En resumen

  • La Ley n.º 161/2026 recupera el tipo reducido de IVA del 9% para la compra de una primera vivienda, pero solo para quienes ya tenían un precontrato con anticipo firmado antes del 1 de agosto de 2025.
  • Condiciones acumulativas: superficie útil máxima de 120 m², valor (incluido el terreno) inferior a 600.000 lei sin IVA, y la vivienda debe entregarse a más tardar el 30 de septiembre de 2026.
  • Quienes ya compraron al tipo estándar entre el 1 y el 7 de agosto de 2026 pueden reclamar la diferencia de IVA a la ANAF, a partir del 1 de octubre de 2026.
Acto: Ley n.º 161/2026
Publicado: Boletín Oficial de Rumanía (Monitorul Oficial) n.º 642 de 4 de agosto de 2026
Entra en vigor: 7 de agosto de 2026

El tipo de IVA del 9% para la compra de una primera vivienda no ha desaparecido del todo, pero ahora se aplica a un grupo de compradores mucho más reducido. La Ley n.º 161/2026 sobre determinadas medidas fiscales y presupuestarias, promulgada mediante el Decreto n.º 712/2026 y publicada en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 642 de 4 de agosto de 2026, prolonga en la práctica el beneficio del tipo reducido solo para las personas que, antes del 1 de agosto de 2025, ya tenían un compromiso firme de compra con anticipo pagado. La medida llega poco después de que, desde el 1 de agosto de 2026, la compra de una vivienda quedara sujeta, como regla general, al tipo estándar de IVA, sin la excepción de la que hasta entonces disfrutaban los compradores de viviendas modestas.

En la práctica, la ley funciona como una cláusula transitoria: no reabre el tipo reducido a nuevos compradores, sino que protege a quienes, a mediados de 2025, ya se encontraban en pleno proceso de compra, para que no se vean sorprendidos por el cambio de régimen de IVA al final de la operación.

Los efectos que produce

La persona física (sola o junto con otra u otras personas físicas) puede comprar, entre la fecha de entrada en vigor de la ley y el 30 de septiembre de 2026 inclusive, una única vivienda con el tipo reducido de IVA del 9%, si cumple simultáneamente cuatro condiciones: la vivienda tiene una superficie útil máxima de 120 m² (sin contar los anexos) y un valor, incluido el terreno, de como máximo 600.000 lei sin IVA; la vivienda puede habitarse efectivamente en el momento de la entrega, y esta no puede producirse después del 30 de septiembre de 2026; el comprador no se ha beneficiado ya del tipo reducido para otra vivienda desde el 1 de enero de 2023; y, la condición clave, el comprador firmó, antes del 1 de agosto de 2025, un precontrato u otro acto jurídico mediante el cual pagó un anticipo por esa vivienda en concreto.

Para quienes firmaron el precontrato precisamente entre el 3 y el 31 de julio de 2025, la ley exige además la prueba de haber pagado íntegramente, antes del 31 de julio de 2025, un anticipo de al menos el 20% del valor de la vivienda sin IVA. Toda esta información se verifica a través del «Registro de adquisiciones de viviendas con tipo reducido de IVA», que se lleva conforme al Código Fiscal, y los notarios públicos tienen la obligación legal de consultarlo antes de autorizar la escritura de compraventa: si no se cumplen los requisitos, el notario solo autoriza la escritura con el tipo estándar de IVA.

El mismo tipo del 9%, con la misma condición de precontrato firmado antes del 1 de agosto de 2025, se aplica también hasta el 1 de octubre de 2026 a los edificios que los ayuntamientos compran para asignarlos después, con alquiler subvencionado, a familias que no pueden permitirse una vivienda en el mercado libre.

Qué ha cambiado respecto de la situación anterior

  • El tipo reducido ya no es la regla general: desde el 1 de agosto de 2026, la compra de una vivienda modesta (menos de 120 m² y 600.000 lei) pasa automáticamente al tipo estándar de IVA, salvo la excepción estricta introducida ahora.
  • El acceso depende de un compromiso previo: no importa si la superficie y el precio se ajustan a los límites, si el precontrato con anticipo no se firmó antes del 1 de agosto de 2025, el tipo del 9% ya no se aplica.
  • Plazo de entrega fijo: la vivienda debe entregarse, en condiciones de ser habitada, a más tardar el 30 de septiembre de 2026 inclusive, de lo contrario la operación queda fuera del ámbito de aplicación de la ley.
  • Se introduce un mecanismo de devolución: quien ya pagó el tipo estándar por una vivienda que cumple los requisitos, entre el 1 de agosto de 2026 y la entrada en vigor de la ley, puede reclamar la diferencia a la ANAF, un procedimiento que antes no existía.
  • Los notarios reciben obligaciones expresas de verificación: consultar el registro e incluir en la escritura pública las menciones sobre el cumplimiento de las condiciones pasan a ser pasos obligatorios, no opcionales.

Ventajas y desventajas

Lo que mejora

  • Protege a los compradores que ya tenían dinero inmovilizado en un anticipo y un plan financiero construido sobre el tipo del 9%, evitándoles un coste adicional inesperado al final de la operación.
  • Introduce una vía de devolución para quienes quedaron atrapados, sin culpa propia, en la breve ventana entre el 1 y el 7 de agosto de 2026, cuando el tipo estándar ya se aplicaba, pero la ley reparadora aún no había entrado en vigor.
  • Mantiene también el apoyo a los ayuntamientos, en los casos de vivienda social con alquiler subvencionado, hasta el 1 de octubre de 2026.

Lo que sigue siendo un problema

  • Quien no tenga ya un precontrato firmado antes del 1 de agosto de 2025 no se beneficia del tipo reducido, por modesta que sea la vivienda que quiera comprar.
  • El plazo de entrega del 30 de septiembre de 2026 es ajustado para las obras con retraso, y superarlo supone perder el tipo reducido.
  • El procedimiento de devolución depende de una orden del presidente de la ANAF que debe publicarse en el plazo de 30 días desde la entrada en vigor de la ley; hasta entonces, quienes cumplen los requisitos no cuentan con un formulario concreto para reclamar el dinero.

Consejos prácticos

  1. Tienes un precontrato firmado antes del 1 de agosto de 2025: comprueba, junto con el vendedor y el notario, si la superficie útil, el valor y la fecha prevista de entrega se ajustan a los límites de la ley, y acelera la finalización de la operación antes del 30 de septiembre de 2026.
  2. Tu precontrato es del 3 al 31 de julio de 2025: prepara la prueba del pago íntegro del anticipo del 20% antes del 31 de julio de 2025, un extracto bancario o recibo, ya que el notario la exigirá.
  3. Ya compraste al tipo estándar entre el 1 y el 7 de agosto de 2026: conserva la factura y el precontrato, la solicitud de devolución podrá presentarse ante la ANAF a partir del 1 de octubre de 2026, según el procedimiento que aún debe publicarse.
  4. Quieres comprar una vivienda ahora, sin precontrato previo: no entras dentro de esta ley; el tipo aplicable será, en principio, el estándar.
  5. Eres notario: consulta el «Registro de adquisiciones de viviendas con tipo reducido de IVA» antes de autorizar la escritura e incluye en el documento las menciones obligatorias sobre el cumplimiento de las condiciones, de lo contrario la escritura solo podrá autorizarse con el tipo estándar.

Preguntas frecuentes

¿Todavía puedo comprar ahora una vivienda con IVA del 9%, sin haber firmado nada antes?
No. La Ley n.º 161/2026 no reabre el tipo reducido para nuevos compradores. La condición obligatoria es haber firmado, antes del 1 de agosto de 2025, un precontrato u otro acto jurídico mediante el cual hayas pagado un anticipo por esa vivienda en concreto.
¿Qué ocurre si la vivienda no puede entregarse antes del 30 de septiembre de 2026?
La ley vincula expresamente el derecho al tipo del 9% con la entrega de la vivienda a más tardar el 30 de septiembre de 2026 inclusive. Si la entrega se retrasa más allá de ese plazo, esa operación queda fuera del ámbito de aplicación de la ley y, en principio, se aplica el tipo estándar.
Compré una vivienda con el tipo estándar de IVA el 3 de agosto de 2026. ¿Puedo pedir que me devuelvan dinero?
Sí, si cumples las demás condiciones (superficie, valor, precontrato antes del 1 de agosto de 2025). La ley permite la devolución de la diferencia entre el tipo estándar y el tipo del 9% para las compras realizadas entre el 1 de agosto de 2026 y la entrada en vigor de la ley. Las solicitudes podrán presentarse a partir del 1 de octubre de 2026, según un procedimiento que la Agencia Nacional de Administración Fiscal debe aprobar en el plazo de 30 días desde la entrada en vigor de la ley.
¿Se puede aplicar el tipo reducido a varias viviendas compradas por la misma persona?
No. La ley permite el tipo reducido para una sola vivienda, comprada individualmente o junto con otra u otras personas físicas, y solo si esa persona no se ha beneficiado ya del tipo reducido en otra vivienda desde el 1 de enero de 2023.
¿Qué papel tienen los notarios públicos en este procedimiento?
Los notarios están obligados a comprobar, a través del «Registro de adquisiciones de viviendas con tipo reducido de IVA», si la persona cumple la condición de no haber comprado ya otra vivienda con tipo reducido, a completar el registro en el momento de la autorización y a incluir en la escritura menciones expresas sobre el cumplimiento de los requisitos legales. Si no se cumplen, solo autorizan la escritura con el tipo estándar de IVA.
¿También se benefician los ayuntamientos del tipo del 9%?
Sí, pero también de forma condicionada: hasta el 1 de octubre de 2026, los ayuntamientos pueden comprar edificios (incluido el terreno correspondiente) con el tipo reducido del 9%, para asignarlos después con alquiler subvencionado a personas o familias con bajos ingresos, siempre que también hayan firmado el precontrato de compra antes del 1 de agosto de 2025.

Texto original del acto normativo

El texto que figura a continuación se reproduce en rumano, la forma oficial de publicación.

El texto íntegro, tal como se publicó en el Boletín Oficial de Rumanía

Boletín Oficial de Rumanía n.º 642 de 4 de agosto de 2026 16 páginas PDF, 131 KB

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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones concretas, consulta a un abogado o asesor fiscal autorizado.