Коротко

  • Конституційний Суд одностайно відхилив вимогу трьох боржників прибрати із закону поріг у 250 000 євро, який вирішує, хто може віддати житло банкові, щоб позбутися кредиту. Закон № 77/2016 залишається точно таким, яким був.
  • Щоб скористатися переданням майна в рахунок погашення боргу, людина має сьогодні відповідати п’яти умовам одночасно, а не чотирьом. Закон № 52/2020 додав непередбачуваність до переліку зі ст. 4 ч. (1), поряд із порогом у 250 000 євро, житловим призначенням, статусом споживача і відсутністю судимості, пов’язаної з кредитом.
  • Хто позичив понад поріг, не залишається без жодного вирішення, але вирішення для нього інше: ст. 1.271 Цивільного кодексу, яка веде до адаптації або припинення договору, а не до погашення боргу переданням ключів.
Акт: Рішення Конституційного Суду № 808 від 16 грудня 2025 року
Опубліковано: Офіційний вісник Румунії (Monitorul Oficial) № 739 від 2 вересня 2026 року
Набирає чинності: 2 вересня 2026 року, дата опублікування

Поріг у 250 000 євро, який вирішує, хто може віддати житло банкові в обмін на весь кредит, залишається в законі. Конституційний Суд відхилив як необґрунтоване заперечення, заявлене двома боржниками у процесі в Районному суді Буфті і третьою боржницею у процесі в Районному суді сектору 1 Бухареста, усіма трьома невдоволеними тим, що позичена сума тримає їх поза межами Закону № 77/2016. Рішення ухвалене на тому самому засіданні 16 грудня 2025 року, на якому Суд відхилив і скаргу банків проти того самого закону, Рішенням № 807/2025. Той самий день, той самий закон, два протилежні табори, та сама відповідь: норму не чіпають.

Передання майна в рахунок погашення боргу це механізм, яким людина, що вже не може платити внески, віддає банкові іпотечне житло і разом з ним позбувається всього, що ще заборгувала за тим кредитом. Не лише частини. Навіть якщо житло сьогодні коштує менше, ніж залишок боргу, різницю вже не можна вимагати. Тут і криється привабливість закону, і звідси ж походять межі, які законодавець довкола нього поставив.

Межі записані у ст. 4 ч. (1) Закону № 77/2016 і мають бути виконані, каже норма, «сукупно». Тобто всі, а не одна на вибір. Автори заперечення оскаржили три речі одразу: саме формулювання «сукупно» з вступної частини статті, пункт b), який фіксує поріг у 250 000 євро, і пункт c), який вимагає, щоб нерухомість мала житлове призначення.

Їхній аргумент полягав у тому, що поріг створює дискримінацію між людьми в однаковому становищі. Знецінення іпотечної квартири, казали вони, однаково б’є по тому, хто позичив 200 000 євро, і по тому, хто позичив 300 000, отже, немає підстав поводитися з ними по-різному. Другий аргумент стосувався ясності закону: ніде в Законі № 77/2016 не написано, що таке житло, а формулювання «з метою придбати, збудувати, розширити, модернізувати, облаштувати, реабілітувати нерухомість житлового призначення» залишає, стверджували вони, забагато місця для тлумачення.

Суд відхилив обидві претензії, спираючись на те, що вже сказав в інших справах. Щодо порога він повторив Рішення № 328 від 10 травня 2018 року: максимальна межа не є дискримінацією, доки для тих, хто залишається над нею, відкритий інший законний шлях. Щодо поняття житла він повторив Рішення № 373 від 3 червня 2021 року: визначення існує, тільки не в Законі № 77/2016, а у ст. 2 п. a) Закону про житло № 114/1996, повторно опублікованого в Офіційному віснику Румунії № 393 від 31 грудня 1997 року. Там житло це «будівля, що складається з однієї чи кількох житлових кімнат, із потрібними підсобними приміщеннями, обладнанням і комунікаціями, яка задовольняє потреби проживання особи або сім’ї». Що ж до формулювання «сукупно», Суд написав, що воно має ясний, точний і передбачуваний зміст, бо означає одну-єдину річ: усі умови разом.

Самі презумпції, якими доводять непередбачуваність, чотири банки оскаржили окремо, і Суд відхилив і цей напад, Рішенням Конституційного Суду № 644/2025.

Наслідки, які це має

Рішення не змінює жодної літери Закону № 77/2016. Це відхилення, а не задоволення, тож його практичний ефект у тому, що воно закриває один шлях оскарження. Від 2 вересня 2026 року, дати опублікування в Офіційному віснику Румунії, рішення є остаточним і загальнообов’язковим, згідно зі ст. 147 ч. (4) Конституції. Конкретно, суддя будь-якого суду в країні вже не може передати до Конституційного Суду ту саму критику, сформульовану так само, проти тих самих норм. Хто заявить її знову, ризикує отримати відхилення як неприйнятного.

Для людини з іпотечним кредитом мапа залишається такою. Щоб віддати житло банкові й позбутися всього кредиту, вона має одночасно відповідати всім умовам зі ст. 4 ч. (1):

Перша, пункт a): кредитором має бути банк, небанківська фінансова установа або той, хто купив у них вимогу, а той, хто взяв кредит, має бути споживачем, тобто позичати на особисті потреби, а не для свого бізнесу. Друга, пункт b): позичена сума, обчислена на момент надання і за курсом Національного банку Румунії на день підписання договору, не мала перевищувати еквівалент у леях 250 000 євро. Третя, пункт c): кредит мав бути взятий, щоб купити, збудувати, розширити, модернізувати, облаштувати або реабілітувати нерухомість житлового призначення, або ж, незалежно від того, на що його брали, має бути забезпечений щонайменше однією нерухомістю житлового призначення. Четверта, пункт d): боржник не мав бути засуджений остаточним рішенням за злочини, пов’язані з відповідним кредитом. П’ята, пункт e), додана у 2020 році: має бути виконана умова непередбачуваності.

До цього Суд додає в Рішенні № 808/2025 два уточнення, яких зі статті не вичитаєш, але які важко важать у суді. Перше: той, хто підписав кредит як власник комерційної, промислової, виробничої, ремісничої чи вільної професійної діяльності, не має статусу споживача, отже, не може скористатися законом, хоч би як нерухомість була схожа на житло. Тут Суд посилається на рішення Суду Європейського Союзу від 20 січня 2005 року у справі C-464/01, Johann Gruber проти Bay Wa AG. Друге, ще пряміше: «той боржник, який фактично не проживає в нерухомості житлового призначення, не може скористатися перевагами закону про передання майна в рахунок погашення боргу». Квартира, куплена як інвестиція і здана в оренду, випадає з обговорення, навіть якщо в документах написано «житло».

Що змінилося порівняно з попередньою ситуацією

Цим рішенням нічого. Варто, однак, ясно сказати, що змінилося від ухвалення закону, бо цитований у рішенні текст урізаний, і поспішний читач може залишитися з неповним переліком. Суд відтворює вступну частину ст. 4 ч. (1), потім ставить «[…]», пропускаючи пункт a), і повністю цитує лише пункти b) і c), які й оцінює. Решта переліку в рішенні відсутня, але не в законі.

Закон № 77/2016 опублікували в Офіційному віснику Румунії № 330 від 28 квітня 2016 року з чотирма умовами, пунктами від a) до d). Закон № 52/2020, опублікований в Офіційному віснику Румунії № 386 від 13 травня 2020 року, додав п’яту, пункт e), непередбачуваність, і пояснив у ст. 4 ч. (11), коли вона вважається виконаною. Це дві ситуації, кожна зі своєю цифрою. Перша: валютний курс зростає більш ніж на 52,6% між днем підписання договору і днем надсилання повідомлення про передання майна в рахунок погашення боргу. Друга: місячний внесок зростає більш ніж на 50% через підвищення змінної процентної ставки. Ст. 4 ч. (12) вимагає, щоб поріг тримався протягом останніх шести місяців перед повідомленням, а ст. 4 ч. (13) перетворює ці ситуації на неспростовні презумпції, що перекладає тягар доказування на плечі кредитора, який їх заперечує.

Отже, редакція ст. 4 ч. (1), чинна на 2 вересня 2026 року, має п’ять пунктів, а не чотири. Поріг у 250 000 євро з пункту b) є єдиним елементом, який не зрушив зовсім від 28 квітня 2016 року, тобто 3 779 днів, трохи більше ніж десять років і чотири місяці. Закон не містить жодного механізму його оновлення.

Переваги та недоліки

Що це дає позитивного

  • Передбачуваність для тих, хто під порогом. Після Рішення № 807/2025, яким банки намагалися звузити закон, і Рішення № 808/2025, яким боржники намагалися його розширити, обох відхилених того самого дня, норма ст. 4 стабільна з обох напрямків. Процес, розпочатий тепер, уже не чекає відповіді Конституційного Суду з цих питань.
  • Суд підтверджує, що поняття житла не є прогалиною в законі. Хто хоче знати, чи підпадає його нерухомість під Закон № 77/2016, має що прочитати, ст. 2 п. a) Закону № 114/1996, а не лише мінливу практику судів.
  • Рішення зводить в одне місце два фільтри, які люди зазвичай виявляють аж у залі суду: статус споживача і фактичне проживання в нерухомості. Це інформація, яку можна перевірити до того, як наймати адвоката і платити збори.
  • Тих, хто над порогом, не залишають ні з чим. Суд прямо вказує на ст. 1.271 ч. (2) п. a) і b) Цивільного кодексу, а для старих договорів на ст. 969 і ст. 970 Цивільного кодексу 1864 року.

Що залишається проблемою

  • Поріг номінальний і заморожений. 250 000 євро у 2016 році і 250 000 євро у 2026 році не купують ту саму квартиру, але закон поводиться з ними однаково. Що більше минає часу, то менше людей із новими кредитами під нього потрапляє.
  • Альтернативний шлях, на який посилається Суд, не рівноцінний переданню майна в рахунок погашення боргу. Ст. 1.271 Цивільного кодексу веде до адаптації або припинення договору, а не до автоматичного погашення решти боргу переданням нерухомості. Сам Суд пише в параграфі 20, що йдеться про «інші заходи, ніж примусове передання майна в рахунок погашення боргу».
  • Умова фактичного проживання не фігурує ніде в тексті закону. Вона читається лише в рішеннях Суду, і людина, яка читає свій договір і статтю закону, дізнатися про неї самотужки не може.
  • Тривалість. Рішення відповідає на звернення з травня і червня 2022 року і доходить до читача у вересні 2026 року, у справі по суті, зареєстрованій у 2018 році.

Корисні поради

  1. Перевірте передусім суму з договору, а не сьогоднішній залишок. Закон дивиться на те, скільки ви позичили на момент надання, переведене за курсом Національного банку Румунії на день підписання. Якщо тоді ви були нижче еквівалента 250 000 євро, ви залишаєтеся під порогом, хоч би як відтоді зросли курс чи ставка.
  2. Подивіться в договорі, в якій якості ви його підписали. Якщо ви фігуруєте як фізична особа-підприємець, як керівник або як особа вільної професії, є ризик, що вас не вважатимуть споживачем, і тоді вся розмова про поріг стає марною.
  3. Якщо іпотечна нерухомість здана в оренду чи є другим житлом і ви фактично там не проживаєте, готуйтеся до варіанта з Цивільного кодексу, а не до передання майна в рахунок погашення боргу. Суд прямо сказав, що перевага закону в цьому випадку не діє.
  4. Зберіть докази цифр, перш ніж надсилати повідомлення. Для непередбачуваності вам потрібні курс на день підписання договору і курс на день повідомлення, або графік погашення, який показує зростання внеску через змінну ставку, плюс доказ того, що поріг тримався останні шість місяців.
  5. Не плутайте передання майна в рахунок погашення боргу з продажем нерухомості банкові чи з примусовим виконанням. Перше гасить увесь борг, два інші можуть залишити після себе залишок до сплати.
  6. Якщо ви позичили понад 250 000 євро, попросіть адвоката про аналіз за ст. 1.271 Цивільного кодексу, а не за Законом № 77/2016. Це різні процедури, з різними вимогами і різними результатами.

Часті запитання

Що означає, коротко, передання майна в рахунок погашення боргу?
Це процедура, якою людина, що взяла кредит, віддає банкові іпотечну нерухомість і цим гасить усе, що ще винна за тим кредитом, включно з процентами та іншими нарахуваннями. Якщо нерухомість коштує менше за залишок боргу, банк уже не може вимагати різницю.
Що вирішив Конституційний Суд Рішенням № 808/2025?
Він відхилив заперечення про неконституційність як необґрунтоване і встановив, що формулювання «сукупно» зі ст. 4 ч. (1), а також пункти b) і c) тієї самої частини Закону № 77/2016 є конституційними. Рішення ухвалене одностайно і є остаточним.
Чи змінюється для мене щось від 2 вересня 2026 року?
Ні. Рішення про відхилення залишає закон незачепленим. Єдиний практичний ефект у тому, що ту саму критику вже не можна успішно заявити в іншому процесі.
Скільки умов треба виконати, щоб скористатися законом?
П’ять, усі одночасно. Кредитор і боржник із передбачених законом категорій, позичена сума нижче еквівалента 250 000 євро, нерухомість житлового призначення, відсутність остаточного вироку за злочини, пов’язані з кредитом, і виконання умови непередбачуваності. Рішення цитує лише дві з них, бо лише їх було оскаржено.
Як обчислюється поріг у 250 000 євро, якщо я взяв кредит у леях або у швейцарських франках?
Береться фактично позичена сума на момент надання і переводиться за курсом, опублікованим Національним банком Румунії в день, коли ви уклали кредитний договір. Сьогоднішній курс не має значення, як і те, скільки вам ще лишилося платити.
Я позичив більше ніж 250 000 євро. Що я можу зробити?
Суд указує шлях загального права: ст. 1.271 ч. (2) п. a) і b) Цивільного кодексу, яка дозволяє суду адаптувати договір або постановити його припинення, а для договорів за старим регулюванням ст. 969 і ст. 970 Цивільного кодексу 1864 року. Результат не тотожний переданню майна в рахунок погашення боргу, бо борг не гаситься автоматично переданням нерухомості.
Що означає «нерухомість житлового призначення»?
Суд відсилає до ст. 2 п. a) Закону про житло № 114/1996, повторно опублікованого в Офіційному віснику Румунії № 393 від 31 грудня 1997 року, який визначає житло як будівлю, що складається з однієї чи кількох житлових кімнат, із потрібними підсобними приміщеннями, обладнанням і комунікаціями, яка задовольняє потреби проживання особи або сім’ї.
Чи діє закон, якщо квартира здана в оренду або є другим житлом?
Суд відповідає заперечно в параграфі 20: боржник, який фактично не проживає в нерухомості, не може скористатися перевагами закону про передання майна в рахунок погашення боргу. Йому залишається відкритим шлях непередбачуваності з Цивільного кодексу, через адаптацію або припинення договору.
Я взяв кредит для фірми. Чи можу я скористатися законом?
Ні. Закон захищає споживача, тобто того, хто уклав договір поза будь-якою професійною діяльністю і незалежно від неї, на особисті потреби. Хто підписав як власник комерційної, промислової, виробничої, ремісничої чи вільної професійної діяльності, статусу споживача не має.
Що таке умова непередбачуваності, додана у 2020 році?
Закон № 52/2020 ввів пункт e) до ст. 4 ч. (1) і визначив у ст. 4 ч. (11) два пороги: зростання валютного курсу більш ніж на 52,6% від підписання договору до повідомлення, або зростання більш ніж на 50% місячного платіжного зобов’язання через підвищення змінної процентної ставки. Поріг мав триматися протягом останніх шести місяців перед повідомленням.

Аналіз редакції

Найповчальніше в цьому рішенні не саме вирішення, передбачуване після Рішення № 328/2018 і Рішення № 373/2021, а те, що виходить, коли скласти докупи пункт b) ст. 4 ч. (1) з пунктом e), доданим на чотири роки пізніше. Обидва спираються на курс обміну, але в протилежних напрямках. Для порога курс читається один-єдиний раз, у день підписання договору, і залишається там назавжди. Для непередбачуваності той самий курс читається двічі, при підписанні і при повідомленні, а різниця між ними, якщо перевищує 52,6%, відкриває право. Результат для боржника кращий, ніж здається на перший погляд: саме знецінення валюти, яке робить його внесок непосильним, не може виштовхнути його за поріг прийнятності, бо поріг заморожений на даті договору. Кредит у швейцарських франках, еквівалентний 240 000 євро у 2007 році, залишається під порогом і у 2026 році, хоч би як зросла його вартість у леях. Жодна норма не каже цього прямо, але дві разом кажуть.

Друге, що текст показує, не називаючи, це аргумент рівності, яким користується Суд. У параграфі 19 Суд виправдовує поріг тим, що той, хто над 250 000 євро, може піти шляхом загального права. У параграфі 20 той самий Суд визнає, що загальне право пропонує «інші заходи, ніж примусове передання майна в рахунок погашення боргу». Обидва твердження стоять поруч в одному акті. Перше про існування засобу захисту, друге про його зміст, а між ними велика практична різниця: під порогом ключі гасять борг, над порогом договір переписують або розривають, але залишок до сплати сам собою не зникає. Конституційний тест, який тут застосовано, це тест існування, а не рівноцінності, і людям корисно знати це, перш ніж будувати стратегію на припущенні рівності результату.

Третій елемент стосується календаря, і саме він залишає найгіркіший присмак. Районний суд Буфті звернувся до Суду ухвалою від 25 травня 2022 року. Суд ухвалив рішення 16 грудня 2025 року, тобто через 1 301 день. Опублікували рішення аж 2 вересня 2026 року, через 260 днів після ухвалення. Від краю до краю це 1 561 день, понад чотири роки і три місяці, заради відповіді, яка повторює аргументи, сформульовані тим самим Судом у 2018 і у 2021 роках. Справа по суті в Буфті має номер 2.500/94/2018, отже, процес, у якому заявили заперечення, іде дев’ятий календарний рік. Увесь цей час людина з несплаченим внеском і з примусовим виконанням на голові чекала відповіді, про яку розумно було передбачити, якою вона буде.

Що потрібно змінити

  • Індексація порога у 250 000 євро. Цифра не зрушила за 3 779 днів, від 28 квітня 2016 року до 2 вересня 2026 року, а закон не має жодного механізму оновлення. Періодичний перегляд, прив’язаний до індексу цін на житло, зберігав би застосовність закону для тих самих категорій людей, для яких його задумували, замість тихо звужувати його рік за роком.
  • Запис умови фактичного проживання прямо у ст. 4. Це реальна умова, яка вирішує процеси, але існує лише в мотивах рішень Суду. Людина, яка читає свій договір і закон, відкрити її не може. Перенесена в текст закону, вона зекономила б тисячі даремно надісланих повідомлень і стільки ж заперечень з боку банків.
  • Визначення житла через пряме відсилання в Законі № 77/2016. Суд розв’язує проблему, відсилаючи до ст. 2 п. a) Закону № 114/1996, але робить це в мотивах. Відсилання на один рядок у законі закрило б тему для будь-якого суду й усунуло б поширену підставу для заперечень.
  • Граничний строк опублікування рішень Конституційного Суду. 260 днів між ухваленням і опублікуванням означають 260 днів, протягом яких суди судять, не маючи змоги застосувати вже ухвалене вирішення. Законний строк, хай навіть щедрий, у 60 чи 90 днів, зблизив би дію рішення з моментом, коли його фактично ухвалили.
  • Оприлюднення офіційного путівника з п’ятьма умовами, в одному місці. Сьогодні той, хто хоче повний перелік, мусить прочитати Закон № 77/2016, Закон № 52/2020 і щонайменше три рішення Суду. Сторінка Національного органу захисту прав споживачів, із формуляром перевірки, зменшила б кількість спорів більше, ніж ще одне рішення про відхилення.

Оригінальний текст нормативного акта

Наведений нижче текст відтворено румунською мовою, в офіційній опублікованій формі.

Повний текст у формі, опублікованій в Офіційному віснику Румунії

Офіційний вісник Румунії № 739 від 2 вересня 2026 року 16 сторінок PDF, 119 KB акт починається на сторінці 2

Відкрити офіційний PDFЗавантажити PDF

На малих екранах переглядач не відображається. Скористайтеся кнопками вище, щоб відкрити або завантажити файл.

Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для конкретних ситуацій зверніться до ліцензованого адвоката або податкового консультанта.