Röviden
- Az Alkotmánybíróság egyhangú szavazattal elutasította három adós kérelmét, akik ki akarták venni a törvényből azt a 250 000 eurós felső határt, amely eldönti, ki adhatja át a lakását a banknak, hogy megszabaduljon a hiteltől. A 77/2016. sz. törvény pontosan olyan marad, amilyen volt.
- Ahhoz, hogy valaki a teljesítés helyetti átadást használhassa, ma öt feltételt kell egyszerre teljesítenie, nem négyet. Az 52/2020. sz. törvény felvette az előreláthatatlanságot a 4. cikk (1) bekezdésének listájára, a 250 000 eurós felső határ, a lakáscél, a fogyasztói minőség és a hitellel összefüggő elítélés hiánya mellé.
- Aki a felső határ felett vett fel hitelt, nem marad megoldás nélkül, de az ő megoldása más: a polgári törvénykönyv 1.271. cikke, amely a szerződés kiigazításához vagy megszűnéséhez vezet, nem pedig a tartozás megszűnéséhez a kulcsok átadásával.
Megjelent: romániai Hivatalos Közlöny (Monitorul Oficial) 739. szám, 2026. szeptember 2.
Hatálybalépés: 2026. szeptember 2., a megjelenés napja
A 250 000 eurós felső határ, amely eldönti, ki adhatja át a lakását a banknak a teljes hitelért cserébe, a törvényben marad. Az Alkotmánybíróság megalapozatlanként elutasította azt a kifogást, amelyet két adós emelt a Buftea-i Járásbíróság előtt folyó perben, egy harmadik adós pedig a Bukarest 1. kerületi Járásbírósága előtt folyó perben, mindhárman azt sérelmezve, hogy a felvett összeg kívül tartja őket a 77/2016. sz. törvényen. A döntés ugyanazon a 2025. december 16-i ülésen született, amelyen a testület a 807/2025. sz. határozattal elutasította a bankoknak ugyanezzel a törvénnyel szembeni kifogását is. Ugyanaz a nap, ugyanaz a törvény, két egymással szemben álló tábor, ugyanaz a válasz: a szöveghez nem nyúlnak.
A teljesítés helyetti átadás az a mechanizmus, amellyel az, aki már nem tudja fizetni a törlesztőrészletet, átadja a banknak a jelzáloggal terhelt ingatlant, és ezzel megszabadul mindattól, amivel abból a hitelből még tartozott. Nem csak egy részétől. Még ha a lakás ma kevesebbet is ér, mint a fennmaradó tartozás, a különbözet már nem követelhető. Itt van a törvény vonzereje, és innen jönnek azok a korlátok is, amelyeket a jogalkotó köré épített.
A korlátok a 77/2016. sz. törvény 4. cikkének (1) bekezdésében állnak, és a szöveg szerint „együttesen” kell teljesülniük. Vagyis mindegyiknek, nem egynek tetszés szerint. A kifogás előterjesztői három dolgot támadtak meg egyszerre: magát az „együttesen” fordulatot a cikk bevezető részéből, a b) pontot, amely a 250 000 eurós felső határt rögzíti, és a c) pontot, amely megköveteli, hogy az ingatlan lakáscélú legyen.
Az érvük az volt, hogy a felső határ hátrányos megkülönböztetést teremt az azonos helyzetben lévő emberek között. Egy jelzáloggal terhelt lakás értékvesztése, mondták, ugyanúgy sújtja azt, aki 200 000 eurót vett fel, és azt, aki 300 000-et, tehát nincs ok arra, hogy eltérően kezeljék őket. A második érv a törvény világosságát érintette: a 77/2016. sz. törvényben sehol nem áll, mi számít lakásnak, a „lakáscélú ingatlan megszerzése, építése, bővítése, korszerűsítése, felújítása, helyreállítása céljából” fordulat pedig szerintük túl sok teret hagy az értelmezésnek.
A testület mindkét kifogást elutasította, arra támaszkodva, amit más ügyekben már kimondott. A felső határ kérdésében megismételte a 2018. május 10-i, 328. sz. határozatot: egy maximumérték nem hátrányos megkülönböztetés mindaddig, amíg azoknak, akik fölötte maradnak, más törvényes út áll nyitva. A lakás fogalmában megismételte a 2021. június 3-i, 373. sz. határozatot: a meghatározás létezik, csak nem a 77/2016. sz. törvényben, hanem a 114/1996. sz. lakástörvény 2. cikkének a) pontjában, amelyet a romániai Hivatalos Közlöny 1997. december 31-i, 393. számában közöltek újra. Ott a lakás „egy vagy több lakószobából, a szükséges mellékhelyiségekkel, felszereltséggel és közművekkel álló építmény, amely kielégíti egy személy vagy egy család lakhatási igényeit”. Az „együttesen” fordulatról pedig a testület azt írta, hogy a tartalma világos, pontos és előrelátható, mert egyetlen dolgot jelent: minden feltételt, együtt.
Magukat az előreláthatatlanságot igazoló vélelmeket négy bank külön is megtámadta, és az Alkotmánybíróság ezt a támadást is elutasította a 644/2025. sz. határozatával.
Milyen hatásokkal jár
A határozat egyetlen betűt sem változtat a 77/2016. sz. törvényen. Elutasítás, nem helyt adás, tehát a gyakorlati hatása az, hogy lezár egy jogorvoslati utat. 2026. szeptember 2-tól, a romániai Hivatalos Közlönyben való megjelenés napjától a határozat végleges és általánosan kötelező, az Alkotmány 147. cikkének (4) bekezdése szerint. Konkrétan: az ország bármely bíróságán ítélkező bíró nem küldheti többé az Alkotmánybíróság elé ugyanazt a kifogást, ugyanúgy megfogalmazva, ugyanazokkal a szövegekkel szemben. Aki mégis felveti, az elfogadhatatlanként való elutasítást kockáztatja.
Egy jelzáloghitellel rendelkező ember számára a térkép a következő marad. Ahhoz, hogy a lakást a banknak adja, és megszabaduljon a teljes hiteltől, egyszerre kell teljesítenie a 4. cikk (1) bekezdésének valamennyi feltételét:
Az első, az a) pont: a hitelező bank, nem banki pénzügyi intézmény vagy olyan valaki legyen, aki tőlük vásárolta meg a követelést, a hitelfelvevő pedig fogyasztó legyen, vagyis személyes szükségletre vett fel hitelt, ne az üzleti tevékenységére. A második, a b) pont: a felvett összeg, a folyósításkori értéken és a Román Nemzeti Banknak a szerződéskötés napján érvényes árfolyamán számolva, ne haladja meg a 250 000 euró lej-egyenértékét. A harmadik, a c) pont: a hitelt lakáscélú ingatlan vásárlására, építésére, bővítésére, korszerűsítésére, felújítására vagy helyreállítására vették fel, vagy pedig, bármire is vették fel, legalább egy lakáscélú ingatlan biztosítja. A negyedik, a d) pont: az adóst ne ítélték volna el jogerős határozattal az adott hitellel összefüggő bűncselekményért. Az ötödik, az e) pont, amelyet 2020-ban tettek hozzá: teljesüljön az előreláthatatlanság feltétele.
Ezekhez a testület a 808/2025. sz. határozatban két olyan pontosítást tesz hozzá, amely nem olvasható ki a cikkből, de a bíróság előtt nagy súllyal esik latba. Az első: aki kereskedelmi, ipari, termelő, kézműves vagy szabadfoglalkozású tevékenység jogosultjaként írta alá a hitelszerződést, nem minősül fogyasztónak, tehát nem használhatja a törvényt, bármennyire is lakásra hasonlít az ingatlan. Itt a testület az Európai Unió Bíróságának 2005. január 20-i, C-464/01. sz. Johann Gruber kontra Bay Wa AG ügyben hozott ítéletére hivatkozik. A második, és még közvetlenebb: „az az adós, aki ténylegesen nem lakik a lakáscélú ingatlanban, nem hivatkozhat a teljesítés helyetti átadásról szóló törvény kedvezményeire”. Egy befektetésként vásárolt és bérbe adott lakás kiesik a körből, még ha a papírokon lakás is szerepel.
Mi változott a korábbi helyzethez képest
Ezzel a határozattal semmi. Érdemes viszont világosan megmondani, mi változott a törvény elfogadása óta, mert a határozatban idézett szöveg csonka, és egy elhamarkodott olvasó hiányos listával maradhat. A testület a 4. cikk (1) bekezdésének bevezető részét idézi, majd „[…]” jelet tesz, átugorva az a) pontot, és csak a b) és c) pontot idézi teljes egészében, azokat, amelyeket elbírál. A lista többi része hiányzik a határozatból, de nem hiányzik a törvényből.
A 77/2016. sz. törvény a romániai Hivatalos Közlöny 2016. április 28-i, 330. számában jelent meg, négy feltétellel, az a)-tól a d) pontig. Az 52/2020. sz. törvény, amely a romániai Hivatalos Közlöny 2020. május 13-i, 386. számában jelent meg, hozzátett egy ötödiket, az e) pontot, az előreláthatatlanságot, és a 4. cikk (1^1) bekezdésében megmagyarázta, mikor tekintendő teljesítettnek. Két helyzetről van szó, mindegyiknek megvan a maga száma. Az első: az árfolyam több mint 52,6 százalékkal emelkedik a szerződéskötés napja és a teljesítés helyetti átadásról szóló értesítés megküldésének napja között. A második: a havi törlesztőrészlet több mint 50 százalékkal nő a változó kamatláb emelkedése miatt. A 4. cikk (1^2) bekezdése megköveteli, hogy a küszöb fennmaradjon az értesítést megelőző utolsó hat hónapban, a 4. cikk (1^3) bekezdése pedig megdönthetetlen vélelemmé alakítja ezeket a helyzeteket, ami a bizonyítási terhet az azt vitató hitelező vállára helyezi.
A 4. cikk (1) bekezdésének 2026. szeptember 2-án hatályos formájában tehát öt pont van, nem négy. A b) pont szerinti 250 000 eurós felső határ az egyetlen elem, amely 2016. április 28. óta, vagyis 3 779 napja, valamivel több mint tíz éve és négy hónapja egyáltalán nem mozdult. A törvény semmilyen mechanizmust nem tartalmaz a frissítésére.
Előnyök és hátrányok
Mi a jó benne
- Kiszámíthatóság a felső határ alatt lévőknek. A 807/2025. sz. határozat után, amellyel a bankok próbálták szűkíteni a törvényt, és a 808/2025. sz. határozat után, amellyel az adósok próbálták tágítani, mindkettőt ugyanazon a napon elutasítva, a 4. cikk szövege mindkét irányból stabil. Egy most induló pernek már nem kell választ várnia az Alkotmánybíróságtól ezekben a kérdésekben.
- A testület megerősíti, hogy a lakás fogalma nem lyuk a törvényben. Aki tudni akarja, a 77/2016. sz. törvény alá esik-e az ingatlana, elolvashat egy szöveget, a 114/1996. sz. törvény 2. cikkének a) pontját, nem csak a bíróságok változó gyakorlatára van utalva.
- A határozat egy helyre gyűjt két olyan szűrőt, amelyet az emberek rendszerint csak a tárgyalóteremben fedeznek fel: a fogyasztói minőséget és az ingatlanban való tényleges lakást. Ez olyan információ, amely ügyvéd fogadása és illetékek befizetése előtt ellenőrizhető.
- A felső határ felettiek nem maradnak semmi nélkül. A testület kifejezetten megjelöli a polgári törvénykönyv 1.271. cikke (2) bekezdésének a) és b) pontját, a régi szerződésekre pedig az 1864-es polgári törvénykönyv 969. és 970. cikkét.
Mi marad probléma
- A felső határ névleges és befagyasztott. 250 000 euró 2016-ban és 250 000 euró 2026-ban nem ugyanazt a lakást veszi meg, a törvény mégis azonosan kezeli őket. Minél több idő telik el, annál kevesebb új hitelfelvevő fér be alá.
- Az a másik út, amelyre a testület hivatkozik, nem egyenértékű a teljesítés helyetti átadással. A polgári törvénykönyv 1.271. cikke a szerződés kiigazításához vagy megszűnéséhez vezet, nem a fennmaradó tartozás automatikus megszűnéséhez az ingatlan átadásával. Maga a testület írja a 20. bekezdésben, hogy „a kényszerű teljesítés helyetti átadástól eltérő intézkedésekről” van szó.
- A tényleges lakás feltétele sehol nem szerepel a törvény szövegében. Csak a testület határozataiból olvasható ki, az az ember pedig, aki elolvassa a szerződését és a törvénycikket, sehogyan sem tudhat róla.
- Az időtartam. A határozat 2022 májusi és júniusi megkeresésekre válaszol, és 2026 szeptemberében jut el az olvasóhoz, egy 2018-ban iktatott alapügyben.
Hasznos tanácsok
- Először a szerződésben szereplő összeget nézze meg, ne a mai tartozását. A törvény azt nézi, mennyit vett fel a folyósításkor, a Román Nemzeti Banknak a szerződéskötés napján érvényes árfolyamára átszámítva. Ha akkor 250 000 euró egyenértéke alatt volt, a felső határ alatt marad, akármennyit is emelkedett azóta az árfolyam vagy a kamat.
- Nézze meg a szerződésben, milyen minőségben írta alá. Ha engedélyezett magánvállalkozóként, ügyvezetőként vagy szabadfoglalkozású tevékenység jogosultjaként szerepel, azt kockáztatja, hogy nem tekintik fogyasztónak, és akkor a felső határról szóló egész vita fölöslegessé válik.
- Ha a jelzáloggal terhelt ingatlan bérbe van adva vagy második otthonként szolgál, és nem lakik ott ténylegesen, készüljön a polgári törvénykönyv szerinti változatra, ne a teljesítés helyetti átadásra. A testület kifejezetten kimondta, hogy a törvény kedvezménye ebben az esetben nem alkalmazandó.
- Gyűjtse össze a számok bizonyítékait, mielőtt elküldi az értesítést. Az előreláthatatlansághoz szüksége lesz a szerződéskötés napján és az értesítés napján érvényes árfolyamra, vagy a törlesztési ütemtervre, amely megmutatja a részlet emelkedését a változó kamatláb miatt, plusz annak igazolására, hogy a küszöb az utolsó hat hónapban fennmaradt.
- Ne keverje össze a teljesítés helyetti átadást az ingatlan banknak való eladásával vagy a végrehajtással. Az első az egész tartozást megszünteti, a másik kettő után maradhat fizetnivaló.
- Ha 250 000 eurónál többet vett fel, kérjen az ügyvédjétől a polgári törvénykönyv 1.271. cikkére épülő elemzést, ne a 77/2016. sz. törvényre épülőt. Ezek különböző eljárások, különböző kérelmekkel és különböző eredményekkel.
Gyakori kérdések
Mit jelent röviden a teljesítés helyetti átadás?
Mit döntött az Alkotmánybíróság a 808/2025. sz. határozattal?
Változik nekem valami 2026. szeptember 2-tól?
Hány feltételt kell teljesíteni ahhoz, hogy használhassam a törvényt?
Hogyan számolják a 250 000 eurós felső határt, ha lejben vagy svájci frankban vettem fel a hitelt?
Több mint 250 000 eurót vettem fel. Mit tehetek?
Mit jelent a „lakáscélú ingatlan”?
Alkalmazható a törvény, ha a lakás bérbe van adva vagy második otthon?
A cégemre vettem fel a hitelt. Használhatom a törvényt?
Mi az előreláthatatlanság feltétele, amelyet 2020-ban tettek hozzá?
A szerkesztőség elemzése
A határozat leginstruktívabb része nem a döntés, amely a 328/2018. sz. és a 373/2021. sz. határozat után előrelátható volt, hanem az, ami akkor derül ki, ha a 4. cikk (1) bekezdésének b) pontját egymás mellé tesszük a négy évvel később hozzáadott e) ponttal. Mindkettő az árfolyamra támaszkodik, de ellentétes irányban. A felső határnál az árfolyamot egyetlen egyszer olvassák le, a szerződéskötés napján, és ott is marad örökre. Az előreláthatatlanságnál ugyanazt az árfolyamot kétszer olvassák le, aláíráskor és értesítéskor, a kettő közötti különbség pedig, ha meghaladja az 52,6 százalékot, megnyitja a jogot. Az eredmény jobb az adósnak, mint amilyennek első pillantásra látszik: éppen az a pénzromlás, amely a törlesztőrészletét elviselhetetlenné teszi, nem tudja átlökni a jogosultsági felső határon, mert a felső határ a szerződés napjához van fagyasztva. Egy 2007-ben 240 000 euró egyenértékű svájci frank hitel 2026-ban is a küszöb alatt marad, akármennyit is nőtt a lejben számított értéke. Ezt egyetlen rendelkezés sem mondja ki kifejezetten, de a kettő együtt kimondja.
A második dolog, amelyet a szöveg megmutat anélkül, hogy megnevezné, a testület egyenlőségi érve. A 19. bekezdésben a testület azzal indokolja a felső határt, hogy aki 250 000 euró felett van, mehet az általános jog útján. A 20. bekezdésben ugyanez a testület elismeri, hogy az általános jog „a kényszerű teljesítés helyetti átadástól eltérő intézkedéseket” kínál. A két állítás egymás mellett áll ugyanabban az aktusban. Az első a jogorvoslat létezéséről szól, a második annak tartalmáról, közöttük pedig nagy a gyakorlati különbség: a felső határ alatt a kulcsok megszüntetik a tartozást, a felső határ felett a szerződést újraírják vagy felbontják, de a fennmaradó fizetnivaló nem tűnik el magától. Az alkalmazott alkotmányossági teszt a létezés tesztje, nem az egyenértékűségé, és hasznos, ha az emberek ezt tudják, mielőtt egy feltételezett eredménybeli egyenlőségre építenek stratégiát.
A harmadik elem a naptárhoz kötődik, és ez hagyja a legkeserűbb ízt. A Buftea-i Járásbíróság a 2022. május 25-i végzésével kereste meg a testületet. A testület 2025. december 16-án hozott döntést, vagyis 1 301 nap múlva. A határozat pedig csak 2026. szeptember 2-án jelent meg, a meghozataltól számított 260 nap múlva. Elejétől a végéig 1 561 nap, több mint négy év és három hónap, olyan válaszért, amely ugyanennek a testületnek a 2018-ban és 2021-ben megfogalmazott érveit ismétli. A buftea-i alapügy száma 2.500/94/2018, tehát az a per, amelyben a kifogást felvetették, a kilencedik naptári évében jár. Mindeközben egy ember, akinek a részlete kifizetetlen és a végrehajtás a nyakán van, olyan válaszra várt, amelyről ésszerűen tudni lehetett, mi lesz.
Mit kellene megváltoztatni
- A 250 000 eurós felső határ indexálása. A szám 3 779 napja nem mozdult, 2016. április 28-tól 2026. szeptember 2-ig, a törvényben pedig nincs semmilyen frissítési mechanizmus. Egy időszakos, a lakásárindexhez kötött felülvizsgálat megőrizné a törvény alkalmazhatóságát ugyanazokra az emberekre, akikre kitalálták, ahelyett hogy évről évre csendben szűkítené.
- A tényleges lakás feltételének beírása közvetlenül a 4. cikkbe. Ez valódi feltétel, amely pereket dönt el, de csak a testület határozatainak indokolásában létezik. Az az ember, aki elolvassa a szerződését és a törvényt, sehogyan sem fedezheti fel. A törvény szövegébe átemelve több ezer hiába elküldött értesítést és ugyanannyi banki kifogást takarítana meg.
- A lakás meghatározása kifejezett utalással a 77/2016. sz. törvényben. A testület úgy oldja meg a problémát, hogy a 114/1996. sz. törvény 2. cikkének a) pontjára utal, de ezt az indokolásban teszi. Egy egysoros utalás a törvényben minden bíróság számára lezárná a kérdést, és megszüntetne egy visszatérő kifogási okot.
- Legfeljebb ennyi idő telhessen el az Alkotmánybíróság határozatainak megjelenéséig. A meghozatal és a megjelenés közötti 260 nap 260 olyan napot jelent, amelyen a bíróságok úgy ítélkeznek, hogy nem alkalmazhatnak egy már meghozott döntést. Egy törvényes határidő, akár nagyvonalú, 60 vagy 90 napos, összehangolná a határozat hatályát azzal a pillanattal, amelyben ténylegesen megszületett.
- Az öt feltételt egyetlen helyen összefoglaló hivatalos útmutató közzététele. Ma annak, aki a teljes listát akarja, el kell olvasnia a 77/2016. sz. törvényt, az 52/2020. sz. törvényt és legalább három alkotmánybírósági határozatot. Az Országos Fogyasztóvédelmi Hatóság egyetlen oldala, ellenőrző űrlappal, több pert előzne meg, mint még egy elutasító határozat.
A jogi aktus eredeti szövege
Az alábbi szöveg románul szerepel, a hivatalos közzétett formában.
A teljes szöveg a romániai Hivatalos Közlönyben megjelent formában
Romániai Hivatalos Közlöny 739. szám, 2026. szeptember 2. 16 oldal PDF, 119 KB a jogi aktus a(z) 2. oldalon kezdődik
A hivatalos PDF megnyitásaPDF letöltése
Kis képernyőn a megjelenítő nem látszik. A fenti gombokkal nyithatod meg vagy töltheted le a fájlt.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét helyzetekben forduljon ügyvédhez vagy engedéllyel rendelkező adótanácsadóhoz.