L’essentiel

  • Les contrats d’enregistrement foncier systématique du grand projet de cadastre rural ne sont plus résiliés automatiquement lorsque les pénalités de retard des entreprises dépassent le plafond prévu au contrat.
  • Le temps pendant lequel le prestataire attend des avis, des certificats et des accords d’autres institutions n’est plus imputé sur sa durée d’exécution, il ne génère donc plus de pénalités à sa charge.
  • Le pouvoir adjudicateur dispose de 45 jours à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit jusqu’au 27 août 2026, pour convoquer les prestataires à la signature des avenants.
Acte : Loi n° 127/2026
Publié : Journal officiel de la Roumanie (Monitorul Oficial) n° 570 du 10 juillet 2026
Entrée en vigueur : 13 juillet 2026

Les contrats au titre desquels le cadastre gratuit est réalisé dans les villages de Roumanie ne peuvent plus être résiliés de plein droit au motif que l’entreprise chargée des travaux a accumulé trop de pénalités de retard. La loi n° 127/2026, publiée au Journal officiel de la Roumanie n° 570 du 10 juillet 2026 et promulguée par le décret n° 384/2026, introduit quatre alinéas nouveaux dans la loi n° 7/1996 du cadastre et de la publicité foncière et les applique y compris aux contrats signés antérieurement. Il s’agit de la deuxième intervention de l’été sur le même programme, après celle par laquelle les délais de travail des mairies ont été prolongés.

Formellement, l’acte est une loi d’approbation : l’article I approuve l’ordonnance du Gouvernement n° 26 du 1er août 2024, qui régit la gestion des fonds européens versés au titre de la facilité pour la reprise et la résilience et complète l’art. V de l’ordonnance d’urgence du Gouvernement n° 127/2023. L’ordonnance avait été adoptée sur le fondement de l’art. 1 pt VII.1 de la loi d’habilitation n° 187/2024 et s’appliquait déjà depuis près de deux ans. L’approbation intervient sans aucune modification de son texte.

La véritable nouveauté se trouve à l’article II. Là, à l’article 9 de la loi n° 7/1996, après l’alinéa (231) sont introduits les alinéas (232) à (235), qui concernent un programme européen autre que celui du titre : le projet majeur « Accroissement du degré de couverture et d’inclusion du système d’enregistrement des propriétés dans les zones rurales de Roumanie », financé au titre de l’axe prioritaire 11 du Programme opérationnel régional 2014-2020, puis échelonné dans le Programme Croissance intelligente, numérisation et instruments financiers 2021-2027.

Les effets concrets

Le premier effet est la survie des contrats. L’alinéa (232) dispose que ces contrats se poursuivent pendant toute la durée de financement du programme, quel que soit le montant des pénalités de retard accumulées par les prestataires. La formulation ne vise pas seulement l’avenir : l’alinéa (233) l’étend expressément aux contrats de services et aux accords-cadres conclus antérieurement, dans lesquels avait été inscrite une clause de résiliation de plein droit, sans notification préalable et sans intervention du tribunal, déclenchée précisément par le dépassement du plafond de pénalités.

Le deuxième effet est que la rupture du contrat devient une décision, et non un automatisme. L’alinéa (234) maintient la possibilité d’une résiliation unilatérale pour les contrats de la catégorie ci-dessus, mais la subordonne à une manifestation de volonté expresse du pouvoir adjudicateur et à son appréciation selon laquelle la mesure est absolument nécessaire. Concrètement, la clause qui jouait toute seule, par le simple dépassement d’un chiffre, est remplacée par un acte de l’autorité, qui peut être motivé et, partant, contesté.

Le troisième effet porte sur la manière dont le retard se mesure. L’alinéa (235) exclut de la durée de prestation des services le temps nécessaire à l’obtention des avis, des certificats et de tous autres accords prévus par la loi à la charge d’autres entités, parmi lesquelles sont expressément citées les autorités de l’administration publique centrale et locale. C’est la seule des quatre dispositions qui s’attaque aussi à la cause, et pas seulement à la conséquence : si l’attente d’un avis n’entre plus dans le compteur du prestataire, elle ne génère plus de pénalités nouvelles.

Le quatrième effet est procédural et assorti d’un délai. L’article III oblige le pouvoir adjudicateur à notifier les prestataires, dans les 45 jours suivant l’entrée en vigueur de la loi, en vue de la conclusion d’avenants. La loi entrant en vigueur le 13 juillet 2026, le délai expire le 27 août 2026.

Ce qui change par rapport à la situation antérieure

Jusqu’à présent, les contrats d’enregistrement foncier systématique de ce projet fonctionnaient selon un mécanisme habituel dans les marchés publics : le prestataire qui dépassait les délais payait des pénalités et, lorsque celles-ci franchissaient un certain seuil, le contrat était résilié de plein droit, sans que quiconque ait à faire quoi que ce soit. L’effet se produisait tout seul, par l’atteinte d’un chiffre.

Après le 13 juillet 2026, cet effet ne se produit plus tout seul dans le cas des contrats du projet de cadastre rural. Le contrat reste en vigueur et, si le pouvoir adjudicateur souhaite malgré tout y mettre fin, il doit le dire explicitement et assumer l’appréciation selon laquelle la mesure est absolument nécessaire.

Le point de départ du décompte du retard a changé lui aussi. Auparavant, le prestataire supportait également l’attente des documents qu’un tiers devait délivrer, d’une direction de l’administration centrale jusqu’à une mairie. Désormais, ces intervalles n’entrent plus dans sa durée de prestation.

Ce qui n’a pas changé, ce sont les pénalités déjà accumulées. La loi ne les annule pas, ne les réduit pas et ne les suspend pas. Elle écarte un seul de leurs effets, celui qui porte sur l’existence du contrat. La dette reste une dette, et le rapport entre ce que le prestataire a facturé et ce qu’il doit continue de se régler selon les règles du contrat.

Avantages et inconvénients

Ce que cela améliore

  • Les travaux de cadastre dans les villages compris dans le projet ne s’arrêtent pas en cours de route, et les propriétaires ne restent pas avec une commune enregistrée à moitié.
  • Les fonds européens déjà engagés sur l’axe prioritaire 11 et poursuivis dans le programme 2021-2027 ne sont pas perdus du fait de la résiliation des contrats.
  • Le prestataire ne paie plus pour des retards causés par d’autres institutions, ce qui supprime une cause réelle de pénalités qu’il ne pouvait pas maîtriser.
  • La rupture du contrat devient un acte motivé du pouvoir adjudicateur, donc vérifiable, à la place d’une clause qui jouait automatiquement.

Ce qui reste problématique

  • La loi ne dit pas pour quels motifs le pouvoir adjudicateur peut encore résilier unilatéralement, mais seulement qu’il le peut lorsqu’il apprécie que la mesure est absolument nécessaire.
  • La protection est liée à la durée de financement du programme 2021-2027 et non à une date de calendrier, de sorte que le texte ne permet pas de savoir quand elle prend fin.
  • Les pénalités accumulées restent dues et continuent de courir ; le contrat survit, mais la dette augmente.
  • L’article III impose de notifier les prestataires dans les 45 jours, mais ne prévoit rien pour le cas où l’avenant n’est pas signé.
  • La mesure ne concerne que les contrats de ce projet majeur ; les contrats d’enregistrement foncier systématique financés par d’autres sources restent soumis à l’ancienne règle.

Conseils pratiques

  1. Si vous êtes prestataire dans un contrat d’enregistrement foncier systématique, vérifiez d’abord s’il fait partie du projet majeur financé au titre de l’axe prioritaire 11 du Programme opérationnel régional 2014-2020. Seuls les contrats de ce projet relèvent des nouveaux alinéas.
  2. Cherchez dans le contrat la clause de résiliation de plein droit liée au plafond des pénalités. Si elle existe, le contrat entre dans la catégorie de l’alinéa (233) et ne peut plus être rompu par le simple dépassement du plafond.
  3. Documentez, pour chaque étape, la date à laquelle vous avez demandé un avis, un certificat ou un accord à une autre institution et la date à laquelle vous l’avez reçu. Ces intervalles n’entrent plus dans la durée de prestation, mais ils doivent être prouvés.
  4. Suivez la notification du pouvoir adjudicateur. Elle doit être envoyée avant le 27 août 2026, et l’avenant est l’instrument par lequel les nouvelles règles entrent effectivement dans votre contrat.
  5. Ne confondez pas la poursuite du contrat avec l’effacement des pénalités. Demandez au pouvoir adjudicateur l’état à jour de la dette, afin de savoir ce qui sera retenu au moment du règlement.
  6. Si vous êtes une mairie incluse dans le projet, demandez au prestataire le calendrier refait après l’avenant : les délais de livraison des documents techniques cadastraux se recalculent sans les périodes d’attente des avis.

Questions fréquentes

Que signifie enregistrement foncier systématique ?
C’est l’opération par laquelle l’État mesure et inscrit au livre foncier tous les immeubles d’une unité administrative-territoriale, d’office et gratuitement pour les propriétaires, à la différence de l’enregistrement sporadique, que chaque propriétaire paie lui-même lorsqu’il en a besoin.
La loi efface-t-elle mes pénalités si je suis prestataire ?
Non. La loi écarte uniquement l’effet des pénalités sur l’existence du contrat. Les sommes accumulées restent dues et leur calcul se poursuit conformément au contrat.
Mon contrat peut-il encore être résilié ?
Oui, mais pas de plein droit. L’alinéa (234) exige une manifestation de volonté expresse du pouvoir adjudicateur et son appréciation selon laquelle la mesure est absolument nécessaire.
À partir de quand les nouvelles règles s’appliquent-elles ?
À partir du 13 juillet 2026, soit 3 jours après la publication de la loi au Journal officiel de la Roumanie n° 570 du 10 juillet 2026.
Dois-je signer un avenant ?
La loi prévoit que le pouvoir adjudicateur notifie les prestataires dans les 45 jours suivant l’entrée en vigueur, en vue de la conclusion d’avenants. Le délai expire le 27 août 2026.
Quel rapport le cadastre a-t-il avec l’ordonnance sur le PNRR approuvée par la même loi ?
Aucun rapport direct. L’article I approuve l’ordonnance du Gouvernement n° 26/2024, qui porte sur la facilité pour la reprise et la résilience, tandis que l’article II complète la loi n° 7/1996 pour un projet financé par un autre programme européen, le Programme opérationnel régional 2014-2020, échelonné dans le programme 2021-2027.
Je suis propriétaire dans une commune comprise dans le projet. Qu’est-ce qui change pour moi ?
Directement, rien : vous n’avez aucune obligation nouvelle. Indirectement, les travaux de cadastre dans la commune ont davantage de chances d’arriver à leur terme, car l’entreprise qui les réalise ne risque plus la résiliation automatique du contrat.

Analyse de la rédaction

La loi résout un problème réel et facile à reconnaître : un programme de cadastre gratuit, financé par l’Europe et poursuivi d’un cycle budgétaire à l’autre, en était arrivé au point où ses propres clauses contractuelles pouvaient l’arrêter. Une clause de résiliation de plein droit liée à un plafond de pénalités est raisonnable dans un contrat de services ordinaire. Dans un contrat où une partie du retard vient d’institutions qui ne sont pas parties au contrat, elle se transforme en mécanisme d’autodestruction.

Il est intéressant de noter que, parmi les quatre nouveaux alinéas, un seul touche à la cause. Les alinéas (232), (233) et (234) traitent de la conséquence, c’est-à-dire du sort du contrat une fois les pénalités accumulées. L’alinéa (235), le plus court d’entre eux, est le seul qui change le mode de calcul, en excluant de la durée de prestation le temps d’attente des avis. Si cet alinéa avait existé dès le départ, les trois autres auraient probablement été bien moins nécessaires. La loi répare d’abord le résultat et seulement ensuite le mécanisme qui l’a produit.

La deuxième observation porte sur le véhicule. L’acte approuvé par l’article I concerne la facilité pour la reprise et la résilience, c’est-à-dire les fonds du Plan national de reprise et de résilience. Le complément apporté par l’article II concerne un projet financé au titre de l’axe prioritaire 11 du Programme opérationnel régional 2014-2020, poursuivi dans le Programme Croissance intelligente, numérisation et instruments financiers 2021-2027. Il s’agit de deux sources de financement différentes, régies par des règles différentes, réunies dans le même acte parce que l’une d’elles se trouvait déjà sur la table du Parlement. L’ordonnance approuvée à l’article I avait été publiée le 1er août 2024, elle s’appliquait donc depuis 708 jours à la date à laquelle la loi d’approbation est parvenue au Journal officiel de la Roumanie.

Ce qui devrait changer

  • Les motifs de la résiliation unilatérale devraient être énumérés. L’alinéa (234) laisse au pouvoir adjudicateur un critère unique, l’appréciation selon laquelle la mesure est absolument nécessaire. Une liste de situations, fût-elle ouverte, donnerait au prestataire un repère pour contester et à l’autorité un repère pour décider, à la place d’une formule qui peut se justifier aussi bien dans un sens que dans l’autre.
  • La durée de la protection devrait être exprimée en dates, et non par renvoi à la durée de financement d’un programme. Telle qu’elle est rédigée aujourd’hui, la règle s’éteint à un moment que le lecteur du contrat ne peut pas connaître à partir de la loi.
  • Il faudrait dire ce qui se passe si l’avenant n’est pas signé. L’article III fixe un délai pour la notification, mais pas d’effet en cas de refus ou de silence, alors même que les nouveaux alinéas produisent des effets par eux-mêmes, de par la loi.
  • La règle de l’alinéa (235) mériterait d’être généralisée. L’exclusion, de la durée d’exécution, du temps d’attente des avis délivrés par d’autres institutions est utile dans tout travail d’enregistrement foncier systématique, et pas seulement dans les contrats de ce projet majeur.

Texte original de l’acte normatif

Le texte ci-dessous est reproduit en roumain, la forme officielle de publication.

Le texte intégral, tel que publié au Journal officiel de la Roumanie

Journal officiel de la Roumanie n° 570 du 10 juillet 2026 8 pages PDF, 81 KB l'acte commence à la page 3

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Cet article a un caractère purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour des situations concrètes, consultez un avocat ou un conseiller fiscal agréé.