Röviden
- Az Alkotmánybíróság megerősítette, hogy az 1864. évi polgári törvénykönyv 494. cikkének (3) bekezdése, vagyis az a szöveg, amely arról rendelkezik, mi történik, ha valaki más telkére épít, alkotmányos.
- A szabály marad: az a telektulajdonos, aki meg akarja tartani az építményt, megfizeti az anyagok értékét és a munka díját, függetlenül attól, hogy mennyivel nőtt közben a telek értéke.
- A szöveget ma is alkalmazni kell, mert a növedék joghatásaira az építkezés megkezdésekor hatályos törvény az irányadó. Minden 2011. október 1. előtt megkezdett építkezést a régi polgári törvénykönyv szerint bírálnak el.
Megjelent: romániai Hivatalos Közlöny (Monitorul Oficial) 576. szám, 2026. július 14.
Kihirdetve: 2025. november 20.
Egy telektulajdonos, akit a bíróság arra kötelezett, hogy fizesse ki olyan építmények anyagát és munkadíját, amelyeket meg sem rendelt, egészen az Alkotmánybíróságig vitte az ügyet, hogy megszabaduljon a fizetéstől. Az Alkotmánybíróság a 2025. november 20-i 613. sz. határozatával elutasította a kérelmét, és érintetlenül hagyta Románia egyik legrégebbi, ma is alkalmazandó tulajdonjogi szabályát. A határozat a romániai Hivatalos Közlöny 2026. július 14-i 576. számában jelent meg. Az építési szabályokat 2026-ban gyökeresen átrendezte a területrendezési, településrendezési és építésügyi törvénykönyv, a telektulajdonos és az építményt emelő személy viszonyát azonban továbbra is a polgári törvénykönyv rendezi.
Az akta tényállása hétköznapi és gyakori: valaki olyan telekre épít, amely nem az övé. A polgári törvénykönyv ezt mesterséges ingatlan-növedéknek nevezi, az ezt rendező szöveg, a 494. cikk pedig 1864-ből származik. A kifogás előterjesztőjét a Legfőbb Semmítő- és Ítélőszék előtti felülvizsgálati eljárásban arra kötelezték, hogy fizesse meg az építményeket emelőknek az anyagok ellenértékét, a munkadíjat, valamint az anyagok és a gépek szállítását.
Az elégedetlensége méltányossági természetű volt. A szöveg szerinte ugyanannyi pénzt juttat az építtetőnek akkor is, ha jóhiszeműen épített, és akkor is, ha rosszhiszeműen, vagyis annak tudatában, hogy a telek nem az övé. Az egyetlen különbség a véleménye szerint az, hogy a jóhiszemű építtetővel szemben a tulajdonos nem kérheti a bontást. Márpedig ha valaki rosszhiszeműen épít, érvelt, a teljes kártalanítás túlzó, az alkotmány pedig megköveteli, hogy a jogokat jóhiszeműen gyakorolják.
Milyen hatásokkal jár
Az első hatás az, hogy a 494. cikk (3) bekezdése hatályban marad minden olyan perben, amelyben a munka 2011. október 1. előtt kezdődött. Az Alkotmánybíróság meg is indokolja: a 71/2011. sz. törvény 58. cikke szerint, ha a növedék az ingatlan tulajdonosának választási jogát feltételezi, a joghatásokra az építkezés megkezdésekor hatályos törvény az irányadó. Nem a per napján hatályos.
A második hatás magának a mechanizmusnak a megerősítése. Ha a telektulajdonos meg akarja tartani az építményt, megfizeti az anyagok értékét és a munka díját, anélkül hogy számításba vennék, mennyivel nőtt a telek értéke az építmény révén. Ha az építtető jóhiszemű volt, a tulajdonos már nem kérheti az építmény elbontását, cserébe viszont választhat a két összeg között: az anyagok és a munka értéke, vagy a telek értéknövekedése.
A harmadik hatásra ott mutat rá az Alkotmánybíróság, ahová a kifogás előterjesztője nem nézett: a rosszhiszemű építtetővel szemben a tulajdonosnak van egy további lehetősége, az, hogy az építmények elbontását kérje annak költségére, aki emelte őket. Éppen ez a lehetőség, mondja a testület, az a bánásmódbeli különbség, amelynek hiányát a kifogás előterjesztője állította.
A negyedik hatás eljárási. Az Alkotmánybíróság elfogadhatatlanként utasította el a hatályos polgári törvénykönyv 582. cikkével való összehasonlítást, amelyre a kifogás előterjesztője méltányosabb megoldásként hivatkozott. Egy norma alkotmányellenessége, fejti ki a testület, magának a normának a belső állapota, és nem vezethető le két törvény egymáshoz méréséből.
Mi változott a korábbi helyzethez képest
A szövegben semmi nem változott, és éppen ez az eredmény. Az 1864. évi polgári törvénykönyv 494. cikkének (3) bekezdése, mai nyelvre ültetve, ezt mondja ki: ha a tulajdonos meg kívánja tartani magának azokat az ültetvényeket és épületeket, köteles megfizetni az anyagok értékét és a munka díját, anélkül hogy a telek értéknövekedését figyelembe vennék. Ha pedig a munkálatokat harmadik, jóhiszemű személy végezte, a föld tulajdonosa nem kérheti azok elbontását, hanem választhat: vagy megtéríti az anyagok értékét és a munka díját, vagy a telek értéknövekedésével megegyező összeget fizet.
Ami 2011-ben megváltozott, az az általános keret. 2011. október 1-jén lépett hatályba a hatályos polgári törvénykönyv, a 287/2009. sz. törvény, az 1864. évi polgári törvénykönyvet pedig hatályon kívül helyezték, az 1169-1206. cikkek kivételével. A hatályon kívül helyezés azonban nem törölte el a korábban megkezdett munkálatokból született pereket, mert a hatálybaléptető törvény kifejezetten fenntartotta rájuk a régi rendszert.
A gyakorlatban Romániában az ingatlan-növedék két rendszere él egymás mellett: az 1864. évi polgári törvénykönyvé a 2011. szeptember 30-ig, ezt a napot is beleértve, megkezdett munkálatokra, és a hatályos polgári törvénykönyv 582. cikkéé a 2011. október 1-jétől megkezdettekre. A viszonyítási pont nem a per időpontja, és nem is az, amikor a tulajdonos felfedezi az építményt, hanem az a nap, amelyen a munka elkezdődött.
Az Alkotmánybíróság tisztáz még valamit, amit a joggyakorlat évtizedek óta ismétel: az építtető jóhiszeműsége azt a meggyőződést jelenti, hogy a munkálatok idején a telek az övé, mert olyan tulajdonjogi cím alapján birtokolja, amelynek hibáiról nem tud. Nem pusztán a rossz szándék hiányáról van szó.
Előnyök és hátrányok
Mi a jó benne
- Kiszámíthatóság több ezer régi per számára: a 2011 októbere előtt megkezdett munkálatokat elbíráló bíróságok tudják, hogy a szöveget menet közben nem törlik el.
- Az Alkotmánybíróság feketén-fehéren megmagyarázza, mi a különbség a jóhiszemű és a rosszhiszemű építtető kezelése között, ami minden keresetet előkészítő tulajdonosnak segít.
- Megerősítést nyer, hogy a telektulajdonos nem marad védtelen azzal szemben, aki annak tudatában épített, hogy a telek nem az övé: kérheti a bontást az illető költségére.
- A jóhiszeműség meghatározása a régi bírói gyakorlatból való marad, így a bizonyítás nem változik ügyről ügyre.
Mi marad probléma
- Az a tulajdonos, aki a rosszhiszemű építtető emelte építmény megtartását választja, ugyanúgy megfizeti az anyagok értékét és a munkadíjat, a telek értéknövekedéséhez kötött felső határ nélkül. Az érdemi bírálat érdemi válasz nélkül maradt, mert alkotmányossági szempontból nem lehetett vizsgálni.
- A két rendszer együttélése, az építkezés megkezdésének napja szerint, zavart okoz, és önálló bizonyítási fejezetté teszi ennek a napnak a megállapítását.
- A bontás drága és nehezen végrehajtható lehetőség, így a gyakorlatban a tulajdonos úgyis fizetni fog, az építtető rosszhiszeműségétől függetlenül.
- A határozat a kihirdetéstől számított csaknem nyolc hónap múlva jelent meg, a felülvizsgálati akta pedig mindvégig állt.
Hasznos tanácsok
- Először azt állapítsa meg, mikor kezdődött a munka, ne azt, mikor szerzett róla tudomást. Ettől a naptól függ, hogy az 1864. évi polgári törvénykönyv 494. cikkét vagy a hatályos polgári törvénykönyv 582. cikkét kell alkalmazni.
- Gyűjtsön bizonyítékokat a kezdés időpontjáról: engedélyeket, anyagszámlákat, dátumozott fényképeket, szomszédok nyilatkozatait, térképészeti archívumok felvételeit. A növedékperekben rendszerint ez a legvitatottabb pont.
- Ha az építtető tudta, hogy a telek nem az övé, a bíróság előtt kérje az építmény elbontását is az ő költségére, ne csak a kártalanítást. Ezt a lehetőséget jelöli meg az Alkotmánybíróság a törvényben megbúvó bánásmódbeli különbségként.
- Ha abban a hitben épített, hogy a telek az öné, őrizze meg azt a címet, amelynek alapján birtokolt. A jóhiszeműséget azzal a címmel lehet bizonyítani, nem a szándékokról szóló nyilatkozatokkal.
- A per előtt mérje fel mindkét összeget: az anyagok értékét a munkadíjjal együtt, illetve a telek értéknövekedését. Ha az építtető jóhiszemű volt, a törvény önre bízza, hogy a kisebbik összeget válassza.
- Ne építsen vitatott vagy tisztázatlan telekkönyvi helyzetű telekre. Egy telekkönyvi ellenőrzés költsége elenyésző egy növedékperhez képest.
Gyakori kérdések
Mit jelent a mesterséges ingatlan-növedék?
Hatályban van még az 1864. évi polgári törvénykönyv?
Ki dönt arról, hogy lebontják-e az építményt?
Mennyit kell fizetnie a telektulajdonosnak?
Mit jelent az építtető jóhiszeműsége?
Miért nem hasonlította össze az Alkotmánybíróság a régi szöveget az új polgári törvénykönyvvel?
Változtat-e a határozat a már jogerősen elbírált ügyeken?
A jogi aktus eredeti szövege
Az alábbi szöveg románul szerepel, a hivatalos közzétett formában.
A teljes szöveg a romániai Hivatalos Közlönyben megjelent formában
Romániai Hivatalos Közlöny 576. szám, 2026. július 14. 16 oldal PDF, 106 KB a jogi aktus a(z) 5. oldalon kezdődik
A hivatalos PDF megnyitásaPDF letöltése
Kis képernyőn a megjelenítő nem látszik. A fenti gombokkal nyithatod meg vagy töltheted le a fájlt.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét helyzetekben forduljon ügyvédhez vagy engedéllyel rendelkező adótanácsadóhoz.