In breve

  • La Corte costituzionale ha respinto, all’unanimità dei voti, la richiesta di tre debitori di cancellare dalla legge il tetto di 250.000 euro che decide chi può cedere l’abitazione alla banca per liberarsi del mutuo. La legge n. 77/2016 resta esattamente com’era.
  • Per usare la datio in solutum, oggi una persona deve soddisfare cinque condizioni insieme, non quattro. La legge n. 52/2020 ha aggiunto l’imprevisione all’elenco dell’art. 4 comma (1), accanto al tetto di 250.000 euro, alla destinazione abitativa, alla qualità di consumatore e all’assenza di una condanna legata al mutuo.
  • Chi ha preso in prestito oltre il tetto non resta senza alcuna soluzione, ma la sua soluzione è un’altra: l’art. 1.271 del Codice civile, che porta all’adeguamento o alla cessazione del contratto, non all’estinzione del debito con la consegna delle chiavi.
Atto: Sentenza della Corte costituzionale n. 808 del 16 dicembre 2025
Pubblicato: Gazzetta Ufficiale della Romania (Monitorul Oficial) n. 739 del 2 settembre 2026
Entrata in vigore: 2 settembre 2026, data della pubblicazione

Il tetto di 250.000 euro che stabilisce chi può cedere l’abitazione alla banca in cambio dell’intero mutuo resta nella legge. La Corte costituzionale ha respinto in quanto infondata l’eccezione sollevata da due debitori in un processo davanti al Tribunale di Buftea e da una terza debitrice in un processo davanti al Tribunale del Settore 1 di Bucarest, tutti e tre scontenti del fatto che la somma presa in prestito li tenga fuori dalla legge n. 77/2016. La sentenza è stata pronunciata nella stessa camera di consiglio del 16 dicembre 2025 in cui la Corte ha respinto anche il ricorso delle banche contro la stessa legge, con la sentenza n. 807/2025. Stesso giorno, stessa legge, due schieramenti opposti, la stessa risposta: il testo non si tocca.

La datio in solutum è il meccanismo con cui una persona che non riesce più a pagare la rata consegna alla banca l’immobile ipotecato e, con esso, si libera di tutto ciò che ancora doveva per quel mutuo. Non soltanto di una parte. Anche se oggi l’abitazione vale meno del debito residuo, la differenza non può più essere richiesta. Qui sta l’attrattiva della legge, e da qui vengono anche i limiti che il legislatore le ha messo attorno.

I limiti sono scritti nell’art. 4 comma (1) della legge n. 77/2016 e devono essere soddisfatti, dice il testo, «in modo cumulativo». Cioè tutti, non uno a scelta. Gli autori dell’eccezione hanno impugnato tre cose insieme: la stessa espressione «in modo cumulativo» contenuta nella parte introduttiva dell’articolo, la lettera b), che fissa il tetto di 250.000 euro, e la lettera c), che richiede che l’immobile abbia destinazione abitativa.

Il loro argomento era che il tetto crea una discriminazione tra persone che si trovano nella stessa situazione. La perdita di valore di un appartamento ipotecato, dicevano, colpisce allo stesso modo chi ha preso in prestito 200.000 euro e chi ne ha presi 300.000, quindi non c’è motivo di trattarli diversamente. Il secondo argomento riguardava la chiarezza della legge: da nessuna parte, nella legge n. 77/2016, è scritto che cosa sia un’abitazione, e la formula «allo scopo di acquistare, costruire, ampliare, ammodernare, sistemare o riqualificare un immobile a destinazione abitativa» lascia, sostenevano, troppo spazio all’interpretazione.

La Corte ha respinto entrambe le censure, appoggiandosi a quanto aveva già detto in altri fascicoli. Sul tetto, ha ripreso la sentenza n. 328 del 10 maggio 2018: un limite massimo non è una discriminazione finché chi resta al di sopra di esso ha un’altra via legale aperta. Sulla nozione di abitazione, ha ripreso la sentenza n. 373 del 3 giugno 2021: la definizione esiste, soltanto non nella legge n. 77/2016, bensì nell’art. 2 lett. a) della legge sull’abitazione n. 114/1996, ripubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 393 del 31 dicembre 1997. Lì, l’abitazione è una «costruzione composta da uno o più vani abitabili, con le pertinenze, le dotazioni e i servizi necessari, che soddisfa le esigenze abitative di una persona o di una famiglia». Quanto all’espressione «in modo cumulativo», la Corte ha scritto che ha un contenuto chiaro, preciso e prevedibile, perché significa una cosa sola: tutte le condizioni, insieme.

Le stesse presunzioni che dimostrano l’imprevisione sono state impugnate separatamente da quattro banche, e la Corte ha respinto anche questo attacco, con la Sentenza CCR n. 644/2025.

Gli effetti che produce

La sentenza non cambia una sola lettera della legge n. 77/2016. È un rigetto, non un accoglimento, quindi il suo effetto pratico è che chiude una via di impugnazione. Dal 2 settembre 2026, data della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Romania, la sentenza è definitiva e generalmente vincolante, ai sensi dell’art. 147 comma (4) della Costituzione. In concreto, un giudice di qualsiasi ufficio del paese non può più rimettere alla Corte costituzionale la stessa censura, formulata allo stesso modo, contro gli stessi testi. Chi la solleva di nuovo rischia un rigetto per inammissibilità.

Per chi ha un mutuo ipotecario, la mappa resta questa. Per cedere l’abitazione alla banca e liberarsi di tutto il mutuo, deve soddisfare allo stesso tempo tutte le condizioni dell’art. 4 comma (1):

La prima, lettera a): il creditore deve essere una banca, un istituto finanziario non bancario o qualcuno che ha acquistato il credito da questi, e chi ha preso il mutuo deve essere un consumatore, cioè aver preso in prestito per esigenze personali, non per la propria attività. La seconda, lettera b): la somma presa in prestito, calcolata al momento della concessione e al cambio della Banca Nazionale della Romania del giorno della firma del contratto, non deve aver superato l’equivalente in lei di 250.000 euro. La terza, lettera c): il mutuo deve essere stato preso per acquistare, costruire, ampliare, ammodernare, sistemare o riqualificare un immobile a destinazione abitativa, oppure, quale che sia stato lo scopo, deve essere garantito da almeno un immobile a destinazione abitativa. La quarta, lettera d): il debitore non deve essere stato condannato con sentenza definitiva per reati legati a quel mutuo. La quinta, lettera e), aggiunta nel 2020: deve essere soddisfatta la condizione dell’imprevisione.

A queste, nella sentenza n. 808/2025 la Corte aggiunge due precisazioni che non si leggono nell’articolo, ma che pesano molto in giudizio. La prima: chi ha firmato il mutuo come titolare di un’attività commerciale, industriale, produttiva, artigianale o libero professionale non ha la qualità di consumatore, quindi non può usare la legge, per quanto l’immobile assomigli a un’abitazione. Qui la Corte rinvia alla sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del 20 gennaio 2005, nella causa C-464/01, Johann Gruber contro Bay Wa AG. La seconda, ancora più diretta: «il debitore che non abita effettivamente nell’immobile a destinazione abitativa non può avvalersi dei benefici della legge sulla datio in solutum». Un appartamento comprato come investimento e dato in affitto esce dalla discussione, anche se sui documenti è scritto abitazione.

Che cosa cambia rispetto a prima

Con questa sentenza, nulla. Vale però la pena dire chiaramente che cosa è cambiato dall’approvazione della legge in poi, perché il testo citato nella sentenza è troncato e un lettore frettoloso può restare con un elenco incompleto. La Corte riproduce la parte introduttiva dell’art. 4 comma (1) e poi mette «[…]», saltando la lettera a), e cita per intero soltanto le lettere b) e c), quelle su cui decide. Il resto dell’elenco manca dalla sentenza, ma non dalla legge.

La legge n. 77/2016 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 330 del 28 aprile 2016 con quattro condizioni, dalla lettera a) alla lettera d). La legge n. 52/2020, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 386 del 13 maggio 2020, ne ha aggiunta una quinta, la lettera e), l’imprevisione, e ha spiegato nell’art. 4 comma (11) quando si considera soddisfatta. Sono due ipotesi, ciascuna con la sua cifra. La prima: il tasso di cambio aumenta di oltre il 52,6% tra il giorno della firma del contratto e il giorno in cui si invia la notifica di datio in solutum. La seconda: la rata mensile aumenta di oltre il 50% a causa dell’aumento del tasso variabile. L’art. 4 comma (12) richiede che la soglia si sia mantenuta negli ultimi sei mesi precedenti la notifica, e l’art. 4 comma (13) trasforma queste ipotesi in presunzioni assolute, il che sposta l’onere della prova sulle spalle del creditore che contesta.

Quindi la forma in vigore al 2 settembre 2026 dell’art. 4 comma (1) ha cinque lettere, non quattro. Il tetto di 250.000 euro della lettera b) è l’unico elemento che non si è mosso affatto dal 28 aprile 2016, cioè da 3.779 giorni, poco più di dieci anni e quattro mesi. La legge non contiene alcun meccanismo di aggiornamento.

Vantaggi e svantaggi

Che cosa migliora

  • Prevedibilità per chi sta sotto il tetto. Dopo la sentenza n. 807/2025, con cui le banche hanno cercato di restringere la legge, e la sentenza n. 808/2025, con cui i debitori hanno cercato di allargarla, entrambe respinte lo stesso giorno, il testo dell’art. 4 è stabile da entrambe le direzioni. Un processo avviato adesso non deve più attendere una risposta della Corte costituzionale su queste questioni.
  • La Corte conferma che la nozione di abitazione non è un vuoto nella legge. Chi vuole sapere se il proprio immobile rientri nella legge n. 77/2016 ha un testo da leggere, l’art. 2 lett. a) della legge n. 114/1996, non soltanto la prassi variabile degli uffici giudiziari.
  • La sentenza raccoglie in un solo luogo due filtri che le persone scoprono di solito soltanto in aula: la qualità di consumatore e l’abitare effettivamente nell’immobile. È un’informazione che si può verificare prima di incaricare un avvocato e di pagare le spese.
  • Chi sta sopra il tetto non resta senza nulla. La Corte indica espressamente l’art. 1.271 comma (2) lett. a) e b) del Codice civile, e per i contratti più vecchi gli artt. 969 e 970 del Codice civile del 1864.

Che cosa resta un problema

  • Il tetto è nominale e congelato. 250.000 euro nel 2016 e 250.000 euro nel 2026 non comprano lo stesso appartamento, ma la legge li tratta allo stesso modo. Più passa il tempo, meno persone con mutui nuovi ci rientrano.
  • La via alternativa che la Corte invoca non equivale alla datio in solutum. L’art. 1.271 del Codice civile porta all’adeguamento o alla cessazione del contratto, non all’estinzione automatica del debito residuo con la consegna dell’immobile. La Corte stessa scrive, al paragrafo 20, che si tratta di «misure diverse dalla datio in solutum forzata».
  • La condizione dell’abitare effettivo non compare da nessuna parte nel testo della legge. Si legge soltanto nelle sentenze della Corte, e chi legge il proprio contratto e l’articolo di legge non ha modo di scoprirla da solo.
  • La durata. La sentenza risponde a rimessioni del maggio e del giugno 2022 e arriva al lettore nel settembre 2026, in una causa di merito iscritta a ruolo nel 2018.

Consigli pratici

  1. Verificate per prima cosa la somma indicata nel contratto, non il debito residuo di oggi. La legge guarda a quanto avete preso in prestito al momento della concessione, convertito al cambio della Banca Nazionale della Romania del giorno della firma. Se allora eravate sotto l’equivalente di 250.000 euro, restate sotto il tetto per quanto il cambio o il tasso siano cresciuti nel frattempo.
  2. Guardate nel contratto in quale qualità avete firmato. Se compare come persona fisica autorizzata, come amministratore o come titolare di un’attività libero professionale, rischiate di non essere considerato consumatore, e allora tutta la discussione sul tetto diventa inutile.
  3. Se l’immobile ipotecato è affittato o usato come seconda casa e non ci abitate effettivamente, preparatevi alla via del Codice civile, non alla datio in solutum. La Corte ha detto espressamente che il beneficio della legge non si applica in questo caso.
  4. Raccogliete le prove delle cifre prima di inviare la notifica. Per l’imprevisione vi servono il cambio del giorno della firma del contratto e quello del giorno della notifica, oppure il piano di ammortamento che mostra l’aumento della rata dovuto al tasso variabile, più la prova che la soglia si è mantenuta negli ultimi sei mesi.
  5. Non confondete la datio in solutum con la vendita dell’immobile alla banca o con l’esecuzione forzata. La prima estingue tutto il debito, le altre due possono lasciarsi dietro un residuo da pagare.
  6. Se avete preso in prestito più di 250.000 euro, chiedete al vostro avvocato un’analisi sull’art. 1.271 del Codice civile, non sulla legge n. 77/2016. Sono procedure diverse, con domande diverse e con risultati diversi.

Domande frequenti

Che cosa significa, in breve, la datio in solutum?
È la procedura con cui una persona che ha preso un mutuo consegna alla banca l’immobile ipotecato e, con ciò, estingue tutto quello che ancora deve per quel mutuo, interessi e altri accessori compresi. Se l’immobile vale meno del debito residuo, la banca non può più chiedere la differenza.
Che cosa ha deciso la Corte costituzionale con la sentenza n. 808/2025?
Ha respinto in quanto infondata l’eccezione di incostituzionalità e ha dichiarato che l’espressione «in modo cumulativo» dell’art. 4 comma (1), così come le lettere b) e c) dello stesso comma della legge n. 77/2016, sono costituzionali. La sentenza è stata pronunciata all’unanimità dei voti ed è definitiva.
Cambia qualcosa per me dal 2 settembre 2026?
No. Una sentenza di rigetto lascia la legge intatta. L’unico effetto pratico è che le stesse censure non possono più essere sollevate con successo in un altro processo.
Quante condizioni devo soddisfare per poter usare la legge?
Cinque, tutte allo stesso tempo. Creditore e debitore tra le categorie previste dalla legge, somma presa in prestito sotto l’equivalente di 250.000 euro, immobile a destinazione abitativa, assenza di una condanna definitiva per reati legati al mutuo e soddisfazione della condizione di imprevisione. La sentenza ne cita soltanto due, perché soltanto quelle sono state impugnate.
Come si calcola il tetto di 250.000 euro se ho preso il mutuo in lei o in franchi svizzeri?
Si prende la somma effettivamente prestata al momento della concessione e la si converte al cambio pubblicato dalla Banca Nazionale della Romania nel giorno in cui avete concluso il contratto di credito. Non conta il cambio di oggi e nemmeno quanto vi resta da pagare.
Ho preso in prestito più di 250.000 euro. Che cosa posso fare?
La Corte indica la via del diritto comune: l’art. 1.271 comma (2) lett. a) e b) del Codice civile, che consente al giudice di adeguare il contratto o di disporne la cessazione, e per i contratti retti dalla vecchia disciplina, gli artt. 969 e 970 del Codice civile del 1864. Il risultato non è identico alla datio in solutum, perché il debito non si estingue automaticamente con la consegna dell’immobile.
Che cosa significa «immobile a destinazione abitativa»?
La Corte rinvia all’art. 2 lett. a) della legge sull’abitazione n. 114/1996, ripubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 393 del 31 dicembre 1997, che definisce l’abitazione come costruzione composta da uno o più vani abitabili, con le pertinenze, le dotazioni e i servizi necessari, che soddisfa le esigenze abitative di una persona o di una famiglia.
La legge si applica se l’appartamento è affittato o è la seconda casa?
La Corte risponde di no al paragrafo 20: il debitore che non abita effettivamente nell’immobile non può avvalersi dei benefici della legge sulla datio in solutum. Gli resta aperta la via dell’imprevisione prevista dal Codice civile, con l’adeguamento o la cessazione del contratto.
Ho preso il mutuo per l’azienda. Posso usare la legge?
No. La legge protegge il consumatore, cioè chi ha contrattato al di fuori e indipendentemente da qualsiasi attività professionale, per esigenze personali. Chi ha firmato come titolare di un’attività commerciale, industriale, produttiva, artigianale o libero professionale non ha la qualità di consumatore.
Che cos’è la condizione di imprevisione, aggiunta nel 2020?
La legge n. 52/2020 ha introdotto la lettera e) all’art. 4 comma (1) e ha definito nell’art. 4 comma (11) due soglie: un aumento del tasso di cambio di oltre il 52,6% dalla firma del contratto fino alla notifica, oppure un aumento di oltre il 50% dell’obbligazione mensile di pagamento a causa dell’aumento del tasso variabile. La soglia deve essersi mantenuta negli ultimi sei mesi precedenti la notifica.

Analisi della redazione

La cosa più istruttiva di questa sentenza non è la soluzione, prevedibile dopo la sentenza n. 328/2018 e la sentenza n. 373/2021, ma quello che succede mettendo insieme la lettera b) dell’art. 4 comma (1) con la lettera e), aggiunta quattro anni più tardi. Entrambe si appoggiano al tasso di cambio, ma in sensi opposti. Per il tetto, il cambio si legge una volta sola, nel giorno della firma del contratto, e resta lì per sempre. Per l’imprevisione, lo stesso cambio si legge due volte, alla firma e alla notifica, e la differenza tra i due, se supera il 52,6%, apre il diritto. Il risultato è migliore per il debitore di quanto sembri a prima vista: proprio il deprezzamento della moneta che gli rende insostenibile la rata non può spingerlo oltre il tetto di ammissibilità, perché il tetto è congelato alla data del contratto. Un mutuo in franchi svizzeri equivalente a 240.000 euro nel 2007 resta sotto la soglia anche nel 2026, per quanto sia cresciuto il suo valore in lei. Nessuna disposizione lo dice esplicitamente, ma le due insieme lo dicono.

La seconda cosa che il testo mostra senza nominarla è l’argomento di uguaglianza della Corte. Al paragrafo 19, la Corte giustifica il tetto dicendo che chi supera i 250.000 euro può percorrere la via del diritto comune. Al paragrafo 20, sempre la Corte riconosce che il diritto comune offre «misure diverse dalla datio in solutum forzata». Le due affermazioni stanno l’una accanto all’altra nello stesso atto. La prima riguarda l’esistenza di un rimedio, la seconda il suo contenuto, e tra loro c’è una grande differenza pratica: sotto il tetto, le chiavi estinguono il debito; sopra il tetto, il contratto si riscrive o si scioglie, ma il residuo da pagare non sparisce da sé. Il test costituzionale usato è quello dell’esistenza, non dell’equivalenza, ed è utile che le persone lo sappiano prima di costruire una strategia su una presunta uguaglianza di risultato.

Il terzo elemento riguarda il calendario, ed è quello che lascia il gusto più amaro. Il Tribunale di Buftea ha rimesso la questione alla Corte con ordinanza del 25 maggio 2022. La Corte si è pronunciata il 16 dicembre 2025, cioè dopo 1.301 giorni. La sentenza è stata pubblicata soltanto il 2 settembre 2026, 260 giorni dopo la pronuncia. Da un capo all’altro, 1.561 giorni, oltre quattro anni e tre mesi, per una risposta che riprende argomenti formulati dalla stessa Corte nel 2018 e nel 2021. La causa di merito di Buftea porta il numero 2.500/94/2018, quindi il processo in cui è stata sollevata l’eccezione è al suo nono anno di calendario. In tutto questo tempo, una persona con la rata non pagata e l’esecuzione alle porte ha atteso una risposta che, ragionevolmente, si sapeva quale sarebbe stata.

Che cosa andrebbe cambiato

  • L’indicizzazione del tetto di 250.000 euro. La cifra non si è mossa in 3.779 giorni, dal 28 aprile 2016 al 2 settembre 2026, e la legge non ha alcun meccanismo di aggiornamento. Una revisione periodica, legata all’indice dei prezzi delle abitazioni, manterrebbe la legge applicabile alle stesse categorie di persone per cui è stata pensata, invece di restringerla in silenzio, anno dopo anno.
  • Scrivere la condizione dell’abitare effettivo direttamente nell’art. 4. È una condizione reale, che decide processi, ma esiste soltanto nella motivazione delle sentenze della Corte. Chi legge il proprio contratto e la legge non ha modo di scoprirla. Spostata nel testo della legge, risparmierebbe migliaia di notifiche inviate inutilmente e altrettante contestazioni delle banche.
  • Definire l’abitazione con un rinvio espresso nella legge n. 77/2016. La Corte risolve il problema rinviando all’art. 2 lett. a) della legge n. 114/1996, ma lo fa nella motivazione. Un rinvio di una riga nella legge chiuderebbe la questione per qualsiasi giudice ed eliminerebbe un motivo ricorrente di eccezione.
  • Un termine massimo di pubblicazione delle sentenze della Corte costituzionale. 260 giorni tra la pronuncia e la pubblicazione significano 260 giorni in cui i giudici decidono senza poter applicare una soluzione già presa. Un termine di legge, anche generoso, di 60 o 90 giorni, allineerebbe l’effetto della sentenza al momento in cui è stata effettivamente decisa.
  • La pubblicazione di una guida ufficiale con le cinque condizioni, in un solo luogo. Oggi, chi vuole l’elenco completo deve leggere la legge n. 77/2016, la legge n. 52/2020 e almeno tre sentenze della Corte. Una pagina dell’Autorità Nazionale per la Protezione dei Consumatori, con un modulo di verifica, ridurrebbe il contenzioso più di quanto faccia un’altra sentenza di rigetto.

Testo originale dell’atto normativo

Il testo che segue è riprodotto in rumeno, la forma ufficiale di pubblicazione.

Il testo integrale, nella forma pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania

Gazzetta Ufficiale della Romania n. 739 del 2 settembre 2026 16 pagine PDF, 119 KB l'atto inizia a pagina 2

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Questo articolo ha carattere puramente informativo e non costituisce consulenza legale. Per situazioni specifiche, consultare un avvocato o un consulente fiscale autorizzato.