Röviden

  • A 161/2026-os törvény visszahozza a 9%-os csökkentett áfakulcsot az első lakás vásárlására, de csak azok számára, akiknek már 2025. augusztus 1-jéig megkötött, előleggel járó elővásárlási szerződésük volt.
  • Együttes feltételek: legfeljebb 120 m² hasznos alapterület, a telekkel együtt 600 000 lej alatti érték (áfa nélkül), és a lakást legkésőbb 2026. szeptember 30-ig át kell adni.
  • Aki 2026. augusztus 1. és 7. között már a standard kulccsal vásárolt, 2026. október 1-jétől kérheti vissza az áfakülönbözetet az ANAF-tól.
Jogi aktus: törvény sz. 161/2026, kihirdetve a 712/2026. sz. elnöki rendelettel
Megjelent: romániai Hivatalos Közlöny (Monitorul Oficial) sz. 642, 2026. augusztus 4.
Hatálybalépés: 2026. augusztus 7.

A 9%-os áfakulcs az első lakás vásárlására nem tűnt el teljesen, de mostantól sokkal szűkebb vásárlói körre vonatkozik. A költségvetési-fiskális intézkedésekről szóló 161/2026-os törvény, amelyet a 712/2026-os elnöki rendelet hirdetett ki, és amely a romániai Hivatalos Közlöny 2026. augusztus 4-i 642-es számában jelent meg, gyakorlatilag csak azok számára hosszabbítja meg a csökkentett kulcs kedvezményét, akiknek 2025. augusztus 1. előtt már volt kötelező érvényű, előleggel megerősített vásárlási szerződésük. Az intézkedés röviddel azután született, hogy 2026. augusztus 1-jétől a lakásvásárlás főszabályként a standard áfakulcs alá került, anélkül a kivétel nélkül, amelyet addig a szerényebb lakások vásárlói élveztek.

A törvény lényegében átmeneti záradékként működik: nem nyitja meg újra a csökkentett kulcsot az új vásárlók előtt, hanem azokat védi, akik már 2025 közepén egy folyamatban lévő vásárlási eljárásban voltak, hogy ne érje őket váratlanul az áfarendszer változása a tranzakció végén.

Milyen hatásokkal jár

A természetes személy (egyedül, vagy egy másik természetes személlyel, illetve több személlyel együtt) a törvény hatálybalépésének napja és 2026. szeptember 30. között bezárólag egyetlen lakást vásárolhat 9%-os csökkentett áfakulccsal, ha egyszerre teljesíti a négy feltételt: a lakás hasznos alapterülete legfeljebb 120 m² (a melléképületek nélkül), és értéke, a telekkel együtt, legfeljebb 600 000 lej áfa nélkül; a lakás az átadáskor ténylegesen lakható állapotban van, és az átadás nem haladhatja meg 2026. szeptember 30-át; a vásárló 2023. január 1. óta nem élt csökkentett kulccsal másik lakás vásárlásánál; és a legfontosabb feltétel, hogy a vásárló 2025. augusztus 1-jéig elővásárlási szerződést vagy más olyan jogi aktust kötött, amellyel előleget fizetett pontosan arra a lakásra.

Azoknak, akik az elővásárlási szerződést pontosan a 2025. július 3-31. közötti időszakban írták alá, a törvény ezenfelül igazolást kér arról, hogy 2025. július 31-ig teljes egészében kifizették a lakás áfa nélküli értékének legalább 20%-át kitevő előleget. Ezeket az adatokat a „Csökkentett áfakulcsú lakásvásárlások nyilvántartása” alapján ellenőrzik, amelyet az Adótörvénykönyv szerint vezetnek, és a közjegyzőknek törvényi kötelezettségük, hogy megnézzék ezt a nyilvántartást, mielőtt hitelesítenék az adásvételi okiratot: ha a feltételek nem teljesülnek, a közjegyző csak a standard áfakulccsal hitelesítheti az okiratot.

Ugyanez a 9%-os kulcs, ugyanazokkal a 2025. augusztus 1-jéig kötendő elővásárlási szerződési feltételekkel, 2026. október 1-jéig alkalmazandó azokra az épületekre is, amelyeket a polgármesteri hivatalok vásárolnak azért, hogy azután támogatott bérleti díj mellett olyan családoknak adják tovább, amelyek nem engedhetnek meg maguknak lakást a szabadpiacon.

Mi változott a korábbi helyzethez képest

  • A csökkentett kulcs többé nem általános szabály: 2026. augusztus 1-jétől egy szerény lakás (120 m² és 600 000 lej alatt) vásárlása automatikusan a standard áfakulcs alá kerül, a most bevezetett szigorú kivétellel.
  • A hozzáférés egy régi kötelezettségvállaláshoz kötött: nem számít, hogy az alapterület és az ár beleillik-e a küszöbökbe, ha az előleggel járó elővásárlási szerződést nem kötötték meg 2025. augusztus 1-jéig, a 9%-os kulcs többé nem alkalmazható.
  • Rögzített átadási határidő: a lakást lakható állapotban 2026. szeptember 30-ig bezárólag át kell adni, különben a tranzakció kikerül a törvény hatálya alól.
  • Visszatérítési mechanizmus kerül bevezetésre: aki egy jogosult lakásért már a standard kulcsot fizette 2026. augusztus 1. és a törvény hatálybalépésének napja között, visszakérheti a különbözetet az ANAF-tól, ez az eljárás korábban nem létezett.
  • A közjegyzők kifejezett ellenőrzési kötelezettséget kapnak: a nyilvántartás megtekintése és a feltételek teljesülésére vonatkozó megjegyzések bejegyzése a hiteles okiratba kötelező, nem opcionális lépéssé válik.

Előnyök és hátrányok

Mi a jó benne

  • Védi azokat a vásárlókat, akiknek már pénzük volt lekötve egy előlegben, és a 9%-os kulcsra épített pénzügyi tervük volt, elkerülve számukra a tranzakció végén jelentkező, váratlan többletköltséget.
  • Visszatérítési utat vezet be azoknak, akik hibájukon kívül kerültek a 2026. augusztus 1. és 7. közötti rövid időszakba, amikor a standard kulcsot már alkalmazták, de a helyreállító törvény még nem lépett hatályba.
  • Fenntartja a támogatást a polgármesteri hivatalok számára is, a támogatott bérleti díjú szociális lakások esetében, 2026. október 1-jéig.

Mi marad probléma

  • Aki még nem kötött 2025. augusztus 1-jéig elővásárlási szerződést, nem részesül csökkentett kulcsban, függetlenül attól, mennyire szerény a megvásárolni kívánt lakás.
  • A 2026. szeptember 30-i átadási határidő szoros a késésben lévő építkezések számára, és a túllépése a csökkentett kulcs elvesztését jelenti.
  • A visszatérítési eljárás egy olyan, az ANAF elnöke által kiadandó rendelettől függ, amelyet a törvény hatálybalépésétől számított 30 napon belül kell kibocsátani; addig a jogosultaknak nincs konkrét formanyomtatványuk a pénz visszaigényléséhez.

Hasznos tanácsok

  1. Ha 2025. augusztus 1-jéig aláírt elővásárlási szerződésed van: az eladóval és a közjegyzővel közösen ellenőrizd, hogy a hasznos alapterület, az érték és a valószínű átadási időpont beleillik-e a törvény küszöbeibe, és gyorsítsd fel a tranzakció lezárását 2026. szeptember 30. előtt.
  2. Az elővásárlási szerződésed 2025. július 3-31. közötti: készítsd elő a 20%-os előleg 2025. július 31-ig történő teljes kifizetésének igazolását, számlakivonatot vagy nyugtát, a közjegyző kötelezően kérni fogja.
  3. Már a standard kulccsal vásároltál 2026. augusztus 1. és 7. között: őrizd meg a számlát és az elővásárlási szerződést, a visszatérítési kérelem 2026. október 1-jétől nyújtható be az ANAF-nál, a közzéteendő eljárás alapján.
  4. Most szeretnél lakást vásárolni, régi elővásárlási szerződés nélkül: rád nem vonatkozik ez a törvény; az alkalmazandó kulcs elvben a standard lesz.
  5. Közjegyző vagy: hitelesítés előtt nézd meg a „Csökkentett áfakulcsú lakásvásárlások nyilvántartását”, és jegyezd be az okiratba a feltételek teljesülésére vonatkozó kötelező megjegyzéseket, különben az okirat csak standard kulccsal hitelesíthető.

Gyakori kérdések

Vásárolhatok még most lakást 9%-os áfával, anélkül hogy korábban bármit aláírtam volna?
Nem. A 161/2026-os törvény nem nyitja meg újra a csökkentett kulcsot az új vásárlók előtt. Kötelező feltétel, hogy 2025. augusztus 1-jéig elővásárlási szerződést vagy más olyan jogi aktust kössél, amellyel előleget fizettél pontosan arra a lakásra.
Mi történik, ha a lakást nem lehet átadni 2026. szeptember 30-ig?
A törvény kifejezetten a lakás 2026. szeptember 30-ig bezárólag történő átadásához köti a 9%-os kulcshoz való jogot. Ha az átadás e határidőn túlra csúszik, az adott tranzakció kikerül a törvény hatálya alól, és elvben a standard kulcsot kell alkalmazni.
2026. augusztus 3-án vásároltam lakást standard áfakulccsal. Visszakérhetem a pénzt?
Igen, ha teljesíted a többi feltételt (alapterület, érték, 2025. augusztus 1-jéig kötött elővásárlási szerződés). A törvény lehetővé teszi a standard kulcs és a 9%-os kulcs közötti különbözet visszatérítését a 2026. augusztus 1. és a törvény hatálybalépésének napja közötti vásárlásokra. A kérelmek 2026. október 1-jétől nyújthatók be, egy olyan eljárás szerint, amelyet a Nemzeti Adóhivatalnak (ANAF) a törvény hatálybalépésétől számított 30 napon belül jóvá kell hagynia.
Alkalmazható a csökkentett kulcs több, ugyanazon személy által vásárolt lakásra?
Nem. A törvény egyetlen, egyénileg vagy másik természetes személlyel/személyekkel együtt vásárolt lakásra teszi lehetővé a csökkentett kulcsot, és csak akkor, ha a személy 2023. január 1. óta nem élt csökkentett kulccsal másik lakás vásárlásánál.
Milyen szerepe van a közjegyzőknek ebben az eljárásban?
A közjegyzőknek kötelességük a „Csökkentett áfakulcsú lakásvásárlások nyilvántartása” alapján ellenőrizni, hogy a személy teljesíti-e azt a feltételt, hogy nem vásárolt még másik lakást csökkentett kulccsal, hitelesítéskor kitölteni a nyilvántartást, és az okiratba kifejezett megjegyzéseket bejegyezni a törvényi feltételek teljesüléséről. Ha ezek nem teljesülnek, az okiratot csak standard áfakulccsal hitelesítik.
Részesülnek a polgármesteri hivatalok is a 9%-os kulcsból?
Igen, de szintén feltételekhez kötve: 2026. október 1-jéig a polgármesteri hivatalok épületeket (a hozzájuk tartozó telekkel együtt) vásárolhatnak 9%-os csökkentett kulccsal, hogy azután támogatott bérleti díj mellett kis jövedelmű személyeknek vagy családoknak adják tovább, ha a vásárlási elővásárlási szerződést szintén 2025. augusztus 1-jéig megkötötték.

A jogi aktus eredeti szövege

Az alábbi szöveg románul szerepel, a hivatalos közzétett formában.

A teljes szöveg a romániai Hivatalos Közlönyben megjelent formában

Romániai Hivatalos Közlöny 642. szám, 2026. augusztus 4. 16 oldal PDF, 131 KB

A hivatalos PDF megnyitásaPDF letöltése

Kis képernyőn a megjelenítő nem látszik. A fenti gombokkal nyithatod meg vagy töltheted le a fájlt.

Ez a cikk tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét helyzetekben forduljon ügyvédhez vagy engedéllyel rendelkező adótanácsadóhoz.