Construcción levantada en terreno ajeno: la CCR mantiene la regla del Código Civil de 1864

Un propietario de terreno al que los tribunales obligaron a pagar los materiales y la mano de obra de unas construcciones que no había encargado llegó hasta el Tribunal Constitucional para librarse del pago. El Tribunal desestimó su pretensión mediante la Decisión n.º 613 de 20 de noviembre de 2025, publicada en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 576 de 14 de julio de 2026, y dejó intacta una de las reglas de propiedad más antiguas que siguen aplicándose en Rumanía. Las normas de construcción se reordenaron a fondo en 2026 con el Código de ordenación del territorio, urbanismo y construcción, pero las relaciones entre el propietario del terreno y quien levantó la obra siguen en el Código Civil.

La situación del expediente es banal y frecuente: alguien construye en un terreno que no es suyo. El Código Civil la llama accesión inmobiliaria artificial, y el texto que la resuelve, el artículo 494, data de 1864. El autor de la excepción había sido condenado, en recurso ante el Alto Tribunal de Casación y Justicia, a pagar a quienes habían levantado las construcciones el importe de los materiales, la mano de obra y, además, el transporte de los materiales y de la maquinaria.

Su queja era de equidad. El texto, decía, entrega al constructor el mismo dinero tanto si construyó de buena fe como de mala fe, es decir, sabiendo que el terreno no era suyo. La única diferencia, en su opinión, era que contra el constructor de buena fe el propietario no puede pedir la demolición. Ahora bien, si alguien construye de mala fe, sostenía, la indemnización íntegra resulta excesiva, y la Constitución exige que los derechos se ejerzan de buena fe.

Los efectos que produce

El primer efecto es que el artículo 494, apartado 3, sigue vigente para todos los litigios en los que la obra comenzó antes del 1 de octubre de 2011. El Tribunal explica por qué: el artículo 58 de la Ley n.º 71/2011 establece que, cuando la accesión supone un derecho de opción del propietario del inmueble, los efectos se rigen por la ley vigente en la fecha de inicio de la obra. No por la ley del día del proceso.

El segundo efecto es la confirmación del mecanismo en sí. Si el propietario del terreno quiere conservar la construcción, paga el valor de los materiales y el precio del trabajo, sin que se tenga en cuenta cuánto ha subido el valor del terreno gracias a la construcción. Si quien construyó lo hizo de buena fe, el propietario ya no puede pedir la retirada de la obra, pero sí puede elegir entre las dos sumas: el valor de los materiales y del trabajo o el aumento del valor del terreno.

El tercer efecto lo señala el Tribunal justo donde el autor de la excepción no había mirado: contra el constructor de mala fe el propietario tiene una opción adicional, la de pedir la retirada de las construcciones a costa de quien las levantó. Precisamente esa opción, dice el Tribunal, es la diferencia de trato que el autor de la excepción sostenía que faltaba.

El cuarto efecto es procesal. El Tribunal rechazó por inadmisible la comparación con el artículo 582 del Código Civil vigente, invocada por el autor de la excepción como solución más equitativa. La inconstitucionalidad de una norma, señala el Tribunal, es un estado intrínseco de esta y no puede deducirse comparando dos leyes entre sí.

Qué ha cambiado respecto de la situación anterior

Nada ha cambiado en el texto, y ese es justamente el resultado. El artículo 494, apartado 3, del Código Civil de 1864 dice, trasladado a un lenguaje actual: «si el propietario quiere conservar para sí esas plantaciones y edificaciones, está obligado a pagar el valor de los materiales y el precio del trabajo, sin que se tome en consideración el aumento del valor del terreno. Y si las obras las hizo un tercero de buena fe, el propietario del terreno no podrá pedir su retirada, pero tendrá derecho a devolver el valor de los materiales y el precio del trabajo o a pagar una suma igual al aumento del valor del terreno».

Lo que cambió, en 2011, es el marco general. El 1 de octubre de 2011 entró en vigor el Código Civil actual, la Ley n.º 287/2009, y el Código Civil de 1864 quedó derogado, con excepción de los artículos 1169 a 1206. La derogación no borró, sin embargo, los litigios nacidos de obras iniciadas antes, porque la ley de aplicación mantuvo expresamente para ellos el régimen antiguo.

En la práctica, en Rumanía conviven dos regímenes de la accesión inmobiliaria: el del Código Civil de 1864, para las obras iniciadas hasta el 30 de septiembre de 2011 inclusive, y el del artículo 582 del Código Civil actual, para las iniciadas a partir del 1 de octubre de 2011. La fecha de referencia no es la del proceso, ni aquella en que el propietario descubre la construcción, sino la del inicio de la obra.

El Tribunal aclara además algo que la práctica repite desde hace décadas: la buena fe del constructor significa el convencimiento, en el momento de las obras, de que el terreno es suyo, porque lo posee en virtud de un título de propiedad cuyos vicios desconoce. No se trata de la simple ausencia de una intención dañina.

Ventajas y desventajas

Consejos prácticos

Preguntas frecuentes