L’essentiel

  • La Cour constitutionnelle a confirmé que l’article 494, alinéa 3, du Code civil de 1864, le texte qui règle ce qui se passe lorsqu’une personne construit sur le terrain d’autrui, est conforme à la Constitution.
  • La règle reste la même : le propriétaire du terrain qui veut conserver la construction paie la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, sans qu’il soit tenu compte de l’augmentation de la valeur du terrain.
  • Le texte s’applique encore aujourd’hui, car les effets de l’accession sont régis par la loi en vigueur à la date du début des travaux. Toute construction commencée avant le 1er octobre 2011 se juge selon l’ancien Code civil.
Acte : Décision CCR n° 613/2025
Publié : Journal officiel de la Roumanie (Monitorul Oficial) n° 576 du 14 juillet 2026
Rendue le : 20 novembre 2025

Un propriétaire de terrain condamné par les tribunaux à payer les matériaux et la main-d’œuvre de constructions qu’il n’avait pas commandées est allé jusqu’à la Cour constitutionnelle pour échapper à ce paiement. La Cour a rejeté sa demande par la décision n° 613 du 20 novembre 2025, publiée au Journal officiel de la Roumanie n° 576 du 14 juillet 2026, et a laissé intacte l’une des plus anciennes règles de propriété encore applicables en Roumanie. Les règles de construction ont été largement refondues en 2026 par le Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et des constructions, mais les rapports entre le propriétaire du terrain et celui qui a élevé la construction restent régis par le Code civil.

La situation du dossier est banale et fréquente : quelqu’un construit sur un terrain qui ne lui appartient pas. Le Code civil appelle cela accession immobilière artificielle, et le texte qui la règle, l’article 494, date de 1864. L’auteur de l’exception avait été condamné, sur pourvoi devant la Haute Cour de cassation et de justice, à payer à ceux qui avaient élevé les constructions la contre-valeur des matériaux, la main-d’œuvre, ainsi que le transport des matériaux et des engins.

Son grief tenait à l’équité. Le texte, disait-il, accorde au constructeur la même somme, qu’il ait construit de bonne foi ou de mauvaise foi, c’est-à-dire en sachant que le terrain n’était pas le sien. La seule différence, selon lui, était que le propriétaire ne peut pas demander la démolition contre celui qui est de bonne foi. Or, si une personne construit de mauvaise foi, soutenait-il, une indemnisation intégrale est excessive, alors que la Constitution exige que les droits soient exercés de bonne foi.

Les effets concrets

Le premier effet est que l’article 494, alinéa 3, reste en vigueur pour tous les litiges dans lesquels les travaux ont commencé avant le 1er octobre 2011. La Cour explique pourquoi : l’article 58 de la loi n° 71/2011 dispose que, lorsque l’accession suppose un droit d’option du propriétaire de l’immeuble, les effets sont régis par la loi en vigueur à la date du début des travaux. Et non par la loi applicable au jour du procès.

Le deuxième effet est la confirmation du mécanisme lui-même. Si le propriétaire du terrain veut conserver la construction, il paie la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, sans que l’on tienne compte de l’augmentation de la valeur du terrain due à la construction. Si celui qui a construit était de bonne foi, le propriétaire ne peut plus demander l’enlèvement des ouvrages, mais il peut choisir entre les deux sommes : la valeur des matériaux et de la main-d’œuvre, ou l’augmentation de la valeur du terrain.

Le troisième effet, la Cour le trouve là où l’auteur de l’exception n’avait pas regardé : contre le constructeur de mauvaise foi, le propriétaire dispose d’une option supplémentaire, celle de demander l’enlèvement des constructions aux frais de celui qui les a élevées. C’est précisément cette option, dit la Cour, qui constitue la différence de traitement dont l’auteur de l’exception prétendait qu’elle manquait.

Le quatrième effet est procédural. La Cour a rejeté comme irrecevable la comparaison avec l’article 582 du Code civil actuel, invoquée par l’auteur de l’exception comme solution plus équitable. L’inconstitutionnalité d’une norme, rappelle la Cour, est un état qui lui est propre et ne peut pas se déduire de la comparaison de deux lois entre elles.

Ce qui change par rapport à la situation antérieure

Rien n’a changé dans le texte, et c’est précisément là le résultat. L’article 494, alinéa 3, du Code civil de 1864 énonce, dans la langue de son époque : si le propriétaire veut conserver pour lui ces plantations et constructions, il est tenu de payer la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, sans qu’il soit tenu compte de l’augmentation de la valeur du fonds. Et si les travaux ont été réalisés par un tiers de bonne foi, le propriétaire du terrain ne pourra pas en demander l’enlèvement, mais il aura le droit de restituer la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre ou de payer une somme égale à l’augmentation de la valeur du fonds.

Ce qui a changé, en 2011, c’est le cadre général. Le 1er octobre 2011 est entré en vigueur le Code civil actuel, la loi n° 287/2009, et le Code civil de 1864 a été abrogé, à l’exception des articles 1169 à 1206. L’abrogation n’a pourtant pas effacé les litiges nés de travaux commencés plus tôt, car la loi de mise en application a expressément maintenu l’ancien régime pour ceux-ci.

En pratique, deux régimes de l’accession immobilière coexistent en Roumanie : celui du Code civil de 1864, pour les travaux commencés jusqu’au 30 septembre 2011 inclus, et celui de l’article 582 du Code civil actuel, pour les travaux commencés à partir du 1er octobre 2011. La date de référence n’est ni celle du procès, ni celle à laquelle le propriétaire découvre la construction, mais celle à laquelle les travaux ont commencé.

La Cour clarifie encore un point que la pratique répète depuis des décennies : la bonne foi du constructeur signifie la conviction, au moment des travaux, que le terrain lui appartient, parce qu’il le possède en vertu d’un titre de propriété dont il ignore les vices. Il ne s’agit pas de la simple absence d’une intention malveillante.

Avantages et inconvénients

Ce que cela améliore

  • De la prévisibilité pour des milliers de litiges anciens : les tribunaux qui jugent des travaux commencés avant octobre 2011 savent que le texte ne sera pas annulé en cours de route.
  • La Cour explique noir sur blanc quelle est la différence de traitement entre le constructeur de bonne foi et celui de mauvaise foi, ce qui aide tout propriétaire qui prépare son action.
  • Il est confirmé que le propriétaire du terrain n’est pas désarmé face à celui qui a construit en sachant que le terrain ne lui appartenait pas : il peut demander la démolition aux frais de ce dernier.
  • La définition de la bonne foi reste celle de la jurisprudence ancienne, de sorte que la preuve à rapporter ne change pas d’un dossier à l’autre.

Ce qui reste problématique

  • Le propriétaire qui choisit de conserver la construction élevée par un constructeur de mauvaise foi paie tout de même la valeur des matériaux et la main-d’œuvre, sans plafond lié à l’augmentation de la valeur du terrain. La critique de fond est restée sans réponse au fond, faute de pouvoir être examinée sur le terrain constitutionnel.
  • La coexistence de deux régimes, selon la date du début des travaux, entretient la confusion et transforme la fixation de cette date en un chapitre probatoire à part entière.
  • La démolition est une option coûteuse et difficile à exécuter, de sorte qu’en pratique le propriétaire finit de toute façon par payer, quelle que soit la mauvaise foi du constructeur.
  • La décision a été publiée près de huit mois après avoir été rendue, et le pourvoi est resté en attente pendant tout ce temps.

Conseils pratiques

  1. Établissez d’abord la date à laquelle les travaux ont commencé, et non celle à laquelle vous en avez eu connaissance. C’est d’elle que dépend l’application de l’article 494 du Code civil de 1864 ou de l’article 582 du Code civil actuel.
  2. Rassemblez des preuves sur le moment du début des travaux : autorisations, factures de matériaux, photographies datées, témoignages de voisins, images d’archives cartographiques. Dans les litiges d’accession, c’est en général le point le plus disputé.
  3. Si celui qui a construit savait que le terrain ne lui appartenait pas, demandez aussi en justice l’enlèvement des ouvrages à ses frais, et pas seulement l’indemnisation. C’est l’option que la Cour désigne comme étant la différence de traitement prévue par la loi.
  4. Si vous avez construit en croyant que le terrain était le vôtre, conservez le titre en vertu duquel vous le possédiez. La bonne foi se prouve par ce titre, non par des déclarations sur vos intentions.
  5. Évaluez les deux sommes avant le procès : la valeur des matériaux plus la main-d’œuvre, d’une part, l’augmentation de la valeur du terrain, d’autre part. Lorsque le constructeur était de bonne foi, la loi vous laisse choisir la somme la plus faible.
  6. Ne construisez pas sur un terrain litigieux ou dont la situation au livre foncier n’est pas claire. Le coût d’une vérification au livre foncier est dérisoire à côté d’un procès en accession.

Questions fréquentes

Que signifie accession immobilière artificielle ?
C’est la situation dans laquelle une construction, une plantation ou un ouvrage élevé par une personne avec ses propres matériaux devient la propriété du propriétaire du terrain sur lequel il a été réalisé. Le Code civil fixe l’indemnité qui revient à celui qui a exécuté les travaux.
Le Code civil de 1864 est-il encore en vigueur ?
Il a été abrogé le 1er octobre 2011, à l’exception des articles 1169 à 1206. Ses dispositions continuent cependant à régir les effets juridiques des faits survenus avant cette date, dont l’accession pour les travaux commencés plus tôt.
Qui décide si la construction est démolie ?
Le propriétaire du terrain, mais seulement si celui qui a construit était de mauvaise foi. Contre le constructeur de bonne foi, le propriétaire ne peut pas demander l’enlèvement des ouvrages.
Combien le propriétaire du terrain doit-il payer ?
S’il conserve la construction élevée par un constructeur de mauvaise foi, il paie la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, sans que l’augmentation de la valeur du terrain entre en compte. Si celui-ci était de bonne foi, le propriétaire choisit entre cette même somme et une somme égale à l’augmentation de la valeur du terrain.
Que signifie la bonne foi chez le constructeur ?
La conviction, au moment de l’exécution des travaux, que le terrain lui appartient, fondée sur un titre de propriété dont il ignorait les vices. C’est une définition reprise de la jurisprudence, non une simple absence d’intention malveillante.
Pourquoi la Cour n’a-t-elle pas comparé l’ancien texte avec le nouveau Code civil ?
Parce qu’un contrôle de constitutionnalité vérifie si un texte respecte la Constitution, et non si une loi est plus équitable qu’une autre. La Cour a rejeté cette critique comme irrecevable.
La décision change-t-elle quelque chose dans les dossiers déjà jugés définitivement ?
Non. La Cour a rejeté l’exception, le texte reste donc exactement tel qu’il était, et les décisions rendues sur son fondement ne sont pas remises en cause.

Texte original de l’acte normatif

Le texte ci-dessous est reproduit en roumain, la forme officielle de publication.

Le texte intégral, tel que publié au Journal officiel de la Roumanie

Journal officiel de la Roumanie n° 576 du 14 juillet 2026 16 pages PDF, 106 KB l'acte commence à la page 5

Ouvrir le PDF officielTélécharger le PDF

La visionneuse ne s'affiche pas sur les petits écrans. Utilisez les boutons ci-dessus pour ouvrir ou télécharger le fichier.

Cet article a un caractère purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour des situations concrètes, consultez un avocat ou un conseiller fiscal agréé.