In breve
- La Corte costituzionale ha confermato che l’articolo 494, terzo comma, del Codice civile del 1864, la norma che stabilisce che cosa accade quando qualcuno costruisce sul terreno altrui, è conforme alla Costituzione.
- La regola resta questa: il proprietario del terreno che vuole tenere per sé la costruzione paga il valore dei materiali e il prezzo della manodopera, senza che rilevi di quanto sia aumentato il valore del terreno.
- La norma si applica ancora oggi, perché gli effetti dell’accessione sono regolati dalla legge in vigore alla data di inizio dell’opera. Ogni costruzione iniziata prima del 1° ottobre 2011 si giudica secondo il vecchio Codice civile.
Pubblicato: Gazzetta Ufficiale della Romania (Monitorul Oficial) n. 576 del 14 luglio 2026
Pronunciata: 20 novembre 2025
Un proprietario di terreno condannato dal giudice a pagare i materiali e la manodopera di costruzioni che non aveva mai chiesto è arrivato fino alla Corte costituzionale per sottrarsi al pagamento. La Corte ha respinto la sua domanda con la Sentenza n. 613 del 20 novembre 2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania n. 576 del 14 luglio 2026, e ha lasciato intatta una delle più antiche regole sulla proprietà ancora applicabili in Romania. Le regole in materia di costruzioni sono state riscritte in profondità nel 2026 con il Codice del governo del territorio, dell’urbanistica e dell’edilizia, ma i rapporti tra il proprietario del terreno e chi ha realizzato la costruzione restano nel Codice civile.
La vicenda del fascicolo è banale e frequente: qualcuno costruisce su un terreno che non è suo. Il Codice civile la chiama accessione immobiliare artificiale, e la norma che la risolve, l’articolo 494, risale al 1864. L’autore dell’eccezione era stato condannato, in sede di ricorso dinanzi all’Alta Corte di cassazione e giustizia, a pagare a chi aveva realizzato le costruzioni il controvalore dei materiali, la manodopera e in più il trasporto dei materiali e dei macchinari.
Il suo malcontento era di equità. La norma, sosteneva, riconosce al costruttore lo stesso importo sia che abbia costruito in buona fede sia che abbia costruito in mala fede, cioè sapendo che il terreno non era suo. L’unica differenza, a suo avviso, era che contro il costruttore in buona fede il proprietario non può chiedere la demolizione. Ma se qualcuno costruisce in mala fede, argomentava, il risarcimento integrale è eccessivo, e la Costituzione impone che i diritti siano esercitati in buona fede.
Gli effetti che produce
Il primo effetto è che l’articolo 494, terzo comma, resta in vigore per tutte le controversie in cui l’opera è iniziata prima del 1° ottobre 2011. La Corte spiega il motivo: l’articolo 58 della legge n. 71/2011 stabilisce che, quando l’accessione presuppone un diritto di scelta del proprietario dell’immobile, gli effetti sono regolati dalla legge in vigore alla data di inizio dell’opera. Non dalla legge vigente il giorno del processo.
Il secondo effetto è la conferma del meccanismo in sé. Se il proprietario del terreno vuole tenere la costruzione, paga il valore dei materiali e il prezzo della manodopera, senza che si tenga conto di quanto il terreno sia aumentato di valore grazie alla costruzione. Se chi ha costruito era in buona fede, il proprietario non può più chiedere la rimozione dell’opera, ma può scegliere tra i due importi: il valore dei materiali e della manodopera oppure l’aumento di valore del fondo.
Il terzo effetto la Corte lo indica proprio là dove l’autore dell’eccezione non aveva guardato: contro il costruttore in mala fede il proprietario ha un’opzione in più, quella di chiedere la rimozione delle costruzioni a spese di chi le ha realizzate. È proprio questa opzione, dice la Corte, la differenza di trattamento che l’autore dell’eccezione riteneva mancante.
Il quarto effetto è di natura processuale. La Corte ha dichiarato inammissibile il confronto con l’articolo 582 del Codice civile attuale, invocato dall’autore dell’eccezione come soluzione più equa. L’incostituzionalità di una norma, osserva la Corte, è uno stato intrinseco della norma stessa e non si può ricavare mettendo a confronto due leggi tra loro.
Che cosa cambia rispetto a prima
Nel testo non è cambiato nulla, ed è proprio questo il risultato. L’articolo 494, terzo comma, del Codice civile del 1864 dice, nella lingua in cui fu scritto: «se il proprietario vuole tenere per sé quelle piantagioni e quegli edifici, è tenuto a pagare il valore dei materiali e il prezzo della manodopera, senza che si tenga conto dell’aumento di valore del fondo. E se le opere sono state eseguite da un terzo in buona fede, il proprietario del suolo non potrà chiederne la rimozione, ma avrà il diritto di restituire il valore dei materiali e il prezzo della manodopera oppure di pagare una somma pari all’aumento di valore del fondo».
Quello che è cambiato, nel 2011, è il quadro generale. Il 1° ottobre 2011 è entrato in vigore il Codice civile attuale, la legge n. 287/2009, e il Codice civile del 1864 è stato abrogato, ad eccezione degli articoli da 1169 a 1206. L’abrogazione non ha però cancellato le controversie nate da opere iniziate prima, perché la legge di attuazione ha mantenuto espressamente per esse il vecchio regime.
In pratica, in Romania convivono due regimi dell’accessione immobiliare: quello del Codice civile del 1864, per le opere iniziate fino al 30 settembre 2011 compreso, e quello dell’articolo 582 del Codice civile attuale, per le opere iniziate dal 1° ottobre 2011. La data di riferimento non è quella del processo, né quella in cui il proprietario scopre la costruzione, ma quella in cui l’opera è iniziata.
La Corte chiarisce inoltre un punto che la prassi ripete da decenni: la buona fede del costruttore consiste nel convincimento, al momento dei lavori, che il terreno sia suo, perché lo possiede in forza di un titolo di proprietà i cui vizi ignora. Non si tratta della semplice assenza di un’intenzione malevola.
Vantaggi e svantaggi
Che cosa migliora
- Prevedibilità per migliaia di vecchie controversie: i giudici che decidono su opere iniziate prima dell’ottobre 2011 sanno che la norma non verrà cancellata a giudizio in corso.
- La Corte spiega nero su bianco qual è la differenza di trattamento tra il costruttore in buona fede e quello in mala fede, il che aiuta qualsiasi proprietario che stia preparando la propria azione.
- Si conferma che il proprietario del terreno non resta senza difese contro chi ha costruito pur sapendo che il terreno non era suo: può chiedere la demolizione a spese di quest’ultimo.
- La definizione di buona fede resta quella della vecchia giurisprudenza, quindi l’onere della prova non cambia da un fascicolo all’altro.
Che cosa resta un problema
- Il proprietario che sceglie di tenere la costruzione realizzata da un costruttore in mala fede paga comunque il valore dei materiali e la manodopera, senza alcun tetto legato all’aumento di valore del terreno. La censura di merito è rimasta senza una risposta nel merito, perché non poteva essere esaminata sul piano costituzionale.
- La coesistenza di due regimi, distinti in base alla data di inizio dell’opera, genera confusione e trasforma l’accertamento di quella data in un capitolo probatorio a sé stante.
- La demolizione è un’opzione costosa e difficile da eseguire, quindi nella pratica il proprietario finisce comunque per pagare, a prescindere dalla mala fede del costruttore.
- La sentenza è stata pubblicata quasi otto mesi dopo la pronuncia, e per tutto questo tempo il giudizio di ricorso è rimasto fermo.
Consigli pratici
- Stabilite prima di tutto la data in cui l’opera è iniziata, non quella in cui ne siete venuti a conoscenza. Da questa data dipende se si applica l’articolo 494 del Codice civile del 1864 oppure l’articolo 582 del Codice civile attuale.
- Raccogliete prove sul momento di inizio: autorizzazioni, fatture dei materiali, fotografie datate, dichiarazioni dei vicini, immagini di archivi cartografici. Nelle cause di accessione questo è di regola il punto più conteso.
- Se chi ha costruito sapeva che il terreno non era suo, chiedete in giudizio anche la rimozione dell’opera a sue spese, non solo il risarcimento. È l’opzione che la Corte indica come differenza di trattamento prevista dalla legge.
- Se avete costruito credendo che il terreno fosse vostro, conservate il titolo in forza del quale lo avete posseduto. La buona fede si prova con quel titolo, non con dichiarazioni sulle intenzioni.
- Calcolate entrambi gli importi prima della causa: il valore dei materiali più la manodopera, da un lato, e l’aumento di valore del terreno, dall’altro. Quando il costruttore era in buona fede, la legge vi lascia scegliere la somma minore.
- Non costruite su terreni oggetto di controversia o con una situazione poco chiara nel libro fondiario. Il costo di una verifica al libro fondiario è irrisorio rispetto a una causa di accessione.
Domande frequenti
Che cosa significa accessione immobiliare artificiale?
Il Codice civile del 1864 è ancora in vigore?
Chi decide se la costruzione va demolita?
Quanto deve pagare il proprietario del terreno?
Che cosa significa buona fede del costruttore?
Perché la Corte non ha confrontato la vecchia norma con il nuovo Codice civile?
La sentenza cambia qualcosa nei giudizi già definiti?
Testo originale dell’atto normativo
Il testo che segue è riprodotto in rumeno, la forma ufficiale di pubblicazione.
Il testo integrale, nella forma pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Romania
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