Коротко
- Договори систематичної реєстрації нерухомості з великого проєкту сільського кадастру більше не розриваються автоматично, коли пеня за прострочення, нарахована компаніям, перевищує передбачену договором межу.
- Час, протягом якого виконавець чекає на погодження, сертифікати та дозволи від інших установ, більше не віднімається від відведеного йому строку виконання, тож не породжує пені в його рахунок.
- Замовник має 45 днів від набрання законом чинності, тобто до 27 серпня 2026 року, щоб покликати виконавців на підписання додаткових угод.
Опубліковано: Офіційний вісник Румунії (Monitorul Oficial) № 570 від 10 липня 2026 року
Набирає чинності: 13 липня 2026 року
Договори, за якими в селах Румунії проводиться безкоштовний кадастр, більше не можуть бути розірвані в силу закону через те, що компанія, яка виконує роботи, накопичила забагато пені за прострочення. Закон № 127/2026, опублікований в Офіційному віснику Румунії № 570 від 10 липня 2026 року та промульгований Указом № 384/2026, вводить чотири нові частини до Закону про кадастр і публічність нерухомості № 7/1996 і застосовує їх також до договорів, підписаних раніше. Це друге цьогорічне літнє втручання в ту саму програму, після того, яким строки виконання робіт для мерій були продовжені.
Формально акт є законом про затвердження: стаття I затверджує постанову Уряду № 26 від 1 серпня 2024 року, яка регулює управління європейськими коштами, що надходять через Механізм відновлення та стійкості, і доповнює ст. V надзвичайної постанови Уряду № 127/2023. Постанову було видано на підставі ст. 1 п. VII.1 Закону про уповноваження № 187/2024, і вона діяла вже майже два роки. Затвердження надходить без жодної зміни її тексту.
Власне новизна міститься у статті II. Там, у статті 9 Закону № 7/1996, після частини (231) вводяться частини від (232) до (235), які стосуються іншої європейської програми, ніж та, що названа в заголовку: великого проєкту «Підвищення рівня охоплення та інклюзивності системи реєстрації власності у сільських районах Румунії», профінансованого за пріоритетною віссю 11 Регіональної операційної програми 2014-2020 і поетапно перенесеного далі до Програми «Розумне зростання, цифровізація та фінансові інструменти 2021-2027».
Наслідки, які це має
Перший наслідок це виживання договорів. Частина (232) каже, що ці договори тривають протягом строку фінансування програми, незалежно від розміру пені за прострочення, накопиченої виконавцями. Формулювання стосується не лише майбутнього: частина (233) прямо поширює його на договори про надання послуг і на рамкові угоди, укладені раніше, в яких було записано умову про розірвання договору в силу закону, без попереднього повідомлення та без втручання суду, що спрацьовувала саме через перевищення межі пені.
Другий наслідок полягає в тому, що розірвання договору стає рішенням, а не автоматизмом. Частина (234) зберігає можливість одностороннього розірвання для договорів наведеної вище категорії, але ставить її в залежність від прямого волевиявлення замовника та від його оцінки, що захід є абсолютно необхідним. Практично, умова, яка діяла сама собою, через просте перевищення цифри, замінюється актом органу, який можна вмотивувати і, отже, оскаржити.
Третій наслідок стосується способу, у який вимірюється прострочення. Частина (235) вилучає зі строку надання послуг час, потрібний для отримання погоджень, сертифікатів та будь-яких інших дозволів, передбачених законом і покладених на інші суб’єкти, серед яких прямо названі органи центральної та місцевої публічної адміністрації. Це єдине з чотирьох положень, яке б’є і по причині, а не лише по наслідку: якщо очікування погодження більше не йде в рахунок часу виконавця, воно більше не породжує нової пені.
Четвертий наслідок процедурний і має строк. Стаття III зобов’язує замовника протягом 45 днів від набрання законом чинності повідомити виконавців з метою укладення додаткових угод. Оскільки закон набирає чинності 13 липня 2026 року, строк спливає 27 серпня 2026 року.
Що змінилося порівняно з попередньою ситуацією
Досі в договорах систематичної реєстрації нерухомості з цього проєкту працював звичний для публічних закупівель механізм: виконавець, який порушував строки, платив пеню, а коли пеня переходила певний поріг, договір розривався в силу закону, без того, щоб комусь треба було ще щось робити. Наслідок наставав сам, через досягнення цифри.
Після 13 липня 2026 року цей наслідок більше не настає сам у випадку договорів із проєкту сільського кадастру. Договір залишається чинним, а якщо замовник усе ж хоче його припинити, він має сказати це прямо і взяти на себе оцінку, що захід є абсолютно необхідним.
Змінилася і точка, від якої рахується прострочення. Раніше виконавець ніс на собі й очікування документів, які мав видати хтось інший, від управління в центральній адміністрації до мерії. Відтепер ці проміжки більше не входять до строку надання ним послуг.
Що не змінилося, це вже накопичена пеня. Закон її не скасовує, не зменшує і не зупиняє. Він усуває один-єдиний її наслідок, той, що стосується існування договору. Борг залишається боргом, а співвідношення між тим, що виконавець виставив у рахунках, і тим, що він винен, розраховується далі за правилами договору.
Переваги та недоліки
Що це дає позитивного
- Кадастрові роботи в селах, охоплених проєктом, не зупиняються на півдорозі, і власники не залишаються з наполовину зареєстрованою громадою.
- Європейські кошти, вже законтрактовані за пріоритетною віссю 11 і продовжені в програмі 2021-2027, не втрачаються через розірвання договорів.
- Виконавець більше не платить за прострочення, спричинені іншими установами, що усуває реальну причину пені, яку він не міг контролювати.
- Розірвання договору стає вмотивованим актом замовника, отже, таким, що піддається перевірці, замість умови, яка діяла автоматично.
Що залишається проблемою
- Закон не каже, з яких підстав замовник ще може розірвати договір в односторонньому порядку, а лише що він може це зробити тоді, коли вважає захід абсолютно необхідним.
- Захист прив’язаний до строку фінансування програми 2021-2027, а не до календарної дати, тож із тексту не можна дізнатися, коли він припиняється.
- Накопичена пеня залишається до сплати і продовжує нараховуватися; договір виживає, але борг зростає.
- Стаття III вимагає повідомити виконавців протягом 45 днів, але нічого не передбачає на випадок, коли додаткова угода не підписується.
- Захід стосується лише договорів із цього великого проєкту; договори систематичної реєстрації нерухомості, профінансовані з інших джерел, залишаються під старим правилом.
Корисні поради
- Якщо ви виконавець за договором систематичної реєстрації нерухомості, перевірте спершу, чи входить він до великого проєкту, профінансованого за пріоритетною віссю 11 Регіональної операційної програми 2014-2020. Лише договори з цього проєкту підпадають під нові частини.
- Пошукайте в договорі умову про розірвання в силу закону, прив’язану до межі пені. Якщо вона є, договір потрапляє до категорії з частини (233) і більше не може бути розірваний через просте перевищення межі.
- Документуйте на кожному етапі дату, коли ви запросили погодження, сертифікат чи дозвіл в іншої установи, і дату, коли ви його отримали. Ці проміжки більше не входять до строку надання послуг, але їх треба довести.
- Стежте за повідомленням від замовника. Воно має бути надіслане до 27 серпня 2026 року, а додаткова угода є інструментом, через який нові правила фактично входять до вашого договору.
- Не плутайте продовження договору зі списанням пені. Попросіть у замовника актуальний стан боргу, щоб знати, що буде утримано при розрахунках.
- Якщо ви мерія, включена до проєкту, попросіть у виконавця перероблений графік після додаткової угоди: строки подання технічної кадастрової документації перераховуються без періодів очікування погоджень.
Часті запитання
Що означає систематична реєстрація нерухомості?
Чи списує закон мою пеню, якщо я виконавець?
Чи може мій договір ще бути розірваний?
Відколи застосовуються нові правила?
Чи маю я підписати додаткову угоду?
Який зв’язок має кадастр із постановою про Національний план відновлення та стійкості, затвердженою тим самим законом?
Я власник у громаді, охопленій проєктом. Що змінюється для мене?
Аналіз редакції
Закон вирішує реальну і легко впізнавану проблему: програма безкоштовного кадастру, профінансована з європейських коштів і перенесена з одного бюджетного циклу в інший, дійшла до стану, коли її могли зупинити власні договірні умови. Умова про розірвання в силу закону, прив’язана до межі пені, є розумною у звичайному договорі про надання послуг. У договорі, де частина прострочення походить від установ, які не є стороною договору, вона перетворюється на механізм самознищення.
Цікаво, що з чотирьох нових частин лише одна зачіпає причину. Частини (232), (233) і (234) займаються наслідком, тобто долею договору після того, як пеня вже накопичилася. Частина (235), найкоротша з них, єдина змінює спосіб обчислення, вилучаючи зі строку надання послуг час очікування погоджень. Якби ця частина існувала від початку, інші три були б, імовірно, значно менш потрібними. Закон ремонтує спершу результат і лише потім механізм, який його спричинив.
Друге зауваження стосується носія. Акт, затверджений статтею I, стосується Механізму відновлення та стійкості, тобто коштів із Національного плану відновлення та стійкості. Доповнення зі статті II стосується проєкту, профінансованого за пріоритетною віссю 11 Регіональної операційної програми 2014-2020, продовженого в Програмі «Розумне зростання, цифровізація та фінансові інструменти 2021-2027». Це два різні джерела фінансування, з різними правилами, зведені в одному акті тому, що одне з них уже лежало на столі Парламенту. Постанова, затверджена статтею I, була опублікована 1 серпня 2024 року, отже, діяла 708 днів на дату, коли закон про затвердження потрапив до Офіційного вісника Румунії.
Що потрібно змінити
- Підстави одностороннього розірвання слід перелічити. Частина (234) залишає замовникові єдиний критерій, оцінку, що захід є абсолютно необхідним. Перелік ситуацій, хай навіть відкритий, дав би виконавцеві орієнтир для оскарження, а органу орієнтир для рішення, замість формули, якою можна однаково добре виправдати будь-що.
- Тривалість захисту слід виразити датами, а не посиланням на строк фінансування програми. У теперішньому вигляді правило згасає в момент, який читач договору не може дізнатися із закону.
- Слід сказати, що відбувається, якщо додаткова угода не підписується. Стаття III встановлює строк для повідомлення, але не наслідок для відмови чи для мовчання, хоча нові частини діють самі собою, у силу закону.
- Правило з частини (235) варто було б поширити ширше. Виключення зі строку виконання часу очікування погоджень, які видають інші установи, корисне в будь-якій роботі із систематичної реєстрації нерухомості, а не лише в договорах цього великого проєкту.
Оригінальний текст нормативного акта
Наведений нижче текст відтворено румунською мовою, в офіційній опублікованій формі.
Повний текст у формі, опублікованій в Офіційному віснику Румунії
Офіційний вісник Румунії № 570 від 10 липня 2026 року 8 сторінок PDF, 81 KB акт починається на сторінці 3
Відкрити офіційний PDFЗавантажити PDF
На малих екранах переглядач не відображається. Скористайтеся кнопками вище, щоб відкрити або завантажити файл.
Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для конкретних ситуацій зверніться до ліцензованого адвоката або податкового консультанта.