Коротко

  • Румунія вперше має Кодекс планування території, містобудування та будівництва: Закон № 169/2026, 584 статті та 8 додатків, опублікований повністю в Офіційному віснику Румунії (Monitorul Oficial) від 10 серпня 2026 року.
  • Кодекс скасовує Закон № 50/1991 (дозволи на будівельні роботи), Закон № 350/2001 (планування території та містобудування), майже весь Закон № 10/1995 (якість у будівництві) та два накази з правилами їх застосування.
  • Він набирає чинності 25 серпня 2026 року, через п’ятнадцять днів після опублікування, і його застосування не чекає на підзаконні акти: закон прямо зазначає, що набрання чинності є автоматичним.
Акт: Закон № 169/2026
Опубліковано: Офіційний вісник Румунії № 661 від 10 серпня 2026 року
Чинний з: 25 серпня 2026 року

Два закони, які тридцять років визначали будівництво та містобудування в Румунії, зникають за два тижні. На їхнє місце приходить єдиний кодекс на 190 сторінок, який змінює порядок отримання дозволу на будівництво, коло органів, що видають висновки, і наслідки для мерій, які не оновлюють свій генеральний план забудови. Закон № 169/2026 опубліковано в Офіційному віснику Румунії № 661 від 10 серпня 2026 року та промульговано Указом № 720/2026. Він продовжує низку недавніх втручань у будівельні правила, серед яких поетапне приймання публічних будівель, запроваджене Законом № 141/2026, але цього разу йдеться не про точкову зміну, а про заміну всієї правової бази.

Кодекс поділено на дві книги. Книга перша, «Про планування території та містобудування», займає перші 110 сторінок і охоплює все, що стосується планування території: плани облаштування, містобудівну документацію, охоронювані зони, містобудівні операції та, у частині п’ятій, режим надання дозволів на будівництво і знесення. Книга друга, «Про будівництво», переймає сферу якості у будівництві: вимоги до характеристик, ролі та відповідальність на будівельному майданчику, життєвий цикл інвестиційного проєкту, будівельні матеріали та вироби і, наприкінці, санкції.

Те, що зникає 25 серпня, є коротким, але вагомим переліком. Закон № 50/1991 про надання дозволів на виконання будівельних робіт, перевиданий і змінений десятки разів від 1991 року, скасовується повністю. Так само й Закон № 350/2001 про планування території та містобудування. Із Закону № 10/1995 про якість у будівництві скасовуються статті 1–9, 11–40 та 42–44, тобто майже весь його зміст, оскільки цю сферу перебирає книга друга кодексу. Скасовуються також Наказ № 839/2009 із правилами застосування Закону № 50/1991 та Наказ № 233/2016 із правилами застосування Закону № 350/2001, за винятком трьох технічних додатків щодо неформальних поселень і наборів просторових даних.

Одна деталь на практиці важить більше, ніж здається: стаття 575, частина (2), передбачає, що набрання чинності є автоматичним і що застосування кодексу не залежить від ухвалення вторинного чи третинного законодавства. Це формулювання має запобігти звичному сценарію, коли новий закон місяцями лежить без руху, бо немає підзаконних правил. Із 25 серпня текст кодексу застосовується так, як його написано, а накази та методики міністерства надбудовуються над ним, а не передують йому.

Перший підзаконний акт кодексу, який безпосередньо стосується власників, з’явився 27 серпня: процедура письмової згоди Міністерства культури, із чіткими строками та мовчазною згодою щодо будівель-пам’яток історії.

Наслідки, які це має

Три окремі режими робіт, а не один. Стаття 259, частина (6), встановлює, що дозвіл на будівництво залишається обов’язковим для нових будівель, втручань в існуючі будівлі та облаштування територій, із двома винятками: роботи, для яких закон допускає спрощену процедуру повідомлення, і ті, які можна виконувати без жодних формальностей. Для повідомлених робіт орган має щонайбільше 15 робочих днів на відповідь, а будівництво можна розпочати через 15 календарних днів після спливу цього строку. Право виконувати повідомлені роботи діє 3 роки.

Висновки надаються в одному місці. Кодекс створює Національну комісію з інтегрованого погодження документації з планування території та містобудування, відповідні місцеві комісії та комісію єдиної згоди. Міністерство розвитку та місцеві органи мають 45 робочих днів від опублікування, тобто приблизно до 12 жовтня 2026 року, щоб їх сформувати та зробити дієздатними. Задум полягає в тому, щоб заявник більше не оббивав пороги установа за установою.

Містобудівний сертифікат поділено на п’ять типів. Кодекс розрізняє інформаційний сертифікат, сертифікат для кадастрових операцій, сертифікат для будівництва чи знесення будівель і облаштувань, сертифікат для інженерних споруд і сертифікат для об’єктів спеціального призначення. Інформаційний сертифікат видається кожному, хто його просить, а там, де мерія має працездатну інформаційну систему, він видається автоматично протягом щонайбільше 5 робочих днів. Сертифікати для кадастрових операцій і для будівництва, видані без передбачених законом елементів змісту, є нікчемними.

Неповний пакет документів тепер має чіткий календар. Якщо орган виявить, що поданий на дозвіл пакет неповний або потребує уточнень, він зобов’язаний повідомити заявника протягом щонайбільше 10 робочих днів від реєстрації та вказати всі недоліки одразу. Строк, наданий на доповнення, не може перевищувати 3 місяці.

Мерії, які не оновлюють генеральний план забудови, втрачають доступ до фінансування. Стаття 573 дає їм 3 роки від набрання чинності, тобто до 25 серпня 2029 року, щоб затвердити оновлення планів, старших за 7 років. Санкція не є штрафом: це заборона просити чи отримувати поворотні або безповоротні кошти в будь-якій формі від моменту, коли акт про виявлення порушення Державної будівельної інспекції набуде остаточного характеру.

З’являється новий місцевий збір, необов’язковий. Місцеві ради, Генеральна рада Бухареста та повітові ради можуть із дня набрання чинності кодексом запровадити місцевий збір на облаштування території. Кошти можна спрямовувати виключно на публічну інфраструктуру, потрібну для міського розвитку: дороги, інженерні мережі, а також освітні, соціальні, медичні, культурні, спортивні та природоохоронні об’єкти зони, для якої затверджено містобудівну документацію.

Режим адміністративних правопорушень відривається від загального права. Стаття 581, частина (3), передбачає, що Урядова постанова № 2/2001 про правовий режим адміністративних правопорушень до кодексу не застосовується. Звичні механізми цієї сфери більше не діють тут автоматично, а процедура виявлення та накладення стягнення є тією, що визначена кодексом. Суми відповідні: за недотримання дозволу щодо дозволеної поверховості кодекс передбачає додатковий штраф від 50 000 до 500 000 леїв за кожен несанкціонований поверх.

Що змінилося порівняно з попередньою ситуацією

Досі той, хто хотів будувати в Румунії, мусив паралельно читати щонайменше три закони та два комплекти правил застосування, а на додачу урядові постанови, розкидані по кількох сферах. Закон № 50/1991 казав, як отримати дозвіл, Закон № 350/2001 — як здійснювалося містобудівне планування, а Закон № 10/1995 — хто відповідає за якість об’єкта. Ці три акти написано в різні роки, за різною логікою, і змінювали їх окремо десятки разів. Кодекс зводить їх в єдиний текст, з однією нумерацією та єдиним набором визначень, зібраних у додатку № 1.

Друга змістовна зміна — перехід від роздробленого погодження до інтегрованого. У старій системі кожен висновок отримували окремо, у кожній установі, зі своїми строками. Кодекс надбудовує над цим комісії інтегрованого погодження та комісію єдиної згоди, які розглядають документацію спільно. Уже отримані висновки залишаються чинними: стаття 582, частина (2), дозволяє продовжити у спрощеній формі процедури, розпочаті раніше, шляхом розгляду в комісії інтегрованого погодження, з урахуванням уже здобутого.

Третя відмінність — цифровізація, вписана в закон, а не залишена на розсуд кожної мерії. Кодекс згадує Національне єдине вікно для подання документації та надсилання повідомлень, вимагає кваліфікованого або удосконаленого електронного підпису на документах, виданих у цифровому форматі, запроваджує формат GIS для новорозпочатої містобудівної документації та створює п’ять публічних реєстрів: енергетичних аудиторів будівель, технічних експертів, перевіряльників проєктів, керівників будівельних робіт і технічних відповідальних за виконання.

Нарешті, одна зміна з відкладеною дією стосується Бухареста. Стаття 584 передбачає, що з 1 листопада 2028 року містобудівні повноваження, які сьогодні здійснюють мери секторів, переходять до генерального мера, а профільний департамент очолить головний архітектор міста за сприяння 7 заступників головного архітектора. Це виконання результатів місцевого референдуму 2024 року, але з дворічним перехідним періодом.

Переваги та недоліки

Що це дає позитивного

  • Єдиний текст для звіряння замість трьох законів і двох комплектів правил, написаних із різницею в 10 і 25 років, з уніфікованими визначеннями в додатку № 1.
  • Чіткі строки там, де раніше панувала мовчанка: 10 робочих днів на повідомлення про неповний пакет, 15 робочих днів на відповідь щодо повідомлення, 5 робочих днів на інформаційний сертифікат там, де є інформаційна система.
  • Обов’язок повідомити усі недоліки пакета в одному зверненні припиняє практику серійних вимог про доповнення, які розтягували процедури на місяці.
  • Режим без формальностей і режим повідомлення виводять з дозвільного кола дрібні роботи, які сьогодні з’їдають час у віконці без реальної ваги.
  • Тиск на мерії щодо оновлення генеральних планів забудови є справжнім, бо санкція б’є саме туди, де болить: по доступу до європейських коштів і кредитів.

Що залишається проблемою

  • Кодекс із 584 статей набирає чинності за 15 днів, у розпал серпневих відпусток, а працівники мерій і проєктувальники мають обмаль часу прочитати його, перш ніж застосовувати.
  • Комісії інтегрованого погодження та єдиної згоди мають бути створені до жовтня, тобто після того, як кодекс уже діє. Є проміжок, у якому нові правила застосовуються без структур, що мали б їх утілювати.
  • Місцевий збір на облаштування території — можливі додаткові витрати для забудовників, а через них і для покупців, причому розмір та умови кодекс залишає кожному органу місцевого самоврядування.
  • Виключення Урядової постанови № 2/2001 означає, що процедурні гарантії, до яких звикли порушники, у цій сфері більше не діють автоматично.
  • Справжня цифровізація залежить від наявності працездатних інформаційних систем на місцях. Там, де їх бракує, стислі строки залишаться на папері, а розрив між меріями поглибиться.
  • Урядові постанови, ухвалені на підставі скасованих законів, лишаються застосовними, доки Уряд їх не замінить, що залишає період, у якому старі правила діють під новим кодексом.

Корисні поради

  1. Якщо у вас є чинний містобудівний сертифікат: не викидайте його і не поспішайте з поданням. Стаття 582, частина (4), чітко зазначає, що сертифікати, видані до 25 серпня, залишаються чинними, а дозвіл видаватиметься на їх підставі та на підставі висновків, яких вони вимагали.
  2. Якщо ваша містобудівна документація на погодженні: процедура залишається під старим законом, але ви можете просити спрощеного продовження через комісію інтегрованого погодження щодо ще не отриманих висновків. Уже отримані зберігають чинність, тож ніщо не починається з нуля.
  3. Якщо подаєте заяву на дозвіл після 25 серпня: занотуйте дату реєстрації. Від неї відлічуються 10 робочих днів, протягом яких орган має вказати вам усі прогалини, а не по одній.
  4. Якщо маєте дрібні роботи: спершу перевірте в кодексі, чи належать вони до повідомлення, чи до робіт без формальностей, перш ніж запускати повну дозвільну процедуру. Увага: в охоронюваних забудованих зонах роботи без формальностей дозволені лише тоді, коли місцеві правила забудови прямо це передбачають.
  5. Якщо працюєте на пам’ятці архітектури або в її охоронній зоні: висновок Міністерства культури залишається обов’язковим. Для першочергових невідкладних втручань на спорудах, що становлять публічну небезпеку, письмову згоду видають за 5 робочих днів, а пропуск цього строку вважається мовчазною згодою.
  6. Якщо ви мер або працюєте в місцевій адміністрації: занесіть до календаря дві дати. До 31 грудня 2026 року слід переглянути положення про організацію та операційні процедури. До 25 серпня 2029 року слід затвердити оновлення генеральних планів забудови, старших за 7 років, інакше доступ до фінансування буде заблоковано.
  7. Якщо у вас триває будівництво: ви можете просити часткового приймання на умовах нового кодексу, навіть якщо роботи розпочалися за старим законом. Це одна з небагатьох норм, що діє зі зворотною силою, і діє на користь замовника.

Часті запитання

Із якого моменту застосовується новий Кодекс планування території, містобудування та будівництва?
Із 25 серпня 2026 року, тобто через 15 днів після опублікування в Офіційному віснику Румунії № 661 від 10 серпня 2026 року. Закон прямо зазначає, що набрання чинності є автоматичним і що застосування кодексу не залежить від ухвалення підзаконних правил.
Які закони скасовуються з набранням чинності кодексом?
Закон № 50/1991 про надання дозволів на будівельні роботи та Закон № 350/2001 про планування території та містобудування скасовуються повністю. Із Закону № 10/1995 про якість у будівництві скасовуються статті 1–9, 11–40 та 42–44. Скасовуються також Наказ № 839/2009 і Наказ № 233/2016, за винятком додатків 4, 5 і 6 до правил застосування.
Чи чинний ще мій містобудівний сертифікат, отриманий у липні?
Так. Містобудівні сертифікати, видані до набрання чинності кодексом, зберігають чинність, а дозвіл на будівництво чи знесення видається на їх підставі та на підставі висновків, яких вони вимагали, згідно зі статтею 582, частина (4).
Чи потрібен мені й надалі дозвіл на будівництво для будь-яких робіт?
Ні. Кодекс зберігає дозвіл на будівництво як загальне правило для нових будівель, втручань в існуючі будівлі та облаштування територій, але передбачає два винятки: роботи, які можна виконати за спрощеною процедурою повідомлення, і роботи, які можна виконати без жодних формальностей. Те, які роботи належать до кожної категорії, визначає сам кодекс.
Що таке місцевий збір на облаштування території?
Це збір, який місцеві ради, Генеральна рада Бухареста та повітові ради можуть запровадити з дня набрання чинності кодексом. Він не є обов’язковим і не діє автоматично. Зібрані кошти можна спрямовувати виключно на публічну інфраструктуру, потрібну для міського розвитку зони, для якої затверджено містобудівну документацію.
Що станеться, якщо мерія не оновить генеральний план забудови?
Місцеві органи мають 3 роки від набрання чинності кодексом, тобто до 25 серпня 2029 року, щоб затвердити оновлення планів, старших за 7 років. Якщо цього не зробити, їм заборонено просити чи отримувати поворотні або безповоротні кошти в будь-якій формі від моменту, коли акт про виявлення порушення Державної будівельної інспекції набуде остаточного характеру.
Наскільки великим може бути штраф за перевищення дозволеної поверховості?
Додатково до основної санкції кодекс передбачає штраф від 50 000 до 500 000 леїв за кожен поверх, зведений без дозволу понад затверджену висотність.
Чи має містобудівна документація, що вже на погодженні, починатися заново?
Ні. Процедури, розпочаті до набрання чинності кодексом, залишаються під дією права, чинного на день їх початку. Щодо ще не отриманих висновків процедуру можна продовжити у спрощеній формі через комісію інтегрованого погодження, а вже видані висновки зберігають чинність.

Оригінальний текст нормативного акта

Наведений нижче текст відтворено румунською мовою, в офіційній формі опублікування.

Повний текст у формі, опублікованій в Офіційному віснику Румунії

Офіційний вісник Румунії № 661 від 10 серпня 2026 року 192 сторінки PDF, 801 KB акт починається на сторінці 2

Відкрити офіційний PDFЗавантажити PDF

На малих екранах переглядач не відображається. Скористайтеся кнопками вище, щоб відкрити або завантажити файл.

Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для конкретних ситуацій зверніться до ліцензованого адвоката або податкового консультанта.