Kurz gefasst

  • Rumänien hat erstmals ein Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen: Gesetz Nr. 169/2026, 584 Artikel und 8 Anhänge, vollständig veröffentlicht im Amtsblatt Rumäniens (Monitorul Oficial) vom 10. August 2026.
  • Das Gesetzbuch hebt Gesetz Nr. 50/1991 (Baugenehmigungen), Gesetz Nr. 350/2001 (Raumordnung und Städtebau), nahezu das gesamte Gesetz Nr. 10/1995 (Qualität im Bauwesen) sowie die beiden Ministerialerlasse mit deren Durchführungsvorschriften auf.
  • Es tritt am 25. August 2026 in Kraft, fünfzehn Tage nach der Veröffentlichung, und seine Anwendung wartet nicht auf das Sekundärrecht: Das Gesetz stellt ausdrücklich fest, dass das Inkrafttreten automatisch erfolgt.
Rechtsakt: Gesetz Nr. 169/2026
Veröffentlicht: Amtsblatt Rumäniens Nr. 661 vom 10. August 2026
In Kraft ab: 25. August 2026

Die beiden Gesetze, die Bauwesen und Städtebau in Rumänien drei Jahrzehnte lang bestimmt haben, verschwinden in zwei Wochen. An ihre Stelle tritt ein einheitliches Gesetzbuch von 190 Seiten, das ändert, wie eine Baugenehmigung beantragt wird, wer die Stellungnahmen erteilt und was mit Rathäusern geschieht, die ihren Flächennutzungsplan nicht aktualisieren. Gesetz Nr. 169/2026 wurde im Amtsblatt Rumäniens Nr. 661 vom 10. August 2026 veröffentlicht und durch Dekret Nr. 720/2026 verkündet. Es setzt eine Reihe jüngerer Eingriffe in die Bauvorschriften fort, darunter die etappenweise Abnahme öffentlicher Bauwerke nach Gesetz Nr. 141/2026, doch diesmal handelt es sich nicht um eine punktuelle Änderung: Der gesamte Rechtsrahmen wird ersetzt.

Das Gesetzbuch gliedert sich in zwei Bücher. Buch I, „Über Raumordnung und Städtebau“, umfasst die ersten 110 Seiten und deckt alles ab, was zur Planung des Territoriums gehört: Raumordnungspläne, städtebauliche Unterlagen, Schutzgebiete, städtebauliche Vorhaben und, in Teil V, die Genehmigung von Bau und Abriss. Buch II, „Über das Bauwesen“, übernimmt die Materie der Bauqualität: Leistungsanforderungen, Rollen und Verantwortlichkeiten auf der Baustelle, Lebenszyklus des Investitionsprojekts, Baustoffe und Bauprodukte und, am Ende, die Sanktionen.

Was am 25. August verschwindet, ist eine kurze, aber gewichtige Liste. Gesetz Nr. 50/1991 über die Genehmigung von Bauarbeiten, seit 1991 neu bekannt gemacht und dutzendfach geändert, wird vollständig aufgehoben. Ebenso Gesetz Nr. 350/2001 über Raumordnung und Städtebau. Aus Gesetz Nr. 10/1995 über die Qualität im Bauwesen werden die Artikel 1 bis 9, 11 bis 40 und 42 bis 44 aufgehoben, also nahezu der gesamte Inhalt, dessen Materie in Buch II des Gesetzbuchs übergeht. Aufgehoben werden auch Erlass Nr. 839/2009 mit den Durchführungsvorschriften zu Gesetz Nr. 50/1991 und Erlass Nr. 233/2016 mit denen zu Gesetz Nr. 350/2001, mit Ausnahme dreier technischer Anhänge zu informellen Siedlungen und zu Geodatensätzen.

Ein Detail wiegt in der Praxis schwerer, als es scheint: Artikel 575 Absatz 2 bestimmt, dass das Inkrafttreten automatisch erfolgt und die Anwendung des Gesetzbuchs nicht von der Verabschiedung von Sekundär- oder Tertiärrecht abhängt. Die Formulierung soll das übliche Szenario verhindern, in dem ein neues Gesetz monatelang liegen bleibt, weil die Durchführungsvorschriften fehlen. Ab dem 25. August gilt der Text des Gesetzbuchs so, wie er geschrieben steht, und Erlasse und Methodiken des Ministeriums kommen darüber, nicht davor.

Der erste auf das Gesetzbuch gestützte Rechtsakt, der die Eigentümer unmittelbar betrifft, erschien am 27. August: das Verfahren der schriftlichen Zustimmung des Kulturministeriums, mit festen Fristen und stillschweigender Zustimmung bei Baudenkmälern.

Welche Wirkungen der Rechtsakt hat

Drei getrennte Regime für Bauarbeiten, nicht eines. Artikel 259 Absatz 6 legt fest, dass die Baugenehmigung für Neubauten, Eingriffe an bestehenden Gebäuden und Außenanlagen verbindlich bleibt, mit zwei Ausnahmen: Arbeiten, für die das Gesetz das vereinfachte Anzeigeverfahren zulässt, und Arbeiten, die ohne jede Formalität ausgeführt werden dürfen. Bei angezeigten Arbeiten hat die Behörde höchstens 15 Werktage Zeit zu antworten, und die Baustelle darf 15 Kalendertage nach Ablauf dieser Frist beginnen. Das Recht, angezeigte Arbeiten auszuführen, gilt 3 Jahre.

Stellungnahmen werden an einer einzigen Stelle erteilt. Das Gesetzbuch schafft die Nationale Kommission für integrierte Stellungnahmen zu Raumordnungs- und städtebaulichen Unterlagen, die entsprechenden örtlichen Kommissionen und die Kommission für die einheitliche Zustimmung. Das Entwicklungsministerium und die örtlichen Behörden haben 45 Werktage ab Veröffentlichung, also etwa bis zum 12. Oktober 2026, um sie einzurichten und arbeitsfähig zu machen. Der Antragsteller soll nicht länger Behörde für Behörde abklappern müssen.

Die städtebauliche Bescheinigung wird in fünf Typen geteilt. Das Gesetzbuch unterscheidet die Auskunftsbescheinigung, jene für Katastervorgänge, jene für Bau oder Abriss von Gebäuden und Außenanlagen, jene für Ingenieurbauwerke und jene für Sonderbauten. Die Auskunftsbescheinigung wird jedem erteilt, der sie beantragt, und wo das Rathaus über ein funktionierendes IT-System verfügt, wird sie automatisch innerhalb von höchstens 5 Werktagen ausgestellt. Bescheinigungen für Katastervorgänge und für das Bauen, die ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte ausgestellt werden, sind nichtig.

Unvollständige Unterlagen folgen künftig einem klaren Zeitplan. Stellt die Behörde fest, dass der eingereichte Antrag unvollständig ist oder Klärung erfordert, muss sie den Antragsteller binnen höchstens 10 Werktagen ab Eingang benachrichtigen und sämtliche Mängel auf einmal mitteilen. Die Frist zur Nachbesserung darf 3 Monate nicht überschreiten.

Rathäuser, die ihren Flächennutzungsplan nicht aktualisieren, verlieren den Zugang zu Fördermitteln. Artikel 573 gibt ihnen 3 Jahre ab Inkrafttreten, also bis zum 25. August 2029, um die Aktualisierung der über 7 Jahre alten Pläne zu beschließen. Die Sanktion ist kein Bußgeld, sondern das Verbot, rückzahlbare oder nicht rückzahlbare Mittel in jeder Form zu beantragen oder zu erhalten, sobald der Feststellungsbescheid der Staatlichen Bauaufsicht bestandskräftig wird.

Eine neue örtliche Abgabe kommt hinzu, freiwillig. Die Gemeinderäte, der Generalrat von Bukarest und die Kreisräte können ab Inkrafttreten des Gesetzbuchs eine örtliche Abgabe für die Erschließung des Gebiets einführen. Die Mittel dürfen ausschließlich für die zur Stadtentwicklung erforderliche öffentliche Infrastruktur verwendet werden: Verkehrswege, technische Netze sowie Bildungs-, Sozial-, Gesundheits-, Kultur-, Sport- und Umwelteinrichtungen des Gebiets, für das die städtebaulichen Unterlagen genehmigt werden.

Das Ordnungswidrigkeitenregime löst sich vom allgemeinen Recht. Artikel 581 Absatz 3 bestimmt, dass die Regierungsverordnung Nr. 2/2001 über die rechtliche Regelung der Ordnungswidrigkeiten auf das Gesetzbuch keine Anwendung findet. Die gewohnten Mechanismen dieses Rechtsgebiets greifen hier also nicht mehr automatisch; das Feststellungs- und Sanktionsverfahren richtet sich nach dem Gesetzbuch. Die Beträge entsprechen dem: Für die Missachtung der Genehmigung hinsichtlich der zulässigen Geschosszahl sieht das Gesetzbuch eine zusätzliche Geldbuße von 50.000 bis 500.000 Lei für jedes ungenehmigte Geschoss vor.

Was sich gegenüber der bisherigen Lage geändert hat

Wer in Rumänien bauen wollte, musste bislang mindestens drei Gesetze und zwei Sätze von Durchführungsvorschriften parallel lesen, dazu Regierungsbeschlüsse aus mehreren Bereichen. Gesetz Nr. 50/1991 sagte, wie die Genehmigung zu erlangen war, Gesetz Nr. 350/2001, wie die Stadtplanung erfolgte, und Gesetz Nr. 10/1995, wer für die Qualität des Bauwerks einstand. Die drei entstanden in verschiedenen Jahren, nach verschiedenen Logiken, und wurden getrennt dutzendfach geändert. Das Gesetzbuch führt sie in einem einzigen Text zusammen, mit einer Nummerierung und einem Satz Begriffsbestimmungen, gebündelt in Anhang Nr. 1.

Die zweite inhaltliche Änderung ist der Übergang von zersplitterten zu integrierten Stellungnahmen. Im alten System wurde jede Stellungnahme einzeln eingeholt, bei jeder Behörde, mit eigenen Fristen. Das Gesetzbuch legt darüber die Kommissionen für integrierte Stellungnahmen und die Kommission für die einheitliche Zustimmung, die den Vorgang gemeinsam prüfen. Bereits erteilte Stellungnahmen bleiben gültig: Artikel 582 Absatz 2 erlaubt, früher begonnene Verfahren vereinfacht fortzuführen, durch Prüfung in der Kommission für integrierte Stellungnahmen, unter Berücksichtigung des bereits Erreichten.

Der dritte Unterschied ist eine Digitalisierung, die im Gesetz steht und nicht dem Ermessen jedes Rathauses überlassen bleibt. Das Gesetzbuch nennt den Nationalen Einheitlichen Schalter für die Einreichung von Unterlagen und die Übermittlung von Anzeigen, verlangt eine qualifizierte oder fortgeschrittene elektronische Signatur auf digital ausgestellten Dokumenten, schreibt das GIS-Format für neu begonnene städtebauliche Unterlagen vor und richtet fünf öffentliche Register ein: für Gebäudeenergieauditoren, für technische Sachverständige, für Projektprüfer, für Bauleiter und für technisch Verantwortliche der Ausführung.

Eine Änderung mit verzögerter Wirkung betrifft schließlich Bukarest. Artikel 584 sieht vor, dass ab dem 1. November 2028 die heute von den Sektorbürgermeistern ausgeübten städtebaulichen Zuständigkeiten auf den Oberbürgermeister übergehen und die Fachdirektion vom Stadtbaumeister geleitet wird, unterstützt von 7 stellvertretenden Stadtbaumeistern. Das setzt das Ergebnis des örtlichen Referendums von 2024 um, allerdings mit zwei Jahren Übergangszeit.

Vorteile und Nachteile

Was besser wird

  • Ein einziger Text statt dreier Gesetze und zweier Vorschriftensätze, die 10 und 25 Jahre auseinander geschrieben wurden, mit vereinheitlichten Begriffen in Anhang Nr. 1.
  • Ausdrückliche Fristen dort, wo bisher Schweigen herrschte: 10 Werktage, um unvollständige Unterlagen zu rügen, 15 Werktage, um auf eine Anzeige zu antworten, 5 Werktage für die Auskunftsbescheinigung, wo ein IT-System vorhanden ist.
  • Die Pflicht, sämtliche Mängel eines Vorgangs in einer einzigen Benachrichtigung mitzuteilen, beendet die Praxis der Nachforderungen in Serie, die Verfahren um Monate verlängerte.
  • Das formfreie Regime und das Anzeigeverfahren nehmen kleinere Arbeiten aus dem Genehmigungskreislauf heraus, die heute Schalterzeit ohne echten Sachgehalt binden.
  • Der Druck auf die Rathäuser, ihre Flächennutzungspläne zu aktualisieren, ist real, weil die Sanktion genau dort trifft, wo es wehtut: beim Zugang zu EU-Mitteln und Krediten.

Was problematisch bleibt

  • Ein Gesetzbuch mit 584 Artikeln tritt binnen 15 Tagen in Kraft, mitten in den Augustferien, und Rathauspersonal wie Planer haben sehr wenig Zeit, es vor der Anwendung zu lesen.
  • Die Kommissionen für integrierte Stellungnahmen und für die einheitliche Zustimmung müssen bis Oktober eingerichtet sein, also nachdem das Gesetzbuch bereits gilt. Es gibt ein Zeitfenster, in dem die neuen Regeln ohne die Strukturen gelten, die sie umsetzen sollen.
  • Die örtliche Erschließungsabgabe ist ein möglicher Zusatzkosten für Bauträger und über sie für Käufer, wobei das Gesetzbuch Höhe und Bedingungen jeder Gebietskörperschaft überlässt.
  • Der Ausschluss der Regierungsverordnung Nr. 2/2001 bedeutet, dass die Verfahrensgarantien, an die Betroffene gewöhnt waren, in dieser Materie nicht mehr automatisch greifen.
  • Echte Digitalisierung hängt davon ab, dass auf örtlicher Ebene funktionierende IT-Systeme bestehen. Wo sie fehlen, bleiben die kurzen Fristen totes Recht und der Abstand zwischen den Rathäusern wächst.
  • Regierungsbeschlüsse auf Grundlage der aufgehobenen Gesetze bleiben anwendbar, bis die Regierung sie ersetzt, was eine Phase hinterlässt, in der alte Regeln unter einem neuen Gesetzbuch weiterlaufen.

Praktische Hinweise

  1. Wenn Sie eine gültige städtebauliche Bescheinigung besitzen: werfen Sie sie nicht weg und überstürzen Sie die Einreichung nicht. Artikel 582 Absatz 4 sagt klar, dass vor dem 25. August ausgestellte Bescheinigungen gültig bleiben und die Genehmigung auf ihrer Grundlage und der von ihnen verlangten Stellungnahmen erteilt wird.
  2. Wenn städtebauliche Unterlagen von Ihnen im Stellungnahmeverfahren sind: das Verfahren bleibt unter dem alten Recht, aber Sie können für noch ausstehende Stellungnahmen die vereinfachte Fortführung über die Kommission für integrierte Stellungnahmen beantragen. Bereits erteilte bleiben gültig, es beginnt also nichts von vorn.
  3. Wenn Sie nach dem 25. August einen Genehmigungsantrag stellen: notieren Sie das Eingangsdatum. Von ihm laufen die 10 Werktage, in denen die Behörde Ihnen alle Lücken nennen muss, nicht eine nach der anderen.
  4. Wenn kleinere Arbeiten anstehen: prüfen Sie zuerst im Gesetzbuch, ob sie unter die Anzeige oder unter formfreie Arbeiten fallen, bevor Sie ein vollständiges Genehmigungsverfahren beginnen. Achtung: In geschützten bebauten Bereichen sind formfreie Arbeiten nur zulässig, wenn die örtliche Bauordnung dies ausdrücklich vorsieht.
  5. Wenn Sie an einem Baudenkmal oder in dessen Schutzzone arbeiten: die Stellungnahme des Kulturministeriums bleibt verbindlich. Bei Sofortmaßnahmen an Bauwerken mit öffentlicher Gefahr wird die schriftliche Zustimmung binnen 5 Werktagen erteilt, und ein Fristablauf gilt als stillschweigende Zustimmung.
  6. Wenn Sie Bürgermeister sind oder in der örtlichen Verwaltung arbeiten: tragen Sie zwei Daten ein. Bis zum 31. Dezember 2026 sind Organisationsordnungen und Arbeitsabläufe zu überarbeiten. Bis zum 25. August 2029 ist die Aktualisierung der über 7 Jahre alten Flächennutzungspläne zu beschließen, sonst wird der Zugang zu Fördermitteln gesperrt.
  7. Wenn Sie eine laufende Baustelle haben: Sie können Teilabnahmen nach dem neuen Gesetzbuch verlangen, auch wenn die Arbeiten unter dem alten Recht begonnen haben. Das ist eine der wenigen rückwirkenden Bestimmungen, und sie wirkt zugunsten des Bauherrn.

Häufige Fragen

Ab wann gilt das neue Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen?
Ab dem 25. August 2026, also 15 Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt Rumäniens Nr. 661 vom 10. August 2026. Das Gesetz stellt ausdrücklich fest, dass das Inkrafttreten automatisch erfolgt und die Anwendung des Gesetzbuchs nicht von der Verabschiedung der Durchführungsvorschriften abhängt.
Welche Gesetze werden mit dem Inkrafttreten aufgehoben?
Gesetz Nr. 50/1991 über die Genehmigung von Bauarbeiten und Gesetz Nr. 350/2001 über Raumordnung und Städtebau werden vollständig aufgehoben. Aus Gesetz Nr. 10/1995 über die Qualität im Bauwesen werden die Artikel 1 bis 9, 11 bis 40 und 42 bis 44 aufgehoben. Ebenfalls aufgehoben werden Erlass Nr. 839/2009 und Erlass Nr. 233/2016, mit Ausnahme der Anhänge 4, 5 und 6 zu den Durchführungsvorschriften.
Ist meine im Juli erhaltene städtebauliche Bescheinigung noch gültig?
Ja. Vor dem Inkrafttreten des Gesetzbuchs ausgestellte städtebauliche Bescheinigungen behalten ihre Gültigkeit, und die Bau- oder Abrissgenehmigung wird nach Artikel 582 Absatz 4 auf ihrer Grundlage und der von ihnen verlangten Stellungnahmen erteilt.
Brauche ich weiterhin für jede Art von Arbeiten eine Baugenehmigung?
Nein. Das Gesetzbuch behält die Baugenehmigung als Regel für Neubauten, Eingriffe an bestehenden Gebäuden und Außenanlagen bei, sieht aber zwei Ausnahmen vor: Arbeiten, die im vereinfachten Anzeigeverfahren möglich sind, und Arbeiten, die ohne jede Formalität ausgeführt werden dürfen. Welche Arbeiten in welche Kategorie fallen, bestimmt das Gesetzbuch selbst.
Was ist die örtliche Abgabe für die Erschließung des Gebiets?
Es handelt sich um eine Abgabe, die Gemeinderäte, der Generalrat von Bukarest und Kreisräte ab dem Inkrafttreten des Gesetzbuchs einführen können. Sie ist weder verbindlich noch gilt sie automatisch. Die Einnahmen dürfen ausschließlich für die öffentliche Infrastruktur verwendet werden, die für die Stadtentwicklung des Gebiets nötig ist, für das die städtebaulichen Unterlagen genehmigt wurden.
Was geschieht, wenn ein Rathaus seinen Flächennutzungsplan nicht aktualisiert?
Die örtlichen Behörden haben 3 Jahre ab Inkrafttreten des Gesetzbuchs, also bis zum 25. August 2029, um die Aktualisierung der über 7 Jahre alten Pläne zu beschließen. Andernfalls ist es ihnen untersagt, rückzahlbare oder nicht rückzahlbare Mittel in jeder Form zu beantragen oder zu erhalten, sobald der Feststellungsbescheid der Staatlichen Bauaufsicht bestandskräftig wird.
Wie hoch kann die Geldbuße für das Überschreiten der zulässigen Geschosszahl sein?
Zusätzlich zur Grundsanktion sieht das Gesetzbuch eine Geldbuße von 50.000 bis 500.000 Lei für jedes ohne Genehmigung über die zulässige Höhe hinaus errichtete Geschoss vor.
Müssen bereits im Stellungnahmeverfahren befindliche städtebauliche Unterlagen neu beginnen?
Nein. Vor dem Inkrafttreten des Gesetzbuchs begonnene Verfahren unterliegen weiterhin dem zum Zeitpunkt ihres Beginns geltenden Recht. Für noch ausstehende Stellungnahmen kann das Verfahren vereinfacht über die Kommission für integrierte Stellungnahmen fortgeführt werden, und bereits erteilte Stellungnahmen behalten ihre Gültigkeit.

Originaltext des Rechtsakts

Der nachstehende Text wird auf Rumänisch wiedergegeben, in der amtlichen Veröffentlichungsform.

Der vollständige Text in der im Amtsblatt Rumäniens veröffentlichten Fassung

Amtsblatt Rumäniens Nr. 661 vom 10. August 2026 192 Seiten PDF, 801 KB der Rechtsakt beginnt auf Seite 2

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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich für konkrete Sachverhalte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.