Nuovo codice per edilizia e urbanistica: le leggi 50/1991 e 350/2001 abrogate dal 25 agosto

Le due leggi che hanno governato edilizia e urbanistica in Romania per trent’anni spariscono fra due settimane. Al loro posto arriva un codice unico di 190 pagine che cambia il modo di chiedere il permesso di costruire, chi rilascia i pareri e che cosa accade ai comuni che non aggiornano il piano urbanistico generale. La legge n. 169/2026 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 661 del 10 agosto 2026 e promulgata con il decreto n. 720/2026. Prosegue una serie di interventi recenti sulle regole dell’edilizia, tra cui il collaudo a fasi delle opere pubbliche introdotto dalla legge n. 141/2026, ma stavolta non si tratta di una modifica puntuale: viene sostituito l’intero quadro normativo.

Il codice si divide in due libri. Il libro I, «Del governo del territorio e dell’urbanistica», occupa le prime 110 pagine e copre tutto ciò che riguarda la pianificazione territoriale: piani di assetto, documentazione urbanistica, zone protette, operazioni urbanistiche e, nella quinta parte, il regime di autorizzazione della costruzione e della demolizione. Il libro II, «Dell’edilizia», assume la materia della qualità nelle costruzioni: requisiti prestazionali, ruoli e responsabilità in cantiere, ciclo di vita del progetto d’investimento, materiali e prodotti da costruzione e, in chiusura, le sanzioni.

Ciò che sparisce il 25 agosto è un elenco breve ma pesante. La legge n. 50/1991 sull’autorizzazione dei lavori edilizi, ripubblicata e modificata decine di volte dal 1991, è abrogata per intero. Lo stesso vale per la legge n. 350/2001 sul governo del territorio e l’urbanistica. Della legge n. 10/1995 sulla qualità nell’edilizia sono abrogati gli articoli da 1 a 9, da 11 a 40 e da 42 a 44, cioè quasi tutto il contenuto, la cui materia passa al libro II del codice. Sono abrogati anche il decreto n. 839/2009, con le norme attuative della legge n. 50/1991, e il decreto n. 233/2016, con quelle della legge n. 350/2001, salvo tre allegati tecnici su insediamenti informali e insiemi di dati territoriali.

Un dettaglio pesa nella pratica più di quanto sembri: l’articolo 575, comma (2), stabilisce che l’entrata in vigore è automatica e che l’applicazione del codice non è subordinata all’adozione di normativa secondaria o terziaria. La formula serve a scongiurare lo scenario consueto in cui una legge nuova resta ferma per mesi perché mancano le norme attuative. Dal 25 agosto il testo del codice si applica così com’è scritto, e decreti e metodologie del ministero arrivano sopra di esso, non prima.

Il primo atto attuativo del codice che tocca direttamente i proprietari è uscito il 27 agosto: la procedura dell’assenso scritto del Ministero della Cultura, con termini fermi e assenso tacito per le costruzioni monumento storico.

Gli effetti che produce

Tre regimi distinti per i lavori, non uno solo. L’articolo 259, comma (6), stabilisce che il permesso di costruire resta obbligatorio per edifici nuovi, interventi sull’esistente e sistemazioni, con due eccezioni: i lavori per i quali la legge ammette la procedura semplificata di notifica e quelli eseguibili senza alcuna formalità. Per i lavori notificati l’amministrazione ha al massimo 15 giorni lavorativi per rispondere, e il cantiere può aprire 15 giorni di calendario dopo la scadenza del termine. Il diritto di eseguire i lavori notificati resta valido 3 anni.

I pareri si ottengono in un unico luogo. Il codice istituisce la Commissione nazionale di parere integrato per la documentazione di governo del territorio e urbanistica, le commissioni locali equivalenti e la commissione di accordo unico. Il Ministero dello Sviluppo e le amministrazioni locali hanno 45 giorni lavorativi dalla pubblicazione, cioè fino a circa il 12 ottobre 2026, per costituirle e renderle operative. L’idea è che il richiedente non debba più inseguire i pareri istituzione per istituzione.

Il certificato di urbanistica si divide in cinque tipi. Il codice distingue il certificato informativo, quello per operazioni catastali, quello per costruzione o demolizione di edifici e sistemazioni, quello per opere di ingegneria e quello per costruzioni a carattere speciale. Il certificato informativo è rilasciato a chiunque lo chieda e, se il comune dispone di un sistema informatico funzionante, viene rilasciato automaticamente entro un massimo di 5 giorni lavorativi. I certificati per operazioni catastali e per costruzione rilasciati privi degli elementi di contenuto previsti dalla legge sono nulli.

La pratica incompleta ha ora un calendario chiaro. Se l’amministrazione rileva che la pratica depositata per il permesso è incompleta o richiede chiarimenti, deve notificarlo al richiedente entro un massimo di 10 giorni lavorativi dalla registrazione, comunicando tutte le carenze in una sola volta. Il termine concesso per integrare non può superare i 3 mesi.

I comuni che non aggiornano il piano urbanistico generale perdono l’accesso ai finanziamenti. L’articolo 573 concede 3 anni dall’entrata in vigore, cioè fino al 25 agosto 2029, per approvare l’aggiornamento dei piani più vecchi di 7 anni. La sanzione non è una multa, ma il divieto di chiedere o percepire fondi rimborsabili o a fondo perduto, sotto qualsiasi forma, dal momento in cui l’atto di accertamento dell’Ispettorato di Stato per le Costruzioni diventa definitivo.

Compare una nuova imposta locale, facoltativa. I consigli locali, il Consiglio generale di Bucarest e i consigli distrettuali possono, dall’entrata in vigore del codice, istituire una imposta locale di infrastrutturazione del territorio. Le somme possono servire esclusivamente alle infrastrutture pubbliche necessarie allo sviluppo urbano: viabilità, reti tecnologiche e dotazioni scolastiche, sociali, sanitarie, culturali, sportive e ambientali dell’area coperta dalla documentazione urbanistica approvata.

Il regime sanzionatorio si stacca dal diritto comune. L’articolo 581, comma (3), prevede che l’ordinanza del Governo n. 2/2001 sul regime giuridico degli illeciti amministrativi non si applichi al codice. I meccanismi consueti di quella materia non operano quindi più in automatico qui, e la procedura di accertamento e sanzione è quella del codice. Gli importi sono coerenti: per violazione del permesso quanto al numero di piani autorizzato, il codice prevede una sanzione aggiuntiva da 50.000 a 500.000 lei per ogni piano non autorizzato.

Che cosa cambia rispetto a prima

Finora chi voleva costruire in Romania doveva leggere in parallelo almeno tre leggi e due corpi di norme attuative, oltre a decreti governativi sparsi in più settori. La legge n. 50/1991 diceva come ottenere il permesso, la legge n. 350/2001 come si faceva la pianificazione urbanistica, la legge n. 10/1995 chi rispondeva della qualità dell’opera. Scritte in anni diversi, con logiche diverse, sono state modificate separatamente decine di volte. Il codice le riunisce in un testo unico, con una sola numerazione e un solo apparato di definizioni, raccolte nell’allegato n. 1.

Il secondo cambiamento di fondo è il passaggio da pareri frammentati a parere integrato. Nel vecchio sistema ogni parere si otteneva separatamente, da ciascuna istituzione, con termini propri. Il codice vi sovrappone le commissioni di parere integrato e la commissione di accordo unico, che esaminano la pratica insieme. I pareri già ottenuti restano validi: l’articolo 582, comma (2), consente di proseguire in forma semplificata i procedimenti avviati prima, con esame in commissione di parere integrato, tenendo conto di quanto già acquisito.

La terza differenza è una digitalizzazione scritta nella legge, non lasciata alla discrezione dei singoli comuni. Il codice richiama lo Sportello unico nazionale per il deposito delle pratiche e l’invio delle notifiche, esige firma elettronica qualificata o avanzata sui documenti emessi in formato digitale, impone il formato GIS per la documentazione urbanistica di nuovo avvio e organizza cinque registri pubblici: degli auditor energetici degli edifici, degli esperti tecnici, dei verificatori di progetto, dei direttori di cantiere e dei responsabili tecnici dell’esecuzione.

Infine, un cambiamento a effetto differito riguarda Bucarest. L’articolo 584 prevede che, dal 1° novembre 2028, le competenze urbanistiche oggi esercitate dai sindaci di circoscrizione passino al sindaco generale, e la direzione specialistica sia guidata dall’architetto capo della città, assistito da 7 architetti capo aggiunti. È l’attuazione dell’esito del referendum locale del 2024, ma con due anni di transizione.

Vantaggi e svantaggi

Consigli pratici

Domande frequenti