En resumen
- Quien compró a un antiguo propietario el derecho a indemnización por un inmueble nacionalizado recibe únicamente el precio pagado más el 15 % de la diferencia hasta el valor del inmueble, no la indemnización íntegra.
- El Tribunal Constitucional ha desestimado, por infundada, una nueva impugnación de esta regla y confirma una jurisprudencia de más de diez años.
- Afecta a los cesionarios de derechos derivados de las leyes de restitución, a los antiguos propietarios que vendieron sus derechos y a los abogados que llevan expedientes de retrocesión.
Publicado: Boletín Oficial de Rumanía (Monitorul Oficial) n.º 590 de 20 de julio de 2026
Dictada: 9 de diciembre de 2025
Quien compró, en los años 2000, el derecho a indemnización de un antiguo propietario desposeído por el régimen comunista no puede cobrar lo que vale el inmueble, sino el precio pagado más el 15 % del resto. El Tribunal Constitucional ha confirmado de nuevo esta regla mediante la Decisión n.º 738 de 9 de diciembre de 2025, publicada en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 590 de 20 de julio de 2026. La materia sigue siendo una de las más tensas del derecho rumano, después de que el pago de los títulos emitidos por la Autoridad Nacional para la Restitución de Propiedades quedara suspendido durante todo el año 2025.
El texto cuestionado es el artículo 24, apartado 2, de la Ley n.º 165/2013, la ley que cerró el proceso de restitución de los inmuebles incautados abusivamente durante el régimen comunista. Dispone que, en los expedientes en los que se conceden medidas compensatorias a personas distintas del titular del derecho de propiedad, del antiguo propietario o de sus herederos legales o testamentarios, se otorga un número de puntos igual a la suma del precio pagado por la transmisión del derecho y de un porcentaje del 15 % de la diferencia hasta el valor del inmueble.
La autora de la excepción había celebrado el contrato de cesión en 2010 y la resolución del alcalde general se había dictado en 2013. Sostenía que la ley de 2013 se aplica retroactivamente a una cesión anterior, que el texto es poco claro, que discrimina entre cesionarios y titulares y que la drástica limitación de las indemnizaciones vacía de contenido el derecho de propiedad.
Los efectos que produce
El primer efecto es la confirmación de la regla de cálculo. El cesionario recibe los puntos correspondientes al precio efectivamente pagado al antiguo propietario o a sus herederos, a los que se añade el 15 % de la diferencia hasta el valor del inmueble, fijado conforme al artículo 21, apartado 6, de la ley, es decir mediante el baremo notarial vigente en la fecha de entrada en vigor de la ley.
El segundo efecto es el mantenimiento de la diferencia de trato entre cesionarios y titulares. El Tribunal retoma el argumento de su jurisprudencia constante: los titulares originarios y sus herederos son las víctimas directas de las incautaciones abusivas, mientras que el cesionario adquirió el derecho mediante un acto a título oneroso. Al ser situaciones distintas, el trato jurídico diferente no constituye discriminación.
El tercer efecto se refiere a la irretroactividad. El Tribunal señala que el texto no produce efectos sobre situaciones jurídicas agotadas, sino que se aplica únicamente a los asuntos no resueltos en la fecha de su entrada en vigor, conforme al principio tempus regit actum. Las disposiciones fijan los criterios para hacer valer las cesiones en el procedimiento administrativo, sin incidir en los efectos ya producidos de los contratos.
El cuarto efecto atañe al derecho de propiedad. El Tribunal recuerda, citando la Decisión n.º 46 de 26 de enero de 2021, que los cesionarios de los derechos de crédito nacidos de las leyes de restitución no disponen de un bien en el sentido del Convenio Europeo de Derechos Humanos, por lo que no pueden invocar la vulneración del artículo 44 de la Constitución.
El quinto efecto es de contexto europeo. La decisión se apoya en la sentencia piloto de 12 de octubre de 2010 dictada en el asunto Maria Atanasiu y otros contra Rumanía, según la cual el Estado puede reducir, incluso de forma muy acusada, el nivel de las indemnizaciones por vía legislativa, siempre que se respete una proporcionalidad razonable. El Tribunal cita también los asuntos James y otros contra el Reino Unido y Lithgow y otros contra el Reino Unido, para sostener que objetivos legítimos de reforma económica o de justicia social pueden justificar una indemnización inferior al valor de mercado.
El sexto efecto es práctico: ningún cambio. La decisión desestima la excepción por infundada, de modo que el artículo 24, apartado 2, sigue vigente exactamente en la misma redacción.
Qué ha cambiado respecto de la situación anterior
En derecho, nada. El Tribunal constata expresamente que no han aparecido elementos nuevos que justifiquen un cambio de jurisprudencia y que la solución y los fundamentos de las decisiones anteriores mantienen su vigencia.
Lo que se añade es un eslabón más de una cadena larga. El Tribunal enumera la Decisión n.º 200 de 3 de abril de 2014, la Decisión n.º 564 de 16 de julio de 2015, la Decisión n.º 224 de 19 de abril de 2016 y la Decisión n.º 46 de 26 de enero de 2021, y el Gobierno invocó, en su escrito de alegaciones, otras cinco decisiones en el mismo sentido.
Frente al régimen anterior a la Ley n.º 165/2013, el cambio de fondo sigue siendo el que se produjo entonces. Hasta 2013, el cesionario de los derechos podía perseguir las mismas medidas reparadoras que el titular. Desde 2013, la única medida a su alcance es la compensación mediante puntos, en las condiciones del artículo 24, apartado 2, sin acceso a la restitución en especie ni a la compensación íntegra.
El Tribunal de Apelación de Bucarest, el órgano que planteó la cuestión, expuso en su opinión que el texto se aprobó precisamente para aplicar las recomendaciones del Tribunal Europeo de Derechos Humanos contenidas en la sentencia piloto de 2010.
La decisión se dictó por unanimidad de votos y es definitiva y de obligado cumplimiento general.
Ventajas y desventajas
Lo que mejora
- Mantiene la previsibilidad en un ámbito en el que los cambios repetidos de regla provocaron, año tras año, litigios en cadena.
- Confirma que la indemnización íntegra queda reservada a quienes sufrieron efectivamente la incautación abusiva y a sus herederos.
- Desincentiva la compra especulativa de derechos litigiosos, una práctica extendida en los años previos a la ley de 2013.
- El cesionario no lo pierde todo: recupera el precio pagado y obtiene un plus del 15 % de la diferencia hasta el valor del inmueble.
- La argumentación se apoya en el estándar del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, lo que reduce el riesgo de una condena en Estrasburgo por este motivo.
Lo que sigue siendo un problema
- El porcentaje del 15 % es fijo y no tiene en cuenta cuánto duró el procedimiento ni la inflación acumulada entre la cesión y el pago.
- El valor del inmueble se fija según el baremo notarial vigente en la fecha de entrada en vigor de la ley, es decir con una referencia de 2013, sea cual sea el año en que se efectúe el pago.
- La distinción entre la cesión especulativa y aquella por la que un antiguo propietario de edad avanzada prefirió una suma inmediata no aparece en ningún punto de la ley.
- Entre el planteamiento de la excepción, en mayo de 2021, y la publicación de la decisión, en julio de 2026, transcurrieron más de cinco años.
- Ni los presidentes de las dos Cámaras del Parlamento ni el Defensor del Pueblo comunicaron sus posiciones.
Consejos prácticos
- Si compraste un derecho a indemnización, calcula tus expectativas partiendo de la fórmula: el precio pagado más el 15 % de la diferencia hasta el valor del inmueble. Cualquier estimación basada en el valor íntegro es errónea.
- Conserva la prueba del precio efectivamente pagado al antiguo propietario. Es el primer componente de la puntuación y hay que acreditarlo en el expediente.
- Comprueba en qué valor se tasó el inmueble conforme al artículo 21, apartado 6, de la Ley n.º 165/2013. De ahí se calcula la diferencia sobre la que se aplica el porcentaje del 15 %.
- Si eres antiguo propietario o heredero suyo, no cedas los derechos sin comparar la suma que recibes con lo que podrías obtener directamente. Tras la cesión, el régimen favorable ya no se transmite.
- El argumento de la retroactividad ya no tiene recorrido. El Tribunal lo ha rechazado de forma constante, sobre la base del principio tempus regit actum.
- Para los expedientes en tramitación ante la Autoridad Nacional para la Restitución de Propiedades, sigue por separado el calendario de pagos. La regla de cálculo y el momento del pago son cuestiones distintas.
- Una decisión de desestimación por infundada no impide plantear una excepción basada en otras críticas, pero las críticas ya resueltas no volverán a examinarse.
Preguntas frecuentes
¿Qué ha decidido el Tribunal Constitucional?
¿Cuánto cobra un cesionario de derechos?
¿Por qué cobra menos que el antiguo propietario?
¿La ley se aplica también a las cesiones celebradas antes de 2013?
¿Cómo se determina el valor del inmueble?
¿Se puede invocar el derecho de propiedad garantizado por la Constitución?
¿Qué relación tiene la sentencia Maria Atanasiu?
Texto original del acto normativo
El texto que figura a continuación se reproduce en rumano, la forma oficial de publicación.
El texto íntegro, tal como se publicó en el Boletín Oficial de Rumanía
Boletín Oficial de Rumanía n.º 590 de 20 de julio de 2026 16 páginas PDF, 110 KB el acto comienza en la página 2
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones concretas, consulta a un abogado o asesor fiscal autorizado.