En resumen

  • El Tribunal Constitucional ha desestimado, por unanimidad de votos, la pretensión de tres deudores de sacar de la ley el límite de 250.000 euros que decide quién puede entregar la vivienda al banco para librarse del crédito. La Ley n.º 77/2016 queda exactamente como estaba.
  • Para usar la dación en pago, hoy una persona tiene que cumplir cinco condiciones a la vez, no cuatro. La Ley n.º 52/2020 añadió la imprevisión a la lista del art. 4 apdo. (1), junto al límite de 250.000 euros, el destino de vivienda, la condición de consumidor y la ausencia de una condena relacionada con el crédito.
  • Quien pidió prestado por encima del límite no se queda sin salida, pero su salida es otra: el art. 1.271 del Código civil, que lleva a la adaptación o a la extinción del contrato, no a la cancelación de la deuda entregando las llaves.
Acto: Decisión CCR n.º 808 de 16 de diciembre de 2025
Publicado: Boletín Oficial de Rumanía (Monitorul Oficial) n.º 739 de 2 de septiembre de 2026
Entrada en vigor: 2 de septiembre de 2026, fecha de publicación

El límite de 250.000 euros que decide quién puede entregar la vivienda al banco a cambio de todo el crédito sigue en la ley. El Tribunal Constitucional ha desestimado por infundada la cuestión planteada por dos deudores en un proceso del Juzgado de Primera Instancia de Buftea y por una tercera deudora en un proceso del Juzgado de Primera Instancia del Sector 1 de Bucarest, los tres descontentos porque la suma que pidieron prestada los deja fuera de la Ley n.º 77/2016. La decisión se tomó en la misma sesión de 16 de diciembre de 2025 en la que el Tribunal desestimó también la impugnación de los bancos contra esa misma ley, mediante la Decisión n.º 807/2025. El mismo día, la misma ley, dos bandos opuestos, la misma respuesta: el texto no se toca.

La dación en pago es el mecanismo por el que una persona que ya no puede pagar la cuota entrega al banco el inmueble hipotecado y, con él, se libra de todo lo que aún debía de aquel crédito. No solo de una parte. Aunque la vivienda valga hoy menos que el saldo pendiente, la diferencia ya no se puede reclamar. Ahí está el atractivo de la ley, y de ahí vienen también los límites que el legislador puso a su alrededor.

Los límites están escritos en el art. 4 apdo. (1) de la Ley n.º 77/2016 y deben cumplirse, dice el texto, «de forma acumulativa». Es decir, todos, no uno a elegir. Los autores de la cuestión impugnaron tres cosas a la vez: la propia expresión «de forma acumulativa» del encabezamiento del artículo, la letra b), que fija el límite de 250.000 euros, y la letra c), que exige que el inmueble tenga destino de vivienda.

Su argumento fue que el límite crea una discriminación entre personas que están en la misma situación. La pérdida de valor de un piso hipotecado, decían, golpea igual a quien pidió prestados 200.000 euros y a quien pidió 300.000, de modo que no hay razón para tratarlos de forma distinta. El segundo argumento se refería a la claridad de la ley: en ningún sitio de la Ley n.º 77/2016 se dice qué es una vivienda, y la fórmula «con el fin de adquirir, construir, ampliar, modernizar, acondicionar o rehabilitar un inmueble con destino de vivienda» deja, sostenían, demasiado margen de interpretación.

El Tribunal ha rechazado las dos críticas, apoyándose en lo que ya había dicho en otros asuntos. Sobre el límite, ha retomado la Decisión n.º 328 de 10 de mayo de 2018: un tope máximo no es una discriminación mientras quienes se quedan por encima tengan abierta otra vía legal. Sobre la noción de vivienda, ha retomado la Decisión n.º 373 de 3 de junio de 2021: la definición existe, solo que no en la Ley n.º 77/2016, sino en el art. 2 letra a) de la Ley de la vivienda n.º 114/1996, publicada de nuevo en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 393 de 31 de diciembre de 1997. Allí, la vivienda es la «construcción compuesta por una o varias habitaciones, con las dependencias, el equipamiento y los suministros necesarios, que satisface las necesidades de habitación de una persona o de una familia». En cuanto a «de forma acumulativa», el Tribunal ha escrito que la expresión tiene un contenido claro, preciso y previsible, porque significa una sola cosa: todas las condiciones, juntas.

Las propias presunciones que acreditan la imprevisión fueron impugnadas por separado por cuatro bancos, y el Tribunal rechazó también ese ataque, mediante la Decisión CCR n.º 644/2025.

Los efectos que produce

La decisión no cambia ni una letra de la Ley n.º 77/2016. Es una desestimación, no una estimación, de modo que su efecto práctico es cerrar una vía de impugnación. Desde el 2 de septiembre de 2026, la fecha de publicación en el Boletín Oficial de Rumanía, la decisión es firme y de obligado cumplimiento general, con arreglo al art. 147 apdo. (4) de la Constitución. En concreto, un juez de cualquier órgano judicial del país ya no puede remitir al Tribunal Constitucional la misma crítica, formulada igual, contra los mismos textos. Quien la plantee de nuevo se arriesga a una desestimación por inadmisible.

Para una persona con un crédito hipotecario, el mapa queda así. Para entregar la vivienda al banco y librarse de todo el crédito, tiene que cumplir al mismo tiempo todas las condiciones del art. 4 apdo. (1):

La primera, la letra a): que el acreedor sea un banco, una entidad financiera no bancaria o alguien que haya comprado el crédito a estos, y que quien pidió el préstamo sea consumidor, es decir, que lo pidiera para necesidades personales y no para su negocio. La segunda, la letra b): que la suma prestada, calculada en el momento de la concesión y al cambio del Banco Nacional de Rumanía del día de la firma del contrato, no haya superado el equivalente en lei de 250.000 euros. La tercera, la letra c): que el crédito se pidiera para comprar, construir, ampliar, modernizar, acondicionar o rehabilitar un inmueble con destino de vivienda o, sea cual sea el fin para el que se pidiera, que esté garantizado con al menos un inmueble con destino de vivienda. La cuarta, la letra d): que el deudor no haya sido condenado por resolución firme por delitos relacionados con ese crédito. La quinta, la letra e), añadida en 2020: que se cumpla la condición de imprevisión.

A eso, el Tribunal añade en la Decisión n.º 808/2025 dos precisiones que no se leen en el artículo, pero que pesan mucho ante los tribunales. La primera: quien firmó el crédito como titular de una actividad comercial, industrial, de producción, artesanal o liberal no tiene la condición de consumidor, de modo que no puede usar la ley, por mucho que el inmueble se parezca a una vivienda. Aquí el Tribunal se remite a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 20 de enero de 2005, en el asunto C-464/01, Johann Gruber contra Bay Wa AG. La segunda, y aún más directa: «aquel deudor que no vive efectivamente en el inmueble de vivienda no puede acogerse a los beneficios de la ley de dación en pago». Un piso comprado como inversión y alquilado queda fuera, aunque en los papeles ponga vivienda.

Qué ha cambiado respecto de la situación anterior

Con esta decisión, nada. Merece la pena decir con claridad, sin embargo, qué ha cambiado desde que se aprobó la ley, porque el texto citado en la decisión está recortado y un lector con prisa puede quedarse con una lista incompleta. El Tribunal reproduce el encabezamiento del art. 4 apdo. (1) y luego pone «[…]», saltándose la letra a), y cita íntegras solo las letras b) y c), que son las que juzga. El resto de la lista falta en la decisión, pero no en la ley.

La Ley n.º 77/2016 se publicó en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 330 de 28 de abril de 2016 con cuatro condiciones, las letras a) a d). La Ley n.º 52/2020, publicada en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 386 de 13 de mayo de 2020, añadió una quinta, la letra e), la imprevisión, y explicó en el art. 4 apdo. (1^1) cuándo se considera cumplida. Son dos supuestos, cada uno con su cifra. El primero: el tipo de cambio sube más de un 52,6% entre el día de la firma del contrato y el día en que se envía la notificación de dación en pago. El segundo: la cuota mensual sube más de un 50% por el aumento del interés variable. El art. 4 apdo. (1^2) exige que el umbral se haya mantenido en los seis meses anteriores a la notificación, y el art. 4 apdo. (1^3) convierte esos supuestos en presunciones absolutas, lo que traslada la carga de la prueba a los hombros del acreedor que las discuta.

Así pues, la forma vigente a 2 de septiembre de 2026 del art. 4 apdo. (1) tiene cinco letras, no cuatro. El límite de 250.000 euros de la letra b) es el único elemento que no se ha movido nada desde el 28 de abril de 2016, es decir, desde hace 3.779 días, poco más de diez años y cuatro meses. La ley no contiene ningún mecanismo para actualizarlo.

Ventajas y desventajas

Lo que mejora

  • Previsibilidad para los que están por debajo del límite. Tras la Decisión n.º 807/2025, con la que los bancos intentaron estrechar la ley, y la Decisión n.º 808/2025, con la que los deudores intentaron ensancharla, ambas desestimadas el mismo día, el texto del art. 4 es estable desde las dos direcciones. Un proceso que empiece ahora ya no tiene que esperar una respuesta del Tribunal Constitucional sobre estas cuestiones.
  • El Tribunal confirma que la noción de vivienda no es un agujero en la ley. Quien quiera saber si su inmueble entra en la Ley n.º 77/2016 tiene un texto que leer, el art. 2 letra a) de la Ley n.º 114/1996, y no solo la práctica variable de los tribunales.
  • La decisión reúne en un solo lugar dos filtros que la gente suele descubrir en la sala de vistas: la condición de consumidor y el hecho de vivir efectivamente en el inmueble. Es información que se puede comprobar antes de contratar a un abogado y de pagar tasas.
  • Los que están por encima del límite no se quedan sin nada. El Tribunal señala expresamente el art. 1.271 apdo. (2) letras a) y b) del Código civil y, para los contratos antiguos, los art. 969 y 970 del Código civil de 1864.

Lo que sigue siendo un problema

  • El límite es nominal y está congelado. 250.000 euros en 2016 y 250.000 euros en 2026 no compran el mismo piso, pero la ley los trata igual. Cuanto más tiempo pasa, menos personas con créditos nuevos quedan por debajo.
  • La vía alternativa que invoca el Tribunal no equivale a la dación en pago. El art. 1.271 del Código civil lleva a la adaptación o a la extinción del contrato, no a la cancelación automática del resto de la deuda con la entrega del inmueble. El propio Tribunal escribe, en el párrafo 20, que se trata de «otras medidas distintas de la dación en pago forzosa».
  • La condición de vivir efectivamente en el inmueble no aparece en ningún sitio del texto de la ley. Solo se lee en las decisiones del Tribunal, y una persona que lee su contrato y el artículo de la ley no tiene manera de enterarse por su cuenta.
  • La duración. La decisión responde a unos planteamientos de mayo y junio de 2022 y llega al lector en septiembre de 2026, en un asunto de fondo registrado en 2018.

Consejos prácticos

  1. Compruebe primero la suma del contrato, no el saldo de hoy. La ley mira cuánto pidió prestado en el momento de la concesión, convertido al cambio del Banco Nacional de Rumanía del día de la firma. Si entonces estaba por debajo del equivalente de 250.000 euros, sigue por debajo del límite por mucho que hayan subido después el cambio o el interés.
  2. Mire en el contrato en qué condición firmó. Si figura como persona física autorizada, como administrador o como titular de una actividad liberal, corre el riesgo de que no se le considere consumidor, y entonces toda la discusión sobre el límite deja de servir.
  3. Si el inmueble hipotecado está alquilado o es su segunda casa y no vive efectivamente allí, prepárese para la vía del Código civil, no para la dación en pago. El Tribunal ha dicho de forma expresa que el beneficio de la ley no se aplica en ese caso.
  4. Reúna la prueba de las cifras antes de enviar la notificación. Para la imprevisión necesita el cambio del día de la firma del contrato y el cambio del día de la notificación, o el cuadro de amortización que muestre el aumento de la cuota por el interés variable, más la prueba de que el umbral se mantuvo en los seis meses anteriores.
  5. No confunda la dación en pago con la venta del inmueble al banco ni con la ejecución forzosa. La primera cancela toda la deuda, las otras dos pueden dejar detrás un resto por pagar.
  6. Si pidió prestados más de 250.000 euros, pida a su abogado un análisis sobre el art. 1.271 del Código civil, no sobre la Ley n.º 77/2016. Son procedimientos distintos, con pretensiones distintas y con resultados distintos.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa, en pocas palabras, la dación en pago?
Es el procedimiento por el que una persona que ha pedido un crédito entrega al banco el inmueble hipotecado y, con ello, cancela todo lo que aún debe de ese crédito, incluidos los intereses y los demás accesorios. Si el inmueble vale menos que el saldo pendiente, el banco ya no puede reclamar la diferencia.
¿Qué ha decidido el Tribunal Constitucional en la Decisión n.º 808/2025?
Ha desestimado por infundada la cuestión de inconstitucionalidad y ha declarado que la expresión «de forma acumulativa» del art. 4 apdo. (1), así como las letras b) y c) de ese mismo apartado de la Ley n.º 77/2016, son constitucionales. La decisión se tomó por unanimidad de votos y es firme.
¿Cambia algo para mí a partir del 2 de septiembre de 2026?
No. Una decisión desestimatoria deja la ley intacta. El único efecto práctico es que las mismas críticas ya no se pueden plantear con éxito en otro proceso.
¿Cuántas condiciones hay que cumplir para poder usar la ley?
Cinco, todas al mismo tiempo. Acreedor y deudor de las categorías previstas por la ley, suma prestada por debajo del equivalente de 250.000 euros, inmueble con destino de vivienda, ausencia de condena firme por delitos relacionados con el crédito y cumplimiento de la condición de imprevisión. La decisión cita solo dos de ellas, porque solo esas fueron impugnadas.
¿Cómo se calcula el límite de 250.000 euros si pedí el crédito en lei o en francos suizos?
Se toma la suma efectivamente prestada en el momento de la concesión y se convierte al cambio publicado por el Banco Nacional de Rumanía el día en que firmó el contrato de crédito. No cuenta el cambio de hoy ni cuánto le queda por pagar.
He pedido prestado más de 250.000 euros. ¿Qué puedo hacer?
El Tribunal señala la vía del derecho común: el art. 1.271 apdo. (2) letras a) y b) del Código civil, que permite al tribunal adaptar el contrato o acordar su extinción y, para los contratos regidos por la normativa antigua, los art. 969 y 970 del Código civil de 1864. El resultado no es idéntico al de la dación en pago, porque la deuda no se cancela automáticamente con la entrega del inmueble.
¿Qué significa «inmueble con destino de vivienda»?
El Tribunal se remite al art. 2 letra a) de la Ley de la vivienda n.º 114/1996, publicada de nuevo en el Boletín Oficial de Rumanía n.º 393 de 31 de diciembre de 1997, que define la vivienda como una construcción compuesta por una o varias habitaciones, con las dependencias, el equipamiento y los suministros necesarios, que satisface las necesidades de habitación de una persona o de una familia.
¿Se aplica la ley si el piso está alquilado o es la segunda casa?
El Tribunal responde que no en el párrafo 20: el deudor que no vive efectivamente en el inmueble no puede acogerse a los beneficios de la ley de dación en pago. Le queda abierta la vía de la imprevisión del Código civil, con la adaptación o la extinción del contrato.
Pedí el crédito para la empresa. ¿Puedo usar la ley?
No. La ley protege al consumidor, es decir, a quien contrató al margen y con independencia de cualquier actividad profesional, para necesidades personales. Quien firmó como titular de una actividad comercial, industrial, de producción, artesanal o liberal no tiene la condición de consumidor.
¿Qué es la condición de imprevisión, añadida en 2020?
La Ley n.º 52/2020 introdujo la letra e) en el art. 4 apdo. (1) y definió en el art. 4 apdo. (1^1) dos umbrales: una subida del tipo de cambio de más del 52,6% desde la firma del contrato hasta la notificación, o una subida de más del 50% de la obligación mensual de pago por el aumento del interés variable. El umbral debe haberse mantenido en los seis meses anteriores a la notificación.

Análisis de la redacción

Lo más instructivo de esta decisión no es la solución, previsible después de la Decisión n.º 328/2018 y de la Decisión n.º 373/2021, sino lo que ocurre cuando se pone la letra b) del art. 4 apdo. (1) al lado de la letra e), añadida cuatro años más tarde. Las dos se apoyan en el tipo de cambio, pero en sentidos opuestos. Para el límite, el cambio se lee una sola vez, el día de la firma del contrato, y ahí se queda para siempre. Para la imprevisión, ese mismo cambio se lee dos veces, en la firma y en la notificación, y la diferencia entre ambas, si pasa del 52,6%, abre el derecho. El resultado es mejor para el deudor de lo que parece a primera vista: justamente la depreciación de la moneda que le hace la cuota insoportable no puede empujarlo por encima del límite de acceso, porque el límite está congelado en la fecha del contrato. Un crédito en francos suizos de 240.000 euros equivalentes en 2007 sigue por debajo del umbral también en 2026, por mucho que haya crecido su valor en lei. Ninguna disposición lo dice de forma expresa, pero las dos juntas lo dicen.

Lo segundo que el texto muestra sin nombrarlo es el argumento de igualdad del Tribunal. En el párrafo 19, el Tribunal justifica el límite diciendo que quien pasa de 250.000 euros puede acudir al derecho común. En el párrafo 20, ese mismo Tribunal reconoce que el derecho común ofrece «otras medidas distintas de la dación en pago forzosa». Las dos afirmaciones están una al lado de la otra en el mismo acto. La primera trata de la existencia de un remedio, la segunda de su contenido, y entre ellas hay una diferencia práctica grande: por debajo del límite, las llaves cancelan la deuda; por encima, el contrato se reescribe o se deshace, pero el resto por pagar no desaparece solo. El test constitucional utilizado es el de la existencia, no el de la equivalencia, y conviene que la gente lo sepa antes de construir una estrategia sobre una supuesta igualdad de resultado.

El tercer elemento es de calendario, y es el que deja el sabor más amargo. El Juzgado de Primera Instancia de Buftea planteó la cuestión ante el Tribunal por auto de 25 de mayo de 2022. El Tribunal se pronunció el 16 de diciembre de 2025, es decir, 1.301 días después. La decisión no se publicó hasta el 2 de septiembre de 2026, 260 días después de dictarse. De punta a punta, 1.561 días, más de cuatro años y tres meses, para una respuesta que repite argumentos formulados por el mismo Tribunal en 2018 y en 2021. El asunto de fondo de Buftea lleva el número 2.500/94/2018, de modo que el proceso en el que se planteó la cuestión va por su noveno año natural. Durante todo ese tiempo, una persona con la cuota impagada y la ejecución encima ha esperado una respuesta de la que se sabía, razonablemente, cuál iba a ser.

Qué debería cambiar

  • La actualización del límite de 250.000 euros. La cifra no se ha movido en 3.779 días, del 28 de abril de 2016 al 2 de septiembre de 2026, y la ley no tiene ningún mecanismo de actualización. Una revisión periódica, ligada al índice de precios de la vivienda, mantendría la ley aplicable a las mismas categorías de personas para las que fue pensada, en lugar de estrecharla en silencio, año tras año.
  • Escribir la condición de residencia efectiva directamente en el art. 4. Es una condición real, que decide procesos, pero existe solo en la fundamentación de las decisiones del Tribunal. Una persona que lee su contrato y la ley no tiene manera de descubrirla. Llevada al texto de la ley, ahorraría miles de notificaciones enviadas en balde y otras tantas impugnaciones de los bancos.
  • Definir la vivienda mediante una remisión expresa en la Ley n.º 77/2016. El Tribunal resuelve el problema remitiéndose al art. 2 letra a) de la Ley n.º 114/1996, pero lo hace en la fundamentación. Una remisión de una línea en la ley cerraría el asunto para cualquier órgano judicial y eliminaría un motivo recurrente de cuestión de inconstitucionalidad.
  • Un plazo máximo de publicación de las decisiones del Tribunal Constitucional. 260 días entre la fecha en que se dicta y la publicación son 260 días en los que los tribunales juzgan sin poder aplicar una solución ya tomada. Un plazo legal, incluso generoso, de 60 o 90 días, alinearía el efecto de la decisión con el momento en que de hecho se decidió.
  • La publicación de una guía oficial con las cinco condiciones, en un solo sitio. Hoy, quien quiere la lista completa tiene que leer la Ley n.º 77/2016, la Ley n.º 52/2020 y al menos tres decisiones del Tribunal. Una página de la Autoridad Nacional para la Protección de los Consumidores, con un formulario de comprobación, reduciría más litigios que otra decisión desestimatoria.

Texto original del acto normativo

El texto que figura a continuación se reproduce en rumano, la forma oficial de publicación.

El texto íntegro, tal como se publicó en el Boletín Oficial de Rumanía

Boletín Oficial de Rumanía n.º 739 de 2 de septiembre de 2026 16 páginas PDF, 119 KB el acto comienza en la página 2

Abrir el PDF oficialDescargar el PDF

El visor no se muestra en pantallas pequeñas. Usa los botones de arriba para abrir o descargar el archivo.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones concretas, consulta a un abogado o asesor fiscal autorizado.