Коротко
- Конституційний Суд підтвердив, що частина 3 статті 494 Цивільного кодексу 1864 року, тобто норма, яка визначає, що відбувається, коли хтось будує на чужій землі, відповідає Конституції.
- Правило залишається тим самим: власник землі, який хоче зберегти споруду, платить вартість матеріалів і ціну роботи, незалежно від того, наскільки зросла вартість самої ділянки.
- Норма діє й сьогодні, бо наслідки прирощення визначає закон, чинний на день початку робіт. Будь-яка споруда, розпочата до 1 жовтня 2011 року, розглядається за старим Цивільним кодексом.
Опубліковано: Офіційний вісник Румунії (Monitorul Oficial) № 576 від 14 липня 2026 року
Ухвалено: 20 листопада 2025 року
Власник землі, якого суд зобов’язав оплатити матеріали та роботу за спорудами, яких він не замовляв, дійшов аж до Конституційного Суду, щоб уникнути цієї оплати. Суд відхилив його вимогу Рішенням № 613 від 20 листопада 2025 року, опублікованим в Офіційному віснику Румунії № 576 від 14 липня 2026 року, і залишив недоторканим одне з найдавніших правил власності, які досі діють у Румунії. Правила будівництва суттєво перебудували у 2026 році через Кодекс планування територій, містобудування та будівництва, однак відносини між власником землі та тим, хто звів на ній споруду, залишаються в Цивільному кодексі.
Ситуація зі справи буденна й поширена: хтось будує на землі, яка йому не належить. Цивільний кодекс називає це штучним нерухомим прирощенням, а норма, яка це вирішує, стаття 494, походить із 1864 року. Автора заперечення в касаційному провадженні у Вищому касаційному суді зобов’язали виплатити тим, хто звів споруди, вартість матеріалів, роботу, а також перевезення матеріалів і техніки.
Його невдоволення стосувалося справедливості. Норма, казав він, дає забудовникові ті самі гроші незалежно від того, будував він добросовісно чи недобросовісно, тобто знаючи, що земля не його. Єдина відмінність, на його думку, полягала в тому, що проти добросовісного забудовника власник не може вимагати знесення. А якщо хтось будує недобросовісно, стверджував він, повне відшкодування є надмірним, адже Конституція вимагає, щоб права здійснювалися добросовісно.
Наслідки, які це має
Перший наслідок у тому, що частина 3 статті 494 залишається чинною для всіх спорів, у яких роботи почалися до 1 жовтня 2011 року. Суд пояснює чому: стаття 58 Закону № 71/2011 передбачає, що коли прирощення передбачає право вибору власника нерухомості, наслідки визначає закон, чинний на день початку робіт. Не закон, чинний у день судового розгляду.
Другий наслідок, це підтвердження самого механізму. Якщо власник землі хоче зберегти споруду, він платить вартість матеріалів і ціну роботи, без урахування того, наскільки зросла вартість ділянки завдяки спорудженню. Якщо той, хто будував, був добросовісним, власник уже не може вимагати знесення споруди, натомість може обрати між двома сумами: вартістю матеріалів і роботи або збільшенням вартості земельної ділянки.
Третій наслідок Суд показує там, куди автор заперечення не подивився: проти недобросовісного забудовника власник має додатковий варіант, вимагати знесення споруд коштом того, хто їх звів. Саме цей варіант, каже Суд, і є тією різницею в підході, якої, за твердженням автора заперечення, бракувало.
Четвертий наслідок процесуальний. Суд відхилив як неприйнятне порівняння зі статтею 582 чинного Цивільного кодексу, на яке автор заперечення посилався як на справедливіше рішення. Неконституційність норми, зазначає Суд, є її внутрішньою властивістю, і її не можна вивести з порівняння двох законів між собою.
Що змінилося порівняно з попередньою ситуацією
У тексті нічого не змінилося, і саме це є результатом. Частина 3 статті 494 Цивільного кодексу 1864 року, викладена сучасною мовою, звучить так: «якщо власник бажає залишити собі ці насадження та будівлі, він зобов’язаний сплатити вартість матеріалів і ціну роботи, без урахування збільшення вартості земельної ділянки. А якщо роботи виконала третя особа добросовісно, власник землі не зможе вимагати їх знесення, натомість матиме право повернути вартість матеріалів і ціну роботи або сплатити суму, що дорівнює збільшенню вартості земельної ділянки».
Що змінилося у 2011 році, то це загальні рамки. 1 жовтня 2011 року набрав чинності нинішній Цивільний кодекс, Закон № 287/2009, а Цивільний кодекс 1864 року скасували, крім статей 1169-1206. Проте скасування не стерло спорів, що виникли з робіт, розпочатих раніше, бо закон про введення в дію прямо зберіг для них старий режим.
На практиці в Румунії співіснують два режими нерухомого прирощення: режим Цивільного кодексу 1864 року, для робіт, розпочатих до 30 вересня 2011 року включно, і режим статті 582 нинішнього Цивільного кодексу, для робіт, розпочатих від 1 жовтня 2011 року. Відправна дата, це не дата судового процесу і не день, коли власник виявив споруду, а день, коли почалися роботи.
Суд роз’яснює ще одну річ, яку практика повторює десятиліттями: добросовісність забудовника означає переконання на момент робіт, що земля належить йому, бо він володіє нею на підставі правовстановлюючого документа, про недоліки якого не знає. Ідеться не про просту відсутність злого наміру.
Переваги та недоліки
Що це дає позитивного
- Передбачуваність для тисяч давніх спорів: суди, які розглядають роботи, розпочаті до жовтня 2011 року, знають, що норму не скасують посеред процесу.
- Суд чорним по білому пояснює, у чому полягає різниця в підході до добросовісного та недобросовісного забудовника, а це допомагає кожному власникові, який готує позов.
- Підтверджено, що власник землі не залишається беззахисним проти того, хто будував, знаючи, що земля не його: він може вимагати знесення коштом такої особи.
- Визначення добросовісності залишається тим, що склалося в давній судовій практиці, тож доказування не змінюється від справи до справи.
Що залишається проблемою
- Власник, який вирішує зберегти споруду, зведену недобросовісним забудовником, платить усю вартість матеріалів і роботи, без межі, прив’язаної до збільшення вартості землі. Ця претензія по суті залишилася без відповіді, бо її не можна було розглянути в конституційній площині.
- Співіснування двох режимів, залежно від дати початку робіт, породжує плутанину і перетворює встановлення тієї дати на окремий доказовий розділ.
- Знесення, це дорогий і складний у виконанні варіант, тож на практиці власник однаково доходить до оплати, незалежно від недобросовісності забудовника.
- Рішення опублікували майже через вісім місяців після ухвалення, і весь цей час касаційна справа стояла.
Корисні поради
- Спершу встановіть дату, коли почалися роботи, а не дату, коли ви про них дізналися. Саме від неї залежить, чи застосовується стаття 494 Цивільного кодексу 1864 року, чи стаття 582 нинішнього кодексу.
- Зберіть докази моменту початку: дозволи, накладні на матеріали, датовані фотографії, свідчення сусідів, знімки з картографічних архівів. У спорах про прирощення це зазвичай найбільш спірний пункт.
- Якщо той, хто будував, знав, що земля не його, вимагайте в суді також знесення споруди його коштом, а не лише відшкодування. Це той варіант, який Суд називає різницею в підході, закладеною в законі.
- Якщо ви будували, вважаючи землю своєю, збережіть документ, на підставі якого володіли нею. Добросовісність доводять саме таким документом, а не заявами про наміри.
- Оцініть обидві суми до процесу: вартість матеріалів разом із роботою та збільшення вартості земельної ділянки. Коли забудовник був добросовісним, закон дозволяє вам обрати меншу суму.
- Не будуйте на землі, щодо якої триває спір або незрозуміла ситуація в поземельній книзі. Вартість перевірки в поземельній книзі мізерна порівняно з процесом про прирощення.
Часті запитання
Що означає штучне нерухоме прирощення?
Чи Цивільний кодекс 1864 року ще чинний?
Хто вирішує, чи споруду знесуть?
Скільки має заплатити власник землі?
Що означає добросовісність забудовника?
Чому Суд не порівняв стару норму з новим Цивільним кодексом?
Чи змінює рішення щось у справах, уже вирішених остаточно?
Оригінальний текст нормативного акта
Наведений нижче текст відтворено румунською мовою, в офіційній опублікованій формі.
Повний текст у формі, опублікованій в Офіційному віснику Румунії
Офіційний вісник Румунії № 576 від 14 липня 2026 року 16 сторінок PDF, 106 KB акт починається на сторінці 5
Відкрити офіційний PDFЗавантажити PDF
На малих екранах переглядач не відображається. Скористайтеся кнопками вище, щоб відкрити або завантажити файл.
Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для конкретних ситуацій зверніться до ліцензованого адвоката або податкового консультанта.