In breve

  • Una commissione distrettuale per il fondo fondiario ha impugnato davanti alla Corte costituzionale proprio la norma che era tenuta ad applicare: l’articolo che consente alle persone di ottenere in proprietà il terreno sotto gli edifici delle ex cooperative. La Corte ha dichiarato la questione inammissibile.
  • Il motivo della decisione non riguarda il merito. Le doglianze della commissione riguardano il significato di espressioni come «terreno pertinenziale» (in romeno «teren aferent») e il modo in cui la norma si applica in un fascicolo concreto, materia che rientra nella competenza dei giudici e non della Corte.
  • Interessati sono i proprietari di costruzioni realizzate un tempo dalle ex cooperative agricole di produzione, dalle ex associazioni economiche intercooperative o dalle ex cooperative di consumo, che chiedono un titolo sul terreno sottostante, insieme ai comuni e alle commissioni che decidono sulle loro domande.
Atto: Sentenza della Corte costituzionale n. 673/2025
Pubblicato: Gazzetta Ufficiale della Romania (Monitorul Oficial) n. 596 del 21 luglio 2026
Pronunciata: 25 novembre 2025

La situazione è insolita: l’autorità che applica la legge sul fondo fondiario ha chiesto alla Corte costituzionale di annullarla, perché a suo avviso impoverisce il patrimonio dei comuni. La Corte le ha risposto che la sua doglianza non riguarda la Costituzione, ma il modo in cui si legge un testo. La decisione n. 673 del 25 novembre 2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 596 del 21 luglio 2026, dichiara inammissibile la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla Commissione distrettuale per l’accertamento del diritto di proprietà privata sui terreni di Sălaj. È la seconda volta nella stessa edizione che la Corte chiude un fascicolo per questo motivo, dopo aver dichiarato inammissibile anche la questione sollevata da due magistrati sull’indennità di direzione.

Il testo in discussione è l’art. 24, comma 3, della legge sul fondo fondiario n. 18/1991, nella formulazione anteriore alla modifica introdotta dalla legge n. 263/2022. Esso riconosce agli attuali detentori il diritto di essere iscritti come proprietari del terreno situato nel perimetro edificabile della località e pertinenziale alle costruzioni realizzate dalle ex cooperative agricole di produzione, dalle ex associazioni economiche intercooperative e dalle ex cooperative di consumo.

Il malcontento della commissione è nato da un cambiamento concreto. La legge n. 87/2020 ha eliminato la condizione che il terreno non appartenesse al demanio pubblico o al patrimonio privato dell’ente amministrativo-territoriale. Da quel momento, sostiene la commissione, è possibile costituire il diritto di proprietà a favore di privati su terreni che si trovano nel patrimonio dei comuni e delle città, i quali restano senza la possibilità di disporne liberamente.

A questo la commissione ha aggiunto una critica sulla qualità della legge. L’espressione «terreno pertinenziale» («teren aferent») non è definita, quindi l’estensione della superficie finisce, nella pratica, per essere indicata dal richiedente al perito topografo. Nemmeno la nozione di «immobile» della lettera b) chiarisce se si tratti del terreno, della costruzione o di entrambi. E la formulazione «nonché altre costruzioni in proprietà privata» lascia spazio a un’applicazione guidata dagli interessi del momento.

Gli effetti che produce

Il primo effetto è che la norma resta in piedi, nella formulazione che avevano i fascicoli. Le due cause pendenti davanti al Tribunale di primo grado di Zalău, ricorsi contro delibere con cui la commissione aveva respinto domande di ricostituzione, proseguono con la legge così com’è.

Il secondo effetto è un chiarimento di merito, anche se arriva per via di motivazione e non di dispositivo. La Corte spiega che l’iscrizione del diritto su terreni del demanio pubblico o del patrimonio privato di un ente amministrativo-territoriale non avviene in qualunque modo. La regola resta l’inalienabilità dei beni in proprietà pubblica, e la costituzione del diritto di proprietà presuppone che si segua una procedura legale di trasferimento del bene dal demanio pubblico al patrimonio privato.

Il terzo effetto precisa chi verifica tutto questo. La Corte richiama la propria giurisprudenza e la decisione n. 23 del 17 ottobre 2011 dell’Alta Corte di cassazione e giustizia, pronunciata in un ricorso nell’interesse della legge: nessuna delle leggi sul fondo fondiario prevede una via derogatoria, quindi il passaggio dal demanio pubblico al patrimonio privato avviene soltanto secondo l’art. 10, comma 2, della legge n. 213/1998. Sono i giudici a controllare se la procedura è stata rispettata.

Il quarto effetto è procedurale e si ripete in un numero crescente di fascicoli. Quando le censure riguardano il significato di alcune parole nella loro applicazione a un caso concreto, non sono censure di legittimità costituzionale. La Corte costituzionale è garante della supremazia della Costituzione, mentre la giustizia si realizza attraverso gli organi giudiziari. L’interpretazione della legge spetta a questi ultimi.

Che cosa cambia rispetto a prima

Sul piano normativo questa decisione non cambia nulla. Ciò che è cambiato, ma prima e per volontà del legislatore, è proprio la fonte della disputa. La legge n. 231/2018 e poi la legge n. 87/2020 hanno riscritto l’art. 24, comma 3, e la seconda ha eliminato la condizione che il terreno non appartenesse al demanio pubblico o al patrimonio privato dell’ente amministrativo-territoriale.

Nel frattempo il testo è stato modificato di nuovo, con la legge n. 263/2022. La decisione riguarda la formulazione anteriore a quella modifica, cioè esattamente la versione applicabile alle domande depositate in quel periodo. Per chi ha un fascicolo più vecchio, questa precisazione conta più di quanto sembri: la legge applicabile è quella in vigore al momento della domanda, non quella di oggi.

Cambiano, invece, le aspettative delle commissioni per il fondo fondiario. Fino a ora potevano sperare che la norma venisse rimossa perché incostituzionale e di poter respingere le domande su quel fondamento. La decisione mostra loro che l’argomento non appartiene al contenzioso costituzionale e che la difesa del patrimonio pubblico si fa in giudizio, verificando se la procedura di passaggio dal demanio pubblico al patrimonio privato sia stata seguita.

Un dettaglio che merita di essere ricordato: il tribunale di primo grado di Zalău, il giudice che ha investito la Corte, aveva ritenuto la questione infondata, osservando che la legge n. 18/1991 ha carattere riparatorio e che il diritto di proprietà dello Stato o degli enti amministrativo-territoriali non viene violato. I presidenti delle due Camere del Parlamento, il Governo e l’Avvocato del Popolo non hanno trasmesso i loro punti di vista.

Vantaggi e svantaggi

Che cosa migliora

  • Mantiene in vigore una norma riparatoria, da cui dipendono persone che hanno comprato o ricevuto costruzioni delle ex cooperative e hanno bisogno di un titolo sul terreno sottostante.
  • Ricorda in modo esplicito che la proprietà pubblica resta inalienabile e che il passaggio al patrimonio privato richiede una procedura precisa, quindi la costituzione del diritto di proprietà non è automatica.
  • Indica con chiarezza chi decide: sono i giudici a verificare, fascicolo per fascicolo, se la procedura è stata rispettata.
  • La soluzione è stata adottata all’unanimità dei voti, quindi senza ambiguità sul motivo di inammissibilità.

Che cosa resta un problema

  • Il problema sollevato dalla commissione è reale e resta irrisolto: il «terreno pertinenziale» davvero non è definito, e l’estensione della superficie si stabilisce nella pratica caso per caso.
  • Senza una definizione legale, domande identiche possono ricevere soluzioni diverse presso commissioni diverse e giudici diversi, il che alimenta una prassi non uniforme.
  • I fascicoli hanno atteso dal 2021 al 2026 per apprendere che la questione era inammissibile, e nel frattempo le cause di merito sono rimaste ferme.
  • La decisione non dice nulla sul caso concreto in cui il terreno è entrato legalmente nella proprietà dello Stato, e non in modo abusivo, situazione che la commissione aveva invocato separatamente.

Consigli pratici

  1. Se hai una domanda di costituzione del diritto di proprietà sul terreno sotto un’ex costruzione cooperativa, verifica prima quale formulazione dell’art. 24, comma 3, era applicabile alla data della domanda. Il testo è stato modificato nel 2018, nel 2020 e di nuovo nel 2022.
  2. Prepara con cura la documentazione per il «terreno pertinenziale», perché la legge non lo definisce. Una documentazione catastale ben motivata, che mostri perché la superficie richiesta serve effettivamente alla costruzione, pesa più di una cifra indicata al perito.
  3. Se il terreno figura nel demanio pubblico del comune o della città, chiedi se è stata seguita la procedura di passaggio al patrimonio privato, secondo l’art. 10, comma 2, della legge n. 213/1998. Senza questo passaggio, la costituzione del diritto di proprietà è discutibile.
  4. Le commissioni per il fondo fondiario che temono una riduzione del patrimonio locale dovrebbero costruire la propria difesa sulla verifica della procedura di passaggio, non sull’idea che la norma sia incostituzionale. La Corte ha chiuso questa strada.
  5. Se la tua domanda è stata respinta, il ricorso contro la delibera della commissione si giudica davanti al tribunale di primo grado. Lì si discutono sia l’estensione del terreno pertinenziale sia il regime giuridico del terreno.
  6. Non confondere l’inammissibilità con una conferma della norma. La Corte non ha detto che la legge è buona, ma che la doglianza invocata non riguardava la Costituzione.

Domande frequenti

Che cosa ha deciso la Corte costituzionale?
Ha dichiarato inammissibile la questione di legittimità costituzionale relativa all’art. 24, comma 3, della legge sul fondo fondiario n. 18/1991, nella formulazione anteriore alla modifica introdotta dalla legge n. 263/2022. La soluzione è stata adottata all’unanimità dei voti.
Che cosa prevede la norma impugnata?
Che gli attuali detentori di costruzioni realizzate dalle ex cooperative agricole di produzione, dalle ex associazioni economiche intercooperative o dalle ex cooperative di consumo possono essere iscritti come proprietari del terreno situato nel perimetro edificabile della località e pertinenziale a quelle costruzioni.
Chi ha impugnato la norma e perché?
La Commissione distrettuale per l’accertamento del diritto di proprietà privata sui terreni di Sălaj. Ha sostenuto che il testo è poco chiaro, in particolare l’espressione «terreno pertinenziale», e che consente la costituzione del diritto di proprietà su terreni appartenenti al patrimonio degli enti amministrativo-territoriali.
Si può ottenere un terreno del demanio pubblico del comune?
Non direttamente. La Corte ha spiegato che i beni in proprietà pubblica restano inalienabili e che la costituzione del diritto di proprietà presuppone che il terreno sia stato preventivamente trasferito dal demanio pubblico al patrimonio privato, secondo la procedura dell’art. 10, comma 2, della legge n. 213/1998.
Chi verifica se la procedura è stata rispettata?
I giudici, fascicolo per fascicolo. La Corte costituzionale non si pronuncia sul modo di interpretare e applicare la legge, ma soltanto sul significato contrario alla Costituzione.
Che cosa significa «terreno pertinenziale»?
La legge non lo definisce, e questo resta uno dei problemi pratici segnalati nel fascicolo. Nella pratica, l’estensione della superficie si stabilisce con documentazione catastale ed è verificata dalla commissione e, in caso di lite, dal giudice.
La decisione si applica anche alla formulazione attuale della norma?
Non direttamente. Riguarda la formulazione anteriore alla modifica introdotta dalla legge n. 263/2022, cioè la versione applicabile alle domande di quel periodo. Per domande più recenti si legge la formulazione in vigore alla loro data.

Testo originale dell’atto normativo

Il testo che segue è riprodotto in rumeno, la forma ufficiale di pubblicazione.

Il testo integrale, nella forma pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania

Gazzetta Ufficiale della Romania n. 596 del 21 luglio 2026 16 pagine PDF, 112 KB l'atto inizia a pagina 11

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Questo articolo ha carattere puramente informativo e non costituisce consulenza legale. Per situazioni specifiche, consultare un avvocato o un consulente fiscale autorizzato.