Un nouveau code pour la construction et l’urbanisme : les lois 50/1991 et 350/2001 abrogées dès le 25 août

Les deux lois qui ont régi la construction et l’urbanisme en Roumanie pendant trois décennies disparaissent dans quinze jours. À leur place arrive un code unique de 190 pages qui change la manière de demander un permis de construire, l’autorité qui délivre les avis et le sort des mairies qui n’actualisent pas leur plan d’urbanisme général. La loi n° 169/2026 a été publiée au Journal officiel de la Roumanie n° 661 du 10 août 2026 et promulguée par le décret n° 720/2026. Elle prolonge une série d’interventions récentes sur les règles de la construction, dont la réception échelonnée des ouvrages publics introduite par la loi n° 141/2026, mais il ne s’agit plus cette fois d’une modification ponctuelle : c’est le remplacement intégral du cadre légal.

Le code se divise en deux livres. Le livre I, « De l’aménagement du territoire et de l’urbanisme », occupe les 110 premières pages et couvre tout ce qui relève de la planification territoriale : plans d’aménagement, documentations d’urbanisme, zones protégées, opérations urbanistiques et, dans sa cinquième partie, le régime d’autorisation de la construction et de la démolition. Le livre II, « De la construction », reprend la matière de la qualité dans la construction : exigences de performance, rôles et responsabilités sur le chantier, cycle de vie du projet d’investissement, matériaux et produits de construction et, en fin de texte, les sanctions.

Ce qui disparaît le 25 août tient en une liste courte mais lourde. La loi n° 50/1991 sur l’autorisation des travaux de construction, republiée et modifiée des dizaines de fois depuis 1991, est abrogée en totalité. La loi n° 350/2001 sur l’aménagement du territoire et l’urbanisme également. De la loi n° 10/1995 sur la qualité dans la construction sont abrogés les articles 1 à 9, 11 à 40 et 42 à 44, soit la quasi-totalité de son contenu, la matière étant reprise au livre II du code. Sont aussi abrogés l’arrêté n° 839/2009 portant normes d’application de la loi n° 50/1991 et l’arrêté n° 233/2016 portant celles de la loi n° 350/2001, à l’exception de trois annexes techniques relatives aux établissements informels et aux jeux de données spatiales.

Un détail compte, en pratique, plus qu’il n’y paraît : l’article 575, alinéa (2), prévoit que l’entrée en vigueur est automatique et que l’application du code n’est pas subordonnée à l’adoption d’une législation secondaire ou tertiaire. La formule vise à écarter le scénario habituel où une loi nouvelle reste bloquée des mois faute de normes. À partir du 25 août, le texte du code s’applique tel qu’il est écrit, et les arrêtés et méthodologies du ministère viennent par-dessus, non avant.

Le premier acte pris en application du code qui touche directement les propriétaires est paru le 27 août : la procédure de l’accord écrit du ministère de la Culture, avec des délais fermes et un accord tacite pour les constructions monuments historiques.

Les effets concrets

Trois régimes distincts de travaux, et non un seul. L’article 259, alinéa (6), pose que le permis de construire reste obligatoire pour les bâtiments neufs, les interventions sur l’existant et les aménagements, avec deux exceptions : les travaux pour lesquels la loi admet la procédure simplifiée de notification et ceux qui peuvent être exécutés sans aucune formalité. Pour les travaux notifiés, l’autorité dispose de 15 jours ouvrables au plus pour répondre, et le chantier peut s’ouvrir 15 jours calendaires après l’expiration de ce délai. Le droit d’exécuter les travaux notifiés reste valable 3 ans.

Les avis se donnent en un seul endroit. Le code institue la Commission nationale d’avis intégré des documentations d’aménagement du territoire et d’urbanisme, les commissions locales équivalentes et la commission d’accord unique. Le ministère du Développement et les autorités locales disposent de 45 jours ouvrables à compter de la publication, soit jusqu’au 12 octobre 2026 environ, pour les constituer et les rendre opérationnelles. L’idée est que le demandeur n’ait plus à courir après les avis institution par institution.

Le certificat d’urbanisme se divise en cinq types. Le code distingue le certificat d’information, celui pour opérations cadastrales, celui pour construction ou démolition de bâtiments et d’aménagements, celui pour ouvrages d’ingénierie et celui pour constructions à caractère spécial. Le certificat d’information est délivré à quiconque le demande et, lorsque la mairie dispose d’un système informatique opérationnel, il est délivré automatiquement dans un délai maximal de 5 jours ouvrables. Les certificats pour opérations cadastrales et pour construction délivrés sans les éléments de contenu prévus par la loi sont frappés de nullité.

Le dossier incomplet suit désormais un calendrier clair. Si l’autorité constate que le dossier déposé pour le permis est incomplet ou appelle des clarifications, elle doit notifier le demandeur dans un délai maximal de 10 jours ouvrables à compter de l’enregistrement et lui communiquer toutes les carences en une seule fois. Le délai accordé pour compléter ne peut dépasser 3 mois.

Les mairies qui n’actualisent pas leur plan d’urbanisme général perdent l’accès aux financements. L’article 573 leur donne 3 ans à compter de l’entrée en vigueur, soit jusqu’au 25 août 2029, pour approuver l’actualisation des plans de plus de 7 ans. La sanction n’est pas une amende, mais l’interdiction de solliciter ou de percevoir des fonds remboursables ou non remboursables, sous quelque forme que ce soit, à compter du moment où l’acte de constatation de l’Inspection d’État dans la construction devient définitif.

Une nouvelle taxe locale apparaît, facultative. Les conseils locaux, le Conseil général de Bucarest et les conseils départementaux peuvent, dès l’entrée en vigueur du code, instituer une taxe locale d’équipement du territoire. Les sommes ne peuvent servir qu’à l’infrastructure publique nécessaire au développement urbain : voirie, réseaux techniques, équipements éducatifs, sociaux, de santé, culturels, sportifs et environnementaux desservant la zone couverte par la documentation d’urbanisme approuvée.

Le régime contraventionnel se détache du droit commun. L’article 581, alinéa (3), prévoit que l’ordonnance du Gouvernement n° 2/2001 sur le régime juridique des contraventions ne s’applique pas au code. Les mécanismes habituels de cette matière ne jouent donc plus automatiquement ici, la procédure de constatation et de sanction étant celle du code. Les montants sont à l’avenant : pour non-respect du permis quant au nombre de niveaux autorisés, le code prévoit une amende supplémentaire de 50 000 à 500 000 lei par niveau non autorisé.

Ce qui change par rapport à la situation antérieure

Jusqu’ici, qui voulait construire en Roumanie devait lire en parallèle au moins trois lois et deux jeux de normes d’application, plus des décisions gouvernementales éparpillées entre plusieurs domaines. La loi n° 50/1991 disait comment obtenir le permis, la loi n° 350/2001 comment se faisait la planification urbaine, la loi n° 10/1995 qui répondait de la qualité de l’ouvrage. Écrites à des années d’écart, avec des logiques différentes, elles ont été modifiées séparément des dizaines de fois. Le code les réunit en un texte unique, avec une numérotation unique et un seul jeu de définitions, rassemblées à l’annexe n° 1.

La deuxième transformation de fond est le passage d’un avis fragmenté à un avis intégré. Dans l’ancien système, chaque avis s’obtenait séparément, auprès de chaque institution, avec ses propres délais. Le code superpose à cela les commissions d’avis intégré et la commission d’accord unique, qui examinent le dossier ensemble. Les avis déjà obtenus restent valables : l’article 582, alinéa (2), permet de poursuivre de façon simplifiée les procédures engagées auparavant, par examen en commission d’avis intégré, en tenant compte de ce qui a déjà été acquis.

La troisième différence est une numérisation inscrite dans la loi, et non laissée à l’appréciation de chaque mairie. Le code mentionne le Guichet unique national pour le dépôt des documentations et l’envoi des notifications, exige une signature électronique qualifiée ou avancée sur les documents émis en format numérique, impose le format GIS pour les documentations d’urbanisme nouvellement engagées et organise cinq registres publics : celui des auditeurs énergétiques du bâtiment, celui des experts techniques, celui des vérificateurs de projets, celui des directeurs de chantier et celui des responsables techniques de l’exécution.

Enfin, un changement à effet différé concerne Bucarest. L’article 584 prévoit qu’à compter du 1er novembre 2028, les compétences d’urbanisme exercées aujourd’hui par les maires de secteur passent au maire général, la direction spécialisée étant dirigée par l’architecte en chef de la ville, assisté de 7 architectes en chef adjoints. C’est l’application des résultats du référendum local de 2024, mais avec deux ans de transition.

Avantages et inconvénients

Conseils pratiques

Questions fréquentes