Le plafond de 250 000 euros pour la dation en paiement reste : la Cour a rejeté la demande de débiteurs

Le plafond de 250 000 euros qui décide qui peut remettre son logement à la banque en échange de la totalité du crédit reste dans la loi. La Cour constitutionnelle a rejeté comme non fondée l’exception soulevée par deux débiteurs dans un procès pendant devant le tribunal d’instance de Buftea et par une troisième débitrice dans un procès pendant devant le tribunal d’instance du secteur 1 de Bucarest, tous trois mécontents que la somme empruntée les tienne hors du champ de la loi n° 77/2016. La décision a été prise lors de la même audience du 16 décembre 2025 au cours de laquelle la Cour a également rejeté la contestation des banques dirigée contre la même loi, par la décision n° 807/2025. Même jour, même loi, deux camps opposés, même réponse : on ne touche pas au texte.

La dation en paiement est le mécanisme par lequel une personne qui ne peut plus payer ses mensualités remet à la banque l’immeuble hypothéqué et se libère, du même coup, de tout ce qu’elle devait encore au titre de ce crédit. Pas seulement d’une partie. Même si le logement vaut aujourd’hui moins que le solde restant dû, la différence ne peut plus être réclamée. C’est là que réside l’attrait de la loi, et c’est de là que viennent aussi les limites que le législateur a posées autour d’elle.

Ces limites sont écrites à l’art. 4 al. (1) de la loi n° 77/2016 et doivent être remplies, dit le texte, « de manière cumulative ». C’est-à-dire toutes, et non l’une au choix. Les auteurs de l’exception ont attaqué trois choses à la fois : l’expression même « de manière cumulative » figurant dans la partie introductive de l’article, la lettre b), qui fixe le plafond de 250 000 euros, et la lettre c), qui exige que l’immeuble ait la destination de logement.

Leur argument était que le plafond crée une discrimination entre des personnes se trouvant dans la même situation. La dépréciation d’un appartement hypothéqué, disaient-ils, frappe de la même manière celui qui a emprunté 200 000 euros et celui qui a emprunté 300 000, il n’y a donc pas de raison de les traiter différemment. Le deuxième argument portait sur la clarté de la loi : nulle part dans la loi n° 77/2016 il n’est écrit ce qu’est un logement, et la formule « dans le but d’acquérir, de construire, d’agrandir, de moderniser, d’aménager ou de réhabiliter un immeuble à destination de logement » laisse, soutenaient-ils, trop de place à l’interprétation.

La Cour a rejeté les deux critiques, en s’appuyant sur ce qu’elle avait déjà dit dans d’autres dossiers. Sur le plafond, elle a repris la décision n° 328 du 10 mai 2018 : un seuil maximal n’est pas une discrimination tant que ceux qui restent au-dessus disposent d’une autre voie légale. Sur la notion de logement, elle a repris la décision n° 373 du 3 juin 2021 : la définition existe, seulement elle ne figure pas dans la loi n° 77/2016, mais à l’art. 2 lit. a) de la loi sur le logement n° 114/1996, republiée au Journal officiel de la Roumanie n° 393 du 31 décembre 1997. Le logement y est défini comme une « construction composée d’une ou de plusieurs pièces d’habitation, avec les dépendances, les équipements et les utilités nécessaires, qui satisfait les besoins de logement d’une personne ou d’une famille ». Quant à « de manière cumulative », la Cour a écrit que l’expression a un contenu clair, précis et prévisible, puisqu’elle ne signifie qu’une seule chose : toutes les conditions, ensemble.

Les présomptions qui établissent l’imprévision ont elles aussi été attaquées séparément, par quatre banques, et la Cour a rejeté cette attaque également, par la décision CCR n° 644/2025.

Les effets concrets

La décision ne change pas une lettre de la loi n° 77/2016. C’est un rejet, non une admission, et son effet pratique est donc de fermer une voie de recours. À compter du 2 septembre 2026, date de sa publication au Journal officiel de la Roumanie, la décision est définitive et généralement obligatoire, conformément à l’art. 147 al. (4) de la Constitution. Concrètement, un juge de n’importe quelle juridiction du pays ne peut plus transmettre à la Cour constitutionnelle la même critique, formulée de la même manière, contre les mêmes textes. Celui qui la soulève à nouveau s’expose à un rejet pour irrecevabilité.

Pour une personne titulaire d’un crédit hypothécaire, la carte reste la suivante. Pour remettre le logement à la banque et se libérer de tout le crédit, elle doit remplir en même temps toutes les conditions de l’art. 4 al. (1) :

La première, lettre a) : le créancier doit être une banque, une institution financière non bancaire ou une personne ayant racheté la créance à celles-ci, et l’emprunteur doit être un consommateur, c’est-à-dire avoir emprunté pour des besoins personnels et non pour son activité professionnelle. La deuxième, lettre b) : la somme empruntée, calculée au moment de l’octroi et au cours de la Banque nationale de Roumanie du jour de la signature du contrat, ne doit pas avoir dépassé l’équivalent en lei de 250 000 euros. La troisième, lettre c) : le crédit doit avoir été souscrit pour acheter, construire, agrandir, moderniser, aménager ou réhabiliter un immeuble à destination de logement, ou bien, quelle qu’en soit la finalité, il doit être garanti par au moins un immeuble ayant la destination de logement. La quatrième, lettre d) : le débiteur ne doit pas avoir été condamné par une décision définitive pour des infractions en lien avec ce crédit. La cinquième, lettre e), ajoutée en 2020 : la condition de l’imprévision doit être remplie.

À cela, la Cour ajoute dans la décision n° 808/2025 deux précisions qui ne se lisent pas dans l’article, mais qui pèsent lourd devant le juge. La première : celui qui a signé le crédit en qualité de titulaire d’une activité commerciale, industrielle, de production, artisanale ou libérale n’a pas la qualité de consommateur et ne peut donc pas se prévaloir de la loi, quelle que soit la ressemblance de l’immeuble avec un logement. La Cour renvoie ici à l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 20 janvier 2005, dans l’affaire C-464/01, Johann Gruber contre Bay Wa AG. La seconde, plus directe encore : « le débiteur qui n’habite pas effectivement dans l’immeuble à usage de logement ne peut pas se prévaloir des bénéfices de la loi sur la dation en paiement ». Un appartement acheté comme placement et donné en location sort du champ, même si les actes portent la mention de logement.

Ce qui change par rapport à la situation antérieure

Par cette décision, rien. Il vaut cependant la peine de dire clairement ce qui a changé depuis l’adoption de la loi, car le texte cité dans la décision est tronqué et un lecteur pressé peut en repartir avec une liste incomplète. La Cour reproduit la partie introductive de l’art. 4 al. (1), puis met « […] » en sautant la lettre a), et ne cite intégralement que les lettres b) et c), celles qu’elle juge. Le reste de la liste manque dans la décision, mais pas dans la loi.

La loi n° 77/2016 a été publiée au Journal officiel de la Roumanie n° 330 du 28 avril 2016 avec quatre conditions, des lettres a) à d). La loi n° 52/2020, publiée au Journal officiel de la Roumanie n° 386 du 13 mai 2020, en a ajouté une cinquième, la lettre e), l’imprévision, et a précisé à l’art. 4 al. (1^1) quand elle est considérée comme remplie. Il y a deux situations, chacune avec son chiffre. La première : le cours de change augmente de plus de 52,6 % entre le jour de la signature du contrat et le jour de l’envoi de la notification de dation en paiement. La seconde : la mensualité augmente de plus de 50 % du fait de la hausse du taux d’intérêt variable. L’art. 4 al. (1^2) exige que le seuil se soit maintenu au cours des six mois précédant la notification, et l’art. 4 al. (1^3) transforme ces situations en présomptions irréfragables, ce qui fait peser la charge de la preuve sur le créancier qui conteste.

La forme en vigueur au 2 septembre 2026 de l’art. 4 al. (1) comporte donc cinq lettres, et non quatre. Le plafond de 250 000 euros de la lettre b) est le seul élément qui n’a pas bougé du tout depuis le 28 avril 2016, soit depuis 3 779 jours, un peu plus de dix ans et quatre mois. La loi ne contient aucun mécanisme d’actualisation de ce montant.

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