Nuevo código para la construcción y el urbanismo: las leyes 50/1991 y 350/2001 se derogan desde el 25 de agosto

Las dos leyes que han regido la construcción y el urbanismo en Rumanía durante tres décadas desaparecen dentro de quince días. En su lugar llega un código único de 190 páginas que cambia la forma de pedir una licencia de obra, quién emite los informes y qué ocurre con los ayuntamientos que no actualizan su plan general de urbanismo. La Ley n.º 169/2026 se publicó en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 661 del 10 de agosto de 2026 y fue promulgada mediante el Decreto n.º 720/2026. Continúa una serie de intervenciones recientes sobre las reglas de la construcción, entre ellas la recepción por etapas de las obras públicas introducida por la Ley n.º 141/2026, pero esta vez no se trata de una modificación puntual: se sustituye todo el marco legal.

El código se divide en dos libros. El libro I, «De la ordenación del territorio y el urbanismo», ocupa las primeras 110 páginas y abarca todo lo relativo a la planificación territorial: planes de ordenación, documentación urbanística, zonas protegidas, operaciones urbanísticas y, en su parte quinta, el régimen de autorización de la construcción y la demolición. El libro II, «De la construcción», asume la materia de la calidad en la construcción: requisitos de rendimiento, funciones y responsabilidades en obra, ciclo de vida del proyecto de inversión, materiales y productos de construcción y, al final, las sanciones.

Lo que desaparece el 25 de agosto es una lista corta pero pesada. La Ley n.º 50/1991 sobre la autorización de las obras de construcción, refundida y modificada decenas de veces desde 1991, queda derogada por completo. También la Ley n.º 350/2001 sobre ordenación del territorio y urbanismo. De la Ley n.º 10/1995 sobre calidad en la construcción se derogan los artículos 1 a 9, 11 a 40 y 42 a 44, es decir casi todo su contenido, cuya materia pasa al libro II del código. Se derogan asimismo la Orden n.º 839/2009, con las normas de desarrollo de la Ley n.º 50/1991, y la Orden n.º 233/2016, con las de la Ley n.º 350/2001, salvo tres anexos técnicos relativos a los asentamientos informales y a los conjuntos de datos espaciales.

Un detalle pesa en la práctica más de lo que parece: el artículo 575, apartado (2), establece que la entrada en vigor es automática y que la aplicación del código no está condicionada a la adopción de legislación secundaria o terciaria. La fórmula busca evitar el escenario habitual en que una ley nueva queda bloqueada meses porque no han salido las normas. Desde el 25 de agosto, el texto del código se aplica tal como está escrito, y las órdenes y metodologías del ministerio llegan por encima, no antes.

El primer acto dictado en aplicación del código que afecta directamente a los propietarios apareció el 27 de agosto: el procedimiento del consentimiento por escrito del Ministerio de Cultura, con plazos firmes y consentimiento tácito para las construcciones monumento histórico.

Los efectos que produce

Tres regímenes distintos de obras, no uno solo. El artículo 259, apartado (6), establece que la licencia de obra sigue siendo obligatoria para edificios nuevos, intervenciones en edificios existentes y acondicionamientos, con dos excepciones: las obras para las que la ley admite el procedimiento simplificado de notificación y las que pueden ejecutarse sin ninguna formalidad. Para las obras notificadas, la autoridad dispone de un máximo de 15 días hábiles para responder, y la obra puede iniciarse 15 días naturales después de vencido ese plazo. El derecho a ejecutar las obras notificadas es válido durante 3 años.

Los informes se emiten en un solo lugar. El código crea la Comisión nacional de informe integrado de la documentación de ordenación del territorio y urbanismo, las comisiones locales equivalentes y la comisión de acuerdo único. El Ministerio de Desarrollo y las autoridades locales disponen de 45 días hábiles desde la publicación, esto es hasta el 12 de octubre de 2026 aproximadamente, para constituirlas y ponerlas en funcionamiento. La idea es que el solicitante deje de recorrer institución por institución.

El certificado urbanístico se divide en cinco tipos. El código distingue el certificado informativo, el de operaciones catastrales, el de construcción o demolición de edificios y acondicionamientos, el de obras de ingeniería y el de construcciones de carácter especial. El certificado informativo se expide a quien lo pida y, si el ayuntamiento cuenta con un sistema informático operativo, se expide de forma automática en un plazo máximo de 5 días hábiles. Los certificados de operaciones catastrales y de construcción expedidos sin los elementos de contenido previstos por la ley son nulos.

El expediente incompleto tiene ahora un calendario claro. Si la autoridad aprecia que el expediente presentado para la licencia está incompleto o precisa aclaraciones, debe notificarlo al solicitante en un plazo máximo de 10 días hábiles desde su registro y comunicar todas las deficiencias de una sola vez. El plazo concedido para subsanar no puede superar los 3 meses.

Los ayuntamientos que no actualicen su plan general pierden el acceso a la financiación. El artículo 573 les da 3 años desde la entrada en vigor, es decir hasta el 25 de agosto de 2029, para aprobar la actualización de los planes con más de 7 años. La sanción no es una multa, sino la prohibición de solicitar o percibir fondos reembolsables o no reembolsables, bajo cualquier forma, desde el momento en que el acta de constatación de la Inspección Estatal de la Construcción sea firme.

Aparece una nueva tasa local, de carácter potestativo. Los consejos locales, el Consejo General de Bucarest y los consejos provinciales pueden, desde la entrada en vigor del código, establecer una tasa local de dotación del territorio. Los importes solo pueden destinarse a la infraestructura pública necesaria para el desarrollo urbano: viales, redes técnicas y dotaciones educativas, sociales, sanitarias, culturales, deportivas y ambientales de la zona cubierta por la documentación urbanística aprobada.

El régimen sancionador se separa del derecho común. El artículo 581, apartado (3), dispone que la Ordenanza del Gobierno n.º 2/2001 sobre el régimen jurídico de las infracciones administrativas no resulta aplicable al código. Los mecanismos habituales de esa materia dejan por tanto de operar automáticamente aquí, y el procedimiento de constatación y sanción es el del propio código. Las cuantías van en consonancia: por incumplir la licencia en cuanto al número de plantas autorizado, el código prevé una multa adicional de 50.000 a 500.000 leus por cada planta no autorizada.

Qué ha cambiado respecto de la situación anterior

Hasta ahora, quien quería construir en Rumanía debía leer en paralelo al menos tres leyes y dos juegos de normas de desarrollo, además de decretos del Gobierno repartidos por varios ámbitos. La Ley n.º 50/1991 decía cómo obtener la licencia, la Ley n.º 350/2001 cómo se hacía la planificación urbanística y la Ley n.º 10/1995 quién respondía de la calidad de la obra. Escritas en años distintos, con lógicas distintas, fueron modificadas por separado decenas de veces. El código las reúne en un texto único, con una sola numeración y un solo conjunto de definiciones, recogidas en el anexo n.º 1.

El segundo cambio de fondo es el paso de un informe fragmentado a un informe integrado. En el sistema anterior, cada informe se obtenía por separado, de cada institución, con plazos propios. El código superpone a eso las comisiones de informe integrado y la comisión de acuerdo único, que analizan el expediente en conjunto. Los informes ya obtenidos siguen siendo válidos: el artículo 582, apartado (2), permite continuar de forma simplificada los procedimientos iniciados antes, mediante análisis en la comisión de informe integrado, teniendo en cuenta lo ya conseguido.

La tercera diferencia es una digitalización escrita en la ley y no dejada al criterio de cada ayuntamiento. El código menciona la Ventanilla única nacional para presentar documentación y enviar notificaciones, exige firma electrónica cualificada o avanzada en los documentos emitidos en formato digital, impone el formato GIS para la documentación urbanística de nuevo inicio y organiza cinco registros públicos: el de auditores energéticos de edificios, el de peritos técnicos, el de verificadores de proyectos, el de directores de obra y el de responsables técnicos de ejecución.

Por último, un cambio de efecto diferido afecta a Bucarest. El artículo 584 dispone que, a partir del 1 de noviembre de 2028, las competencias urbanísticas que hoy ejercen los alcaldes de sector pasan al alcalde general, y la dirección especializada estará encabezada por el arquitecto jefe de la ciudad, asistido por 7 arquitectos jefes adjuntos. Es la aplicación de los resultados del referéndum local de 2024, pero con dos años de transición.

Ventajas y desventajas

Consejos prácticos

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