In breve
- Tutte le documentazioni di urbanistica e di assetto del territorio hanno da ora un’unica procedura scritta, pubblicata per intero: otto allegati su 407 pagine, con fasi numerate, elaborati da consegnare e termini.
- I pareri non si raccolgono più uno alla volta. La documentazione riceve un parere unico integrato, rilasciato da una commissione locale o, per i piani di grandi dimensioni, anche da una nazionale, e le istituzioni della difesa e dell’ordine pubblico rispondono entro 15 giorni lavorativi.
- Una tabella di 13 righe indica, per ogni tipo di piano, chi lo avvia, chi rilascia il parere e chi lo approva. Il progetto urbanistico di dettaglio, quello che riguarda un solo lotto, si approva con disposizione del sindaco e non con delibera del consiglio comunale.
Pubblicato: Gazzetta Ufficiale della Romania (Monitorul Oficial) n. 724 e n. 724 bis del 28 agosto 2026
Entrata in vigore: 28 agosto 2026
A tre giorni dall’entrata in vigore del Codice del governo del territorio, il ministero pubblica la procedura senza la quale il codice non poteva essere applicato: 410 pagine che spiegano, passo per passo, come si redige un piano urbanistico, chi ne rilascia i pareri e con quali moduli. Il Decreto MDLPA n. 1.022/2026 contiene nel proprio corpo sei articoli e un elenco di rinvii; la sostanza sta nell’edizione bis dello stesso giorno. È il secondo atto attuativo pubblicato in tre giorni, dopo i 36 moduli per il permesso di costruire.
La documentazione urbanistica è il piano che dice che cosa si può costruire su un terreno: quanto in alto, quanto vicino al confine, con quale destinazione. Ne esistono quattro tipi, dal generale al puntuale: il piano di assetto del territorio, che copre un distretto o più comuni; il piano urbanistico generale, che copre un intero comune; il piano urbanistico di zona, che copre un quartiere o un’area; e il progetto urbanistico di dettaglio, che riguarda un lotto o pochi lotti. Fino a oggi le regole di redazione erano sparse nella legge n. 350/2001 e nelle sue norme metodologiche, e la prassi cambiava da un distretto all’altro.
Gli effetti che produce
Il primo effetto è che la procedura diventa un testo unico, con fasi numerate. Ciascuno dei primi cinque allegati segue lo stesso scheletro: avvio, redazione per fasi, rilascio dei pareri, approvazione, informazione e consultazione del pubblico. Per il piano di zona le fasi vanno dalla fase 0, il certificato di urbanistica, fino alla consegna della banca dati in formato GIS e alla delibera di approvazione.
Il secondo effetto è il parere integrato. Al posto della pila di pareri raccolti uno per uno, la documentazione si deposita presso una commissione per il parere integrato, che riunisce in un solo atto tutte le condizioni specifiche richieste dalle istituzioni che ne fanno parte. La commissione esamina entro un massimo di 60 giorni di calendario dalla registrazione e trasmette al richiedente, una sola volta, tutte le richieste. Il parere unico integrato viene poi rilasciato entro un massimo di 15 giorni lavorativi dal deposito della documentazione completa.
Il terzo effetto riguarda i termini delle istituzioni. Il parere delle istituzioni del sistema nazionale di difesa, ordine pubblico e sicurezza nazionale si rilascia entro un massimo di 15 giorni lavorativi. Quando un parere già ottenuto deve soltanto essere riconfermato, perché la soluzione tecnica non è cambiata, chi lo ha emesso ha al massimo 5 giorni lavorativi. Le integrazioni chieste tramite la commissione nazionale si depositano entro un massimo di 6 mesi, e il superamento del termine comporta parere negativo e nuova presentazione della documentazione.
Il quarto effetto è il documento elettronico. La documentazione da sottoporre a parere si trasmette alla commissione in formato elettronico, sottoscritta con firma elettronica qualificata, caricandola sulla Piattaforma nazionale di pianificazione urbana e territoriale e di autorizzazione dell’edificazione. Fino all’entrata in funzione della piattaforma, si trasmette per posta elettronica a tutti i membri della commissione.
Il quinto effetto è la tabella delle competenze dell’allegato n. 7. Su 13 righe, per ogni categoria di documentazione, si indica chi avvia, chi rilascia il parere e chi approva. La Strategia di sviluppo territoriale della Romania e il piano di assetto del territorio nazionale si approvano con legge organica, dal Parlamento. Il piano di assetto del territorio distrettuale si approva dal consiglio distrettuale. Il piano urbanistico generale e il piano urbanistico di zona si approvano dal consiglio comunale. Il progetto urbanistico di dettaglio si approva con disposizione del sindaco e, quando il territorio copre almeno due comuni, dal presidente del consiglio distrettuale, con il parere preventivo dei sindaci.
Il sesto effetto è la modulistica. L’allegato n. 6 contiene sette moduli tipo, dalla domanda di parere di avvio fino al parere di progetto urbanistico di dettaglio. Il parere di avvio sostituisce il parere di opportunità del regime precedente e si rilascia sulla base di uno studio di opportunità esaminato dalla commissione tecnica di assetto del territorio e urbanistica.
Il settimo effetto è l’età dei dati. Gli studi di base devono presentare conclusioni fondate su dati non più vecchi di 3 anni rispetto alla data di redazione. Studi più datati si possono usare soltanto se il redattore conferma che le informazioni non hanno perso validità.
Che cosa cambia rispetto a prima
Il cambiamento più visibile è che la procedura esiste come testo unitario. Sotto la legge n. 350/2001 il contenuto quadro delle documentazioni era stabilito con decreti separati, e la successione delle fasi si deduceva dalla prassi. Adesso ogni tipo di piano ha il proprio capitolo, con le stesse voci, e il capitolato d’oneri per l’affidamento del piano urbanistico generale ha un modello quadro di 62 pagine.
È cambiata anche la logica dei pareri. Il regime precedente chiedeva al richiedente di ottenere i pareri uno alla volta, da ciascuna istituzione, nell’ordine che ognuna imponeva. Il codice vieta ora di subordinare un parere all’ottenimento preventivo di un altro, con due eccezioni, e la procedura ribadisce il divieto: i pareri si chiedono contemporaneamente a tutti gli enti competenti.
È cambiata l’identità di chi decide a livello locale. Per i comuni privi di struttura specialistica o il cui architetto capo non ha un titolo di studio specialistico, il parere è rilasciato dall’architetto capo del comune polo, se il comune fa parte di un’area metropolitana costituita ai sensi della legge n. 246/2022, oppure dall’architetto capo del distretto, con la motivazione della commissione tecnica distrettuale.
È cambiato, infine, chi approva il piano di dettaglio. Il progetto urbanistico di dettaglio, quello che di solito si chiede per una costruzione su un lotto, si approva con disposizione del sindaco, entro un massimo di 15 giorni di calendario dal rilascio del parere dell’architetto capo, ai sensi dell’art. 85 del Codice. Non passa più dalla seduta del consiglio comunale.
Vantaggi e svantaggi
Che cosa migliora
- Un unico testo per tutto il Paese, al posto di una prassi che cambiava da un distretto all’altro.
- Termini scritti per chi rilascia i pareri: 15 giorni lavorativi per le istituzioni della difesa e dell’ordine pubblico, 5 giorni lavorativi per riconfermare un parere rimasto invariato.
- Tutte le condizioni per il parere si comunicano al richiedente una sola volta, in un atto integrato, e non man mano che ciascuna istituzione le formula.
- I moduli tipo eliminano la discussione su che cosa vada depositato e in quale forma.
- La tabella delle competenze risponde, in una sola pagina, alla domanda che di solito blocca un fascicolo: chi firma.
- Il progetto urbanistico di dettaglio esce dal calendario delle sedute del consiglio comunale, dove poteva attendere per mesi.
Che cosa resta un problema
- La procedura poggia sulle commissioni per il parere integrato, che alla data della pubblicazione non erano costituite ovunque, e il codice e la procedura indicano due termini diversi per istituirle.
- La Piattaforma nazionale di pianificazione urbana non è ancora in funzione, e l’alternativa, la mail a tutti i membri della commissione, non lascia una traccia altrettanto chiara della data di registrazione.
- Le 407 pagine di allegati si pubblicano soltanto nell’edizione bis, che si compra; il decreto dell’edizione ordinaria non dice nulla sul contenuto.
- Il termine di 6 mesi per le integrazioni corre a carico del richiedente, e la sanzione è il parere negativo e la ripresa della procedura da capo.
- L’approvazione del piano di dettaglio con disposizione del sindaco toglie di mezzo il dibattito in consiglio comunale, e quindi anche il voto dei consiglieri di opposizione.
- L’allegato n. 7 non riprende i termini del codice, quindi chi legge soltanto la tabella non scopre entro quanto tempo ciascun parere debba essere rilasciato.
Consigli pratici
- Se avete un piano urbanistico di zona in lavorazione, verificate in quale fase lo hanno colto l’entrata in vigore del codice, il 25 agosto, e la procedura pubblicata ora. Le fasi già percorse restano valide, ma il rilascio dei pareri segue le regole nuove.
- Chiedete al comune o al consiglio distrettuale la prova che la commissione locale per il parere integrato è costituita. Senza di essa, il fascicolo non ha dove essere depositato.
- Usate i moduli dell’allegato n. 6, non i modelli vecchi. La domanda di parere di avvio è la F_01 e il parere di avvio è la F_02; per un piano che copre almeno due comuni, il parere è la F_03.
- Verificate l’età degli studi di base. Oltre i 3 anni serve la conferma scritta del redattore che le informazioni sono ancora valide.
- Se ricevete una richiesta di integrazione dalla commissione nazionale, annotate la data. Avete al massimo 6 mesi, e il ritardo non si giustifica: la documentazione riceve parere negativo e va ripresentata.
- Per un progetto urbanistico di dettaglio, tenete d’occhio il parere dell’architetto capo. Dal suo rilascio il sindaco ha 15 giorni di calendario per emettere la disposizione di approvazione.
- Se il comune non ha un architetto capo con titolo di studio specialistico, chiedete subito chi rilascia il parere: l’architetto capo del comune polo o quello del distretto. Un fascicolo depositato presso chi non ha competenza torna indietro.
Domande frequenti
Dove trovo il testo degli allegati?
Che cos’è il parere unico integrato?
Chi approva un progetto urbanistico di dettaglio?
Esiste ancora il parere di opportunità?
Quanto possono essere vecchi gli studi di base?
Che cosa succede se non deposito le integrazioni richieste?
Errori e incongruenze nel testo pubblicato
- Allegato n. 4, capitolo sul rilascio dei pareri per il piano urbanistico di zona. Il testo scrive «Avizul tehnic al arhitectului-șef se emite în termen de maxim 15 zile de la depunerea documentației complete și corecte», cioè il parere tecnico dell’architetto capo si rilascia entro un massimo di 15 giorni, mentre l’art. 75, comma (2), della legge n. 169/2026, la disposizione che la frase riprende, dice «15 zile lucrătoare», 15 giorni lavorativi. La frase immediatamente successiva dello stesso allegato mantiene la formula «15 zile lucrătoare» per la risposta a una documentazione incompleta, e l’allegato n. 5 riproduce correttamente il termine di 15 giorni di calendario per l’approvazione del progetto urbanistico di dettaglio: la procedura distingue quindi abitualmente tra i due tipi di giorni. Il risultato è che, per lo stesso parere, la procedura fissa un termine più breve di circa una settimana rispetto alla legge che attua.
Analisi della redazione
Il decreto risolve un problema reale e antico. Il Codice del governo del territorio è entrato in vigore il 25 agosto e ha abrogato la legge n. 350/2001, ma non poteva funzionare senza la procedura alla quale rinvia in decine di articoli. Senza questo testo, ogni architetto capo avrebbe dovuto improvvisare dall’inizio di settembre. Tre giorni di scarto sono un termine ragionevole per un documento di 410 pagine.
Ciò che non si vede leggendo il decreto emerge quando si mette la procedura accanto al codice che essa attua. Gli allegati n. 1 e n. 2 riproducono la regola dell’art. 92, comma (10), del codice, secondo cui le autorità locali costituiscono la commissione locale per il parere integrato entro un massimo di 60 giorni lavorativi dall’entrata in vigore del codice, cioè entro il 17 novembre 2026. Il codice contiene però anche, all’art. 576, comma (2), un termine di 45 giorni lavorativi dalla pubblicazione per costituire e rendere operative le stesse commissioni, cioè il 12 ottobre 2026. Le due date distano 36 giorni, e la contraddizione è del codice, non del decreto. La procedura però se la porta dietro: riproduce soltanto il termine lungo, quello che leggerà l’architetto capo in cerca di una risposta, e sull’altro non dice nulla.
La seconda osservazione riguarda una denominazione rimasta indietro. Il codice ha sostituito il parere di opportunità con il parere di avvio. Il termine vecchio sopravvive comunque in tre punti della procedura, tra cui l’eccezione al divieto di subordinare un parere a un altro, e nelle note a piè di pagina dei moduli F_04 e F_06, che rinviano il cittadino al «certificatul de urbanism emis în care este solicitată obținerea avizului de oportunitate», cioè al certificato di urbanistica in cui è richiesto l’ottenimento del parere di opportunità. La nota del modulo F_01, scritta dalla stessa squadra, usa la denominazione corretta. Anche questa sopravvivenza viene dal codice, che conserva la formula nello stesso punto, ma i moduli sono opera del ministero, e lì la correzione non dipendeva da nessun altro.
La terza osservazione riguarda ciò che manca nella tabella delle competenze. L’allegato n. 7 indica chi avvia, chi rilascia il parere e chi approva, ma non dice entro quanto tempo. I termini stanno sparsi negli allegati n. 1-5, e chi apre la tabella per capire il percorso di un fascicolo non ne trova da nessuna parte, in un unico punto, il calendario. Un documento che si propone di sostituire una prassi disomogenea avrebbe guadagnato molto da una colonna in più.
Che cosa andrebbe cambiato
- La correzione del termine nell’allegato n. 4. Aggiungere la parola «lucrătoare», lavorativi, allineerebbe la procedura all’art. 75, comma (2), del codice e toglierebbe dalla discussione la differenza di circa una settimana sul parere dell’architetto capo, proprio il parere da cui dipende l’ingresso del piano all’ordine del giorno del consiglio comunale.
- Una nota che chiarisca il termine per costituire le commissioni. La procedura non può modificare la legge, ma può dire al lettore che esiste anche un altro termine, all’art. 576, e quale dei due si applica. Senza questo, una parte dei distretti lavorerà con il 12 ottobre e l’altra con il 17 novembre.
- L’aggiornamento delle note a piè di pagina dei moduli F_04 e F_06. La denominazione corretta è parere di avvio. Un modulo che rinvia a un parere inesistente produce domande respinte per un motivo che non dipende dal richiedente.
- Una colonna dei termini nell’allegato n. 7. La tabella delle competenze è l’unica pagina che aprirà chi ha fretta; se già dice chi firma, dovrebbe dire anche entro quanto tempo.
- La pubblicazione degli allegati in formato aperto sul sito del ministero. Le 407 pagine oggi si comprano in un’edizione bis a stampa, benché da esse dipenda ogni fascicolo urbanistico del Paese.
Testo originale dell’atto normativo
Il testo che segue è riprodotto in rumeno, la forma ufficiale di pubblicazione.
Il testo integrale, nella forma pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania
Gazzetta Ufficiale della Romania n. 724 e n. 724 bis del 28 agosto 2026 16 pagine PDF, 120 KB l'atto inizia a pagina 16
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Questo articolo ha carattere puramente informativo e non costituisce consulenza legale. Per situazioni specifiche, consultare un avvocato o un consulente fiscale autorizzato.