieten, als der Standardsatz bereits galt, das Reparaturgesetz aber noch nicht in Kraft war.
  • Es hält die Unterstützung für Gemeinden im Fall von Sozialwohnungen mit subventionierter Miete bis zum 1. Oktober 2026 aufrecht.

Was problematisch bleibt

  • Wer noch keinen bis zum 1. August 2025 abgeschlossenen Vorvertrag hat, profitiert nicht vom ermäßigten Satz, ganz gleich wie bescheiden die gewünschte Wohnung ist.
  • Die Übergabefrist zum 30. September 2026 ist knapp für Bauvorhaben mit Verzögerung, und ihre Überschreitung bedeutet den Verlust des ermäßigten Satzes.
  • Das Erstattungsverfahren hängt von einer Anordnung des ANAF-Präsidenten ab, die innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Gesetzes erlassen werden muss; bis dahin haben Berechtigte kein konkretes Formular, um das Geld zu beantragen.

Praktische Hinweise

  1. Sie haben einen bis zum 1. August 2025 unterzeichneten Vorvertrag: Prüfen Sie zusammen mit dem Verkäufer und dem Notar, ob Nutzfläche, Wert und voraussichtliches Übergabedatum innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegen, und beschleunigen Sie den Abschluss der Transaktion vor dem 30. September 2026.
  2. Ihr Vorvertrag stammt aus der Zeit vom 3. bis 31. Juli 2025: Bereiten Sie den Nachweis der vollständigen Zahlung der 20%-Anzahlung bis zum 31. Juli 2025 vor, Kontoauszug oder Quittung, der Notar wird ihn zwingend verlangen.
  3. Sie haben zwischen dem 1. und 7. August 2026 bereits zum Standardsatz gekauft: Bewahren Sie die Rechnung und den Vorvertrag auf, der Erstattungsantrag kann ab dem 1. Oktober 2026 bei der ANAF eingereicht werden, nach dem noch zu veröffentlichenden Verfahren.
  4. Sie wollen jetzt eine Wohnung kaufen, ohne einen älteren Vorvertrag: Sie fallen nicht unter dieses Gesetz; der anwendbare Satz wird grundsätzlich der Standardsatz sein.
  5. Sie sind Notar: Konsultieren Sie vor der Beurkundung das „Register der Wohnungskäufe zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz“ und tragen Sie in die Urkunde die verpflichtenden Vermerke über die Einhaltung der Bedingungen ein, andernfalls kann die Urkunde nur zum Standardsatz beurkundet werden.

Häufige Fragen

Kann ich jetzt noch eine Wohnung mit 9% Mehrwertsteuer kaufen, ohne vorher etwas unterschrieben zu haben?
Nein. Das Gesetz Nr. 161/2026 öffnet den ermäßigten Satz nicht erneut für neue Käufer. Zwingende Voraussetzung ist, bis zum 1. August 2025 einen Vorvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft abgeschlossen zu haben, mit dem Sie eine Anzahlung für genau diese Wohnung geleistet haben.
Was passiert, wenn die Wohnung nicht bis zum 30. September 2026 übergeben werden kann?
Das Gesetz knüpft den Anspruch auf den 9%-Satz ausdrücklich an die Übergabe der Wohnung bis spätestens zum 30. September 2026 einschließlich. Verzögert sich die Übergabe über diese Frist hinaus, fällt die betreffende Transaktion aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes, und es gilt grundsätzlich der Standardsatz.
Ich habe am 3. August 2026 eine Wohnung zum Standardmehrwertsteuersatz gekauft. Kann ich Geld zurückbekommen?
Ja, sofern Sie die übrigen Bedingungen erfüllen (Fläche, Wert, Vorvertrag bis zum 1. August 2025). Das Gesetz erlaubt die Erstattung der Differenz zwischen dem Standardsatz und dem 9%-Satz für Käufe, die zwischen dem 1. August 2026 und dem Inkrafttreten des Gesetzes getätigt wurden. Anträge können ab dem 1. Oktober 2026 gestellt werden, nach einem Verfahren, das die Nationale Agentur für Steuerverwaltung innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Gesetzes genehmigen muss.
Kann der ermäßigte Satz für mehrere von derselben Person gekaufte Wohnungen gelten?
Nein. Das Gesetz erlaubt den ermäßigten Satz nur für eine einzige Wohnung, die einzeln oder gemeinsam mit einer anderen Person oder anderen natürlichen Personen gekauft wird, und nur, wenn diese Person seit dem 1. Januar 2023 nicht bereits den ermäßigten Satz für eine andere Wohnung in Anspruch genommen hat.
Welche Rolle spielen die Notare in diesem Verfahren?
Die Notare sind verpflichtet, über das „Register der Wohnungskäufe zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz“ zu prüfen, ob die Person die Bedingung erfüllt, nicht bereits eine andere Wohnung zum ermäßigten Satz gekauft zu haben, das Register bei der Beurkundung zu vervollständigen und in die Urkunde ausdrückliche Vermerke über die Einhaltung der gesetzlichen Bedingungen aufzunehmen. Sind diese nicht erfüllt, beurkunden sie den Vertrag nur zum Standardmehrwertsteuersatz.
Profitieren auch Gemeinden vom 9%-Satz?
Ja, aber ebenfalls unter Bedingungen: Bis zum 1. Oktober 2026 können Gemeinden Gebäude (einschließlich des zugehörigen Grundstücks) zum ermäßigten Satz von 9% kaufen, um sie anschließend zu subventionierter Miete an einkommensschwache Personen oder Familien zu vergeben, sofern auch sie den Kaufvorvertrag bis zum 1. August 2025 abgeschlossen haben.

Originaltext des Rechtsakts

Der folgende Text ist auf Rumänisch wiedergegeben, in der amtlich veröffentlichten Fassung.

Der vollständige Text in der im Amtsblatt Rumäniens veröffentlichten Fassung

Amtsblatt Rumäniens Nr. 642 vom 4. August 2026 16 Seiten PDF, 131 KB

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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich für konkrete Sachverhalte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.