Kurz gefasst

  • Das Verfassungsgericht hat bestätigt, dass Art. 494 Abs. 3 des Zivilgesetzbuchs von 1864, die Vorschrift darüber, was geschieht, wenn jemand auf fremdem Grund baut, verfassungsgemäß ist.
  • Es bleibt bei der Regel: Wer als Grundstückseigentümer das Bauwerk behalten will, zahlt den Wert der Materialien und den Preis der Arbeit, ohne dass es darauf ankommt, um wie viel das Grundstück dadurch mehr wert geworden ist.
  • Die Vorschrift gilt auch heute noch, denn die Wirkungen der Akzession richten sich nach dem Recht, das bei Beginn des Bauwerks galt. Jeder vor dem 1. Oktober 2011 begonnene Bau wird nach dem alten Zivilgesetzbuch beurteilt.
Rechtsakt: Entscheidung des Verfassungsgerichts Nr. 613/2025
Veröffentlicht: Amtsblatt Rumäniens (Monitorul Oficial) Nr. 576 vom 14. Juli 2026
Verkündet: 20. November 2025

Ein Grundstückseigentümer, den ein Gericht dazu verurteilt hatte, Material und Arbeitslohn für Bauwerke zu zahlen, die er nie in Auftrag gegeben hatte, ist bis vor das Verfassungsgericht gezogen, um der Zahlung zu entgehen. Das Gericht hat seinen Antrag mit der Entscheidung Nr. 613 vom 20. November 2025 zurückgewiesen, veröffentlicht im Amtsblatt Rumäniens Nr. 576 vom 14. Juli 2026, und damit eine der ältesten noch anwendbaren Eigentumsregeln Rumäniens unangetastet gelassen. Die Bauvorschriften wurden 2026 durch das Gesetzbuch über Raumordnung, Städtebau und Bauwesen grundlegend neu geordnet, das Verhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und demjenigen, der das Bauwerk errichtet hat, bleibt jedoch im Zivilgesetzbuch geregelt.

Der Sachverhalt der Akte ist alltäglich und häufig: Jemand baut auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört. Das Zivilgesetzbuch nennt das künstliche Immobiliarakzession, und die Vorschrift, die den Fall löst, Art. 494, stammt aus dem Jahr 1864. Der Urheber der Einrede war in der Revision vor dem Obersten Gerichtshof dazu verurteilt worden, denjenigen, die die Bauwerke errichtet hatten, den Gegenwert der Materialien und den Arbeitslohn zu zahlen, dazu den Transport der Materialien und der Maschinen.

Sein Einwand war einer der Billigkeit. Die Vorschrift, so führte er aus, verschaffe dem Erbauer dasselbe Geld, gleich ob er gutgläubig oder bösgläubig gebaut habe, also im Wissen darum, dass ihm das Grundstück nicht gehört. Der einzige Unterschied bestehe seiner Ansicht nach darin, dass der Eigentümer gegenüber dem gutgläubigen Erbauer den Abriss nicht verlangen könne. Wenn aber jemand bösgläubig baue, sei die volle Entschädigung überzogen, und die Verfassung verlange, dass Rechte nach Treu und Glauben ausgeübt werden.

Welche Wirkungen der Rechtsakt hat

Die erste Wirkung ist, dass Art. 494 Abs. 3 für alle Rechtsstreitigkeiten in Kraft bleibt, in denen das Bauwerk vor dem 1. Oktober 2011 begonnen wurde. Das Gericht erklärt auch, warum: Art. 58 des Gesetzes Nr. 71/2011 bestimmt, dass sich die Wirkungen nach dem Recht richten, das bei Beginn des Bauwerks galt, sobald die Akzession ein Wahlrecht des Eigentümers der Immobilie voraussetzt. Nicht nach dem Recht am Tag des Prozesses.

Die zweite Wirkung ist die Bestätigung des Mechanismus selbst. Will der Grundstückseigentümer das Bauwerk behalten, zahlt er den Wert der Materialien und den Preis der Arbeit, ohne dass berücksichtigt wird, um wie viel das Grundstück durch den Bau an Wert gewonnen hat. War derjenige, der gebaut hat, gutgläubig, kann der Eigentümer die Beseitigung des Bauwerks nicht mehr verlangen, dafür aber zwischen den beiden Beträgen wählen: dem Wert der Materialien und der Arbeit oder der Wertsteigerung des Grundstücks.

Die dritte Wirkung zeigt das Gericht dort auf, wo der Urheber der Einrede nicht hingesehen hatte: Gegenüber dem bösgläubigen Erbauer hat der Eigentümer eine zusätzliche Möglichkeit, nämlich die Beseitigung der Bauwerke auf Kosten dessen zu verlangen, der sie errichtet hat. Genau diese Möglichkeit ist, so das Gericht, jener Behandlungsunterschied, dessen Fehlen der Urheber der Einrede gerügt hatte.

Die vierte Wirkung ist verfahrensrechtlicher Art. Das Gericht hat den Vergleich mit Art. 582 des geltenden Zivilgesetzbuchs, den der Urheber der Einrede als gerechtere Lösung angeführt hatte, als unzulässig zurückgewiesen. Die Verfassungswidrigkeit einer Norm, legt das Gericht dar, ist ein ihr innewohnender Zustand und lässt sich nicht aus dem Vergleich zweier Gesetze miteinander herleiten.

Was sich gegenüber der bisherigen Lage geändert hat

Am Wortlaut hat sich nichts geändert, und genau das ist das Ergebnis. Art. 494 Abs. 3 des Zivilgesetzbuchs von 1864 bestimmt, in einem Rumänisch, das heute altertümlich klingt, sinngemäß Folgendes: „Will der Eigentümer diese Pflanzungen und Bauwerke für sich behalten, so ist er verpflichtet, den Wert der Materialien und den Preis der Arbeit zu zahlen, ohne dass die Wertsteigerung des Grundstücks berücksichtigt wird. Wurden die Arbeiten von einem gutgläubigen Dritten ausgeführt, so kann der Grundeigentümer ihre Beseitigung nicht verlangen, hat aber das Recht, entweder den Wert der Materialien und den Preis der Arbeit zu erstatten oder einen Betrag in Höhe der Wertsteigerung des Grundstücks zu zahlen.”

Geändert hat sich 2011 der allgemeine Rahmen. Am 1. Oktober 2011 trat das geltende Zivilgesetzbuch, das Gesetz Nr. 287/2009, in Kraft, und das Zivilgesetzbuch von 1864 wurde aufgehoben, mit Ausnahme der Art. 1169 bis 1206. Die Aufhebung hat jedoch die Rechtsstreitigkeiten aus früher begonnenen Arbeiten nicht ausgelöscht, denn das Einführungsgesetz hat die alte Regelung für sie ausdrücklich beibehalten.

In Rumänien bestehen damit zwei Regelungen der Immobiliarakzession nebeneinander: jene des Zivilgesetzbuchs von 1864 für Arbeiten, die bis einschließlich 30. September 2011 begonnen wurden, und jene des Art. 582 des geltenden Zivilgesetzbuchs für Arbeiten ab dem 1. Oktober 2011. Maßgeblich ist weder das Datum des Prozesses noch der Tag, an dem der Eigentümer das Bauwerk entdeckt, sondern der Tag, an dem die Arbeiten begonnen haben.

Das Gericht stellt außerdem etwas klar, was die Praxis seit Jahrzehnten wiederholt: Gutgläubigkeit des Erbauers bedeutet die Überzeugung im Zeitpunkt der Arbeiten, das Grundstück gehöre ihm, weil er es aufgrund eines Eigentumstitels besitzt, dessen Mängel er nicht kennt. Es geht nicht um das bloße Fehlen einer bösen Absicht.

Vorteile und Nachteile

Was besser wird

  • Vorhersehbarkeit für Tausende alter Verfahren: Gerichte, die über vor Oktober 2011 begonnene Arbeiten entscheiden, wissen, dass die Vorschrift ihnen nicht mitten im Verfahren wegbricht.
  • Das Gericht legt schwarz auf weiß dar, worin der Behandlungsunterschied zwischen dem gutgläubigen und dem bösgläubigen Erbauer besteht, was jedem Eigentümer hilft, der seine Klage vorbereitet.
  • Es wird bestätigt, dass der Grundstückseigentümer gegenüber demjenigen, der im Wissen um die fremde Eigentumslage gebaut hat, nicht schutzlos bleibt: Er kann den Abriss auf dessen Kosten verlangen.
  • Die Definition der Gutgläubigkeit bleibt jene der alten Rechtsprechung, die Beweisführung ändert sich also nicht von Akte zu Akte.

Was problematisch bleibt

  • Wer das von einem bösgläubigen Erbauer errichtete Bauwerk behalten will, zahlt weiterhin den vollen Wert der Materialien und den Arbeitslohn, ohne Obergrenze in Höhe der Wertsteigerung des Grundstücks. Der Einwand in der Sache blieb ohne inhaltliche Antwort, weil er verfassungsrechtlich nicht geprüft werden konnte.
  • Das Nebeneinander zweier Regelungen, getrennt durch den Zeitpunkt des Baubeginns, stiftet Verwirrung und macht die Feststellung dieses Zeitpunkts zu einem Beweiskapitel für sich.
  • Der Abriss ist teuer und schwer zu vollstrecken, in der Praxis zahlt der Eigentümer also ohnehin, unabhängig von der Bösgläubigkeit des Erbauers.
  • Die Entscheidung wurde fast acht Monate nach ihrer Verkündung veröffentlicht, und das Revisionsverfahren lag die ganze Zeit über still.

Praktische Hinweise

  1. Klären Sie zuerst, wann die Arbeiten begonnen haben, nicht wann Sie davon erfahren haben. Von diesem Zeitpunkt hängt ab, ob Art. 494 des Zivilgesetzbuchs von 1864 oder Art. 582 des geltenden Zivilgesetzbuchs gilt.
  2. Sammeln Sie Nachweise über den Baubeginn: Genehmigungen, Materialrechnungen, datierte Fotos, Aussagen von Nachbarn, Aufnahmen aus Kartenarchiven. In Akzessionsverfahren ist das in der Regel der am heftigsten umstrittene Punkt.
  3. Wusste derjenige, der gebaut hat, dass ihm das Grundstück nicht gehört, verlangen Sie vor Gericht auch die Beseitigung des Bauwerks auf seine Kosten, nicht nur die Entschädigung. Das ist die Möglichkeit, die das Gericht als den gesetzlichen Behandlungsunterschied benennt.
  4. Haben Sie in der Annahme gebaut, das Grundstück gehöre Ihnen, bewahren Sie den Titel auf, aufgrund dessen Sie besessen haben. Die Gutgläubigkeit wird durch diesen Titel bewiesen, nicht durch Erklärungen über Absichten.
  5. Ermitteln Sie vor dem Prozess beide Beträge: den Materialwert samt Arbeitslohn einerseits, die Wertsteigerung des Grundstücks andererseits. War der Erbauer gutgläubig, lässt Ihnen das Gesetz die Wahl des niedrigeren Betrags.
  6. Bauen Sie nicht auf einem Grundstück, das im Streit steht oder dessen Grundbuchlage unklar ist. Eine Einsicht ins Grundbuch kostet einen Bruchteil dessen, was ein Akzessionsprozess kostet.

Häufige Fragen

Was bedeutet künstliche Immobiliarakzession?
Gemeint ist der Fall, dass ein Bauwerk, eine Pflanzung oder eine Arbeit, die jemand mit eigenem Material errichtet hat, dem Eigentümer des Grundstücks zufällt, auf dem sie ausgeführt wurde. Das Zivilgesetzbuch legt fest, welche Entschädigung demjenigen zusteht, der die Arbeit ausgeführt hat.
Gilt das Zivilgesetzbuch von 1864 noch?
Es wurde am 1. Oktober 2011 aufgehoben, mit Ausnahme der Art. 1169 bis 1206. Seine Bestimmungen regeln jedoch weiterhin die Rechtsfolgen von Sachverhalten, die vor diesem Datum eingetreten sind, darunter auch die Akzession bei früher begonnenen Arbeiten.
Wer entscheidet, ob das Bauwerk abgerissen wird?
Der Grundstückseigentümer, aber nur dann, wenn derjenige, der gebaut hat, bösgläubig war. Gegenüber dem gutgläubigen Erbauer kann der Eigentümer die Beseitigung des Bauwerks nicht verlangen.
Wie viel muss der Grundstückseigentümer zahlen?
Behält er das von einem bösgläubigen Erbauer errichtete Bauwerk, zahlt er den Wert der Materialien und den Preis der Arbeit, ohne dass es auf die Wertsteigerung des Grundstücks ankommt. War jener gutgläubig, wählt der Eigentümer zwischen demselben Betrag und einem Betrag in Höhe der Wertsteigerung des Grundstücks.
Was bedeutet Gutgläubigkeit beim Erbauer?
Die Überzeugung im Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten, das Grundstück gehöre ihm, gestützt auf einen Eigentumstitel, dessen Mängel er nicht kannte. Diese Definition stammt aus der Rechtsprechung, es geht nicht um das bloße Fehlen einer bösen Absicht.
Warum hat das Gericht die alte Vorschrift nicht mit dem neuen Zivilgesetzbuch verglichen?
Weil eine Verfassungskontrolle prüft, ob eine Vorschrift der Verfassung entspricht, nicht ob ein Gesetz gerechter ist als ein anderes. Das Gericht hat diese Rüge als unzulässig zurückgewiesen.
Ändert die Entscheidung etwas an bereits rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren?
Nein. Das Gericht hat die Einrede zurückgewiesen, die Vorschrift bleibt also genau so, wie sie war, und die auf ihrer Grundlage ergangenen Urteile werden nicht wieder aufgerollt.

Originaltext des Rechtsakts

Der nachstehende Text wird auf Rumänisch wiedergegeben, in der amtlichen Fassung der Veröffentlichung.

Der vollständige Text in der im Amtsblatt Rumäniens veröffentlichten Fassung

Amtsblatt Rumäniens Nr. 576 vom 14. Juli 2026 16 Seiten PDF, 106 KB der Rechtsakt beginnt auf Seite 5

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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich für konkrete Sachverhalte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.